非洲零售房地产：市场即主力店
露天市集、购物中心，以及谁将在北非和撒哈拉以南非洲的零售房地产中胜出：从开罗、卡萨布兰卡到拉各斯、阿克拉、阿比让、内罗毕和达累斯萨拉姆。
30 页 · PDF · 英文和法文 · 免费
另有法文版：L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché。索取报告时可选择语言。
露天市集、购物中心，以及谁将在北非和撒哈拉以南非洲的零售房地产中胜出：从开罗、卡萨布兰卡到拉各斯、阿克拉、阿比让、内罗毕和达累斯萨拉姆。
另有法文版：L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché。索取报告时可选择语言。
六个数字读懂本报告
尼日利亚零售额通过露天市场完成的比例。超市占 3%（USDA FAS，2024 年）。
阿比让“市场论坛”（Forum des marchés）每公顷设计的摊位数，而阿克拉购物中心（Accra Mall）每公顷可租赁楼面约有 35 间店铺（维基百科数据；Heirstone 分析）
受访的 25 名街头商贩在搬离库马西凯贾提亚（Kejetia）以供重建后，其平均收入占搬迁前收入的比例（WIEGO，2020 年）
伊凯贾城市购物中心的美元价值，从 2019 年估值到 2024 年出售所隐含价值的变化，而同期报告的空置率始终不超过 2.1%
2024 年 6 月库马西城市购物中心的空置率，此前一年为 32.2%，因 Melcom 接手了 Game 腾出的整个铺位并完成装修（Hyprop）
大开罗地区每 1,000 名居民拥有的购物中心面积，而阿克拉两座最大购物中心约为 12 m²（Knight Frank；Heirstone 分析）
要点速览
在南非以外，正规零售只是市场经济之上的一层薄膜。我们建立了一个涵盖 17 个国家、28 个市场和 27 座购物中心的名录，范围从开罗、卡萨布兰卡到拉各斯、阿克拉、阿比让和内罗毕，并追踪了 16 个市场改造项目。大部分交易发生在由公共机构经营或监管的市场中，其密度是任何购物中心都无法企及的。能够保值的购物中心，其租金以租户所赚取的货币计价，其主力店面积也能由本地连锁商接手。
据 USDA FAS 数据，露天市场占尼日利亚零售额的 72%，超市占 3%。加纳 83% 的食品零售、科特迪瓦 63% 的食品零售由小型杂货店完成，而尼日利亚六大领先超市连锁企业加起来仅运营约 90 家门店。
阿比让的“市场论坛”按每公顷约 8,700 个摊位设计建造，而阿克拉购物中心每公顷可租赁楼面约有 35 间店铺。名录中 18 个有登记业主或管理方的市场，全部由公共机构持有、经营或监管，据估算，街头商贩的摊位费占库马西自身收入的 70%。
在已分类的 16 个市场改造项目中，就地重建的四个均作为运转的市场重新开业。库马西的凯贾提亚市场新增 8,420 间店铺，并为约 5,000 名街头商贩设置了 500 个台面摊位，而受访商贩在搬迁后的收入约为此前的四分之一。
拉各斯的伊凯贾城市购物中心 2021 年至 2024 年报告的空置率不超过 2.1%，但其价值却从 2019 年的 1.41 亿美元降至 2024 年出售所隐含的 8,500 万美元。其租金与美元挂钩，而奈拉在 2019 年至 2024 年间对美元贬值了 79%。
Game 于 2022 年 12 月 31 日退出加纳。18 个月内，库马西城市购物中心的空置率从 32.2% 降至 4.85%，因为 Melcom 接手了 Game 的整个铺位；在肯尼亚和乌干达，家乐福特许经营商接管了 Shoprite 的铺位或租约。
大开罗约有 260 万 m² 休闲购物中心面积，分布在 82 个项目中，约合每 1,000 名居民 115 m²，2025 年新增 183,730 m²。摩洛哥的 Aradei 报告称，其在 23 座城市的 474,000 m² 物业出租率达 97%。
启示
设计之前先清点每一位商贩，包括台面摊位和街头商贩。就地重建并把商业保留在底层，因为收费基础取决于回归的商贩。
以当地货币设定租金，或为美元挂钩设置上限，并建造本地连锁商可整体接手或无需结构改造即可分割的主力店铺位。
通过市场及其批发商规划分销，并通过特许经营和本地合作伙伴进入市场——它们的存续时间已超过自有子公司。
先为货币定价，再看出租率；支持运营平台和市场场址合作；并为需要数年才能完成的退出预留预算。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 市场与购物中心名录中的有名称场址：分布在 28 座城市、17 个国家的 28 个市场和 27 座购物中心
Heirstone 市场改造记录中的项目，从 1979 年的马克拉（Makola）到 2026 年的奥尼查（Onitsha）
Heirstone 购物中心可行性检验中的检验项：货币、主力店深度、铺位规模、成本与客流
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
主要是因为货币和主力店撤离，而不是空置。拉各斯的伊凯贾城市购物中心（Ikeja City Mall）空置率始终不超过 2.1%，其美元价值却下降了约 40%，原因是其租金与美元挂钩，而奈拉在 2019 年至 2024 年间对美元贬值了 79%。
据美国农业部海外农业局（USDA FAS）数据，在尼日利亚，72% 的零售额通过露天市场完成，超市仅占 3%。加纳 83% 的食品零售、科特迪瓦 63% 的食品零售由小型杂货店完成，而在南非，超市约占杂货销售的 75%。
先清点每一位商贩，再在原址重建，把商业保留在底层，并保持市场的密度。Heirstone 记录中就地重建的四个市场均作为运转的市场重新开业，而搬迁安置点则使用不足或根本没有建成。
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