Piețe în aer liber, centre comerciale și cine câștigă pe piața imobiliară comercială din Africa de Nord și Subsahariană, de la Cairo și Casablanca la Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi și Dar es Salaam.
Disponibil și în limba franceză: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Alegeți limba atunci când solicitați raportul.
Raportul în șase cifre
din vânzările cu amănuntul din Nigeria trec prin piețe în aer liber. Supermarketurile au 3% (USDA FAS, 2024).
locuri de comerț pe hectar proiectate la Forum des marchés din Abidjan, față de circa 35 de magazine pe hectar de suprafață închiriabilă la Accra Mall (date Wikipedia; analiză Heirstone)
din venitul anterior au obținut, în medie, 25 de vânzători ambulanți chestionați după mutarea lor din Kejetia, Kumasi, pentru reconstrucția pieței (WIEGO, 2020)
variația valorii în dolari SUA a Ikeja City Mall între evaluarea din 2019 și valoarea implicită în vânzarea din 2024, în timp ce rata raportată de neocupare s-a menținut la 2,1% sau mai puțin
rata de neocupare la Kumasi City Mall în iunie 2024, în scădere de la 32,2% cu un an înainte, după ce Melcom a amenajat întreaga unitate lăsată liberă de Game (Hyprop)
de suprafață de centre comerciale la 1.000 de locuitori în Marele Cairo, față de circa 12 m² pentru cele mai mari două centre comerciale din Accra (Knight Frank; analiză Heirstone)
Pe scurt
În afara Africii de Sud, comerțul formal este un strat subțire peste o economie de piață. Am alcătuit un registru de 28 de piețe și 27 de centre comerciale din 17 țări, de la Cairo și Casablanca la Lagos, Accra, Abidjan și Nairobi, și am urmărit 16 reamenajări de piețe. Cea mai mare parte a comerțului se desfășoară în piețe administrate sau reglementate de organisme publice, la densități pe care niciun centru comercial nu le atinge. Centrele comerciale care și-au păstrat valoarea sunt cele a căror chirie este stabilită în moneda în care câștigă chiriașii lor și al căror spațiu de ancoră poate fi preluat de un lanț local.
Piețele în aer liber au 72% din vânzările cu amănuntul din Nigeria, iar supermarketurile 3%, potrivit USDA FAS. Micii băcani dețin 83% din comerțul alimentar cu amănuntul din Ghana și 63% din cel din Côte d'Ivoire, iar cele șase lanțuri de supermarketuri de frunte din Nigeria operează împreună circa 90 de puncte de vânzare.
Forum des marchés din Abidjan a fost construit pentru circa 8.700 de locuri pe hectar, față de circa 35 de magazine pe hectar de suprafață închiriabilă la Accra Mall. Toate cele 18 piețe din registru cu proprietar sau administrator înregistrat sunt deținute, administrate sau reglementate de un organism public, iar taxele plătite de vânzătorii ambulanți au fost estimate la 70% din veniturile proprii ale orașului Kumasi.
Dintre cele 16 reamenajări de piețe clasificate, cele patru reconstruite pe loc au fost redeschise ca piețe funcționale. Kejetia din Kumasi a adăugat 8.420 de magazine cu 500 de locuri pe tarabe pentru circa 5.000 de vânzători ambulanți, iar vânzătorii chestionați după mutare câștigau aproximativ un sfert din venitul anterior.
Ikeja City Mall din Lagos a raportat o rată de neocupare de cel mult 2,1% între 2021 și 2024, dar valoarea sa a scăzut de la 141 milioane USD în 2019 la 85 milioane USD, valoarea implicită în vânzarea din 2024. Chiriile sale erau indexate la dolar, iar naira a pierdut 79% din valoarea sa în dolari între 2019 și 2024.
Game a părăsit Ghana la 31 decembrie 2022. În mai puțin de 18 luni, rata de neocupare de la Kumasi City Mall a scăzut de la 32,2% la 4,85%, deoarece Melcom a preluat întreaga unitate a Game, iar francizații Carrefour au preluat spațiile sau contractele de închiriere ale Shoprite în Kenya și Uganda.
Marele Cairo are circa 2,6 milioane m² de centre comerciale de tip lifestyle în 82 de proiecte, circa 115 m² la 1.000 de locuitori, și a adăugat 183.730 m² în 2025. Aradei din Maroc raportează un grad de ocupare de 97% pe 474.000 m² în 23 de orașe.
Ce înseamnă
Numărați fiecare comerciant, inclusiv cei de pe tarabe și vânzătorii ambulanți, înainte de proiectare. Reconstruiți pe loc și păstrați comerțul la parter, deoarece baza de taxe depinde de comercianții care se întorc.
Stabiliți chiria în moneda locală sau plafonați indexarea la dolar și construiți spații de ancoră pe care un lanț local le poate prelua întregi sau le poate împărți fără lucrări structurale.
Planificați distribuția prin piețe și prin angrosiștii lor și intrați prin franciză și parteneri locali, care au rezistat mai bine decât filialele deținute integral.
Evaluați moneda înaintea gradului de ocupare, sprijiniți platformele operaționale și parteneriatele pentru amplasamentele piețelor și bugetați ieșiri care durează ani.
În raportul complet
Seturi de date Heirstone
amplasamente nominalizate în Registrul Heirstone al piețelor și centrelor comerciale: 28 de piețe și 27 de centre comerciale în 28 de orașe și 17 țări
proiecte în Evidența Heirstone a reamenajării piețelor, de la Makola în 1979 la Onitsha în 2026
teste în Testul Heirstone de viabilitate a centrelor comerciale: moneda, profunzimea chiriașilor de ancoră, dimensiunea spațiilor, costul și traficul pietonal
Realizat pe baza unor surse publice actualizate în octombrie 2026. Fiecare cifră are trimitere în raport, iar cifrele obținute prin combinarea unor date publicate sunt marcate drept analiză Heirstone.
În principal din cauza monedei și a plecării chiriașilor de ancoră, nu a spațiilor goale. Ikeja City Mall din Lagos a avut o rată de neocupare de cel mult 2,1%, în timp ce valoarea sa în dolari a scăzut cu circa 40%, deoarece chiriile sale erau indexate la dolar, iar naira a pierdut 79% din valoarea sa în dolari între 2019 și 2024.
În Nigeria, 72% din vânzările cu amănuntul trec prin piețe în aer liber și 3% prin supermarketuri, potrivit USDA FAS. Micii băcani dețin 83% din comerțul alimentar cu amănuntul din Ghana și 63% din cel din Côte d'Ivoire, în timp ce în Africa de Sud supermarketurile au circa 75% din piața alimentară.
Numărați fiecare comerciant, apoi reconstruiți pe amplasamentul inițial, păstrând comerțul la parter și densitatea pieței. Cele patru piețe din evidența Heirstone reconstruite pe loc au fost redeschise ca piețe funcționale, în timp ce amplasamentele de relocare au fost subutilizate sau nu au fost construite niciodată.
Strategie imobiliară
Cercetare Heirstone Consulting
Discutați direct cu un partener senior despre proiectul, activul sau programul dumneavoastră.
Contactați-ne
