Mercati all'aperto, centri commerciali e chi vince nell'immobiliare retail in Nord Africa e nell'Africa subsahariana, dal Cairo e da Casablanca a Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi e Dar es Salaam.
Disponibile anche in francese: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
delle vendite al dettaglio in Nigeria passa per i mercati all'aperto. I supermercati ne assorbono il 3% (USDA FAS, 2024).
posti di vendita per ettaro previsti nel Forum des marchés di Abidjan, contro circa 35 negozi per ettaro di superficie locabile all'Accra Mall (dati Wikipedia; analisi Heirstone)
del reddito precedente guadagnato in media da 25 venditori ambulanti intervistati dopo il trasferimento da Kejetia, a Kumasi, per la ricostruzione (WIEGO, 2020)
variazione del valore in dollari USA dell'Ikeja City Mall tra la valutazione del 2019 e il valore implicito nella vendita del 2024, mentre lo sfitto dichiarato restava al 2,1% o meno
di sfitto al Kumasi City Mall a giugno 2024, in calo dal 32,2% di un anno prima, dopo che Melcom ha allestito l'intera unità lasciata da Game (Hyprop)
di superficie di centri commerciali ogni 1.000 abitanti nel Grande Cairo, contro circa 12 m² per i due maggiori centri di Accra (Knight Frank; analisi Heirstone)
In sintesi
Fuori dal Sudafrica, il commercio formale è un sottile strato sovrapposto a un'economia di mercato. Abbiamo costruito un registro di 28 mercati e 27 centri commerciali in 17 Paesi, dal Cairo e Casablanca a Lagos, Accra, Abidjan e Nairobi, e ripercorso 16 riqualificazioni di mercati. La maggior parte degli scambi avviene in mercati gestiti o regolati da enti pubblici, con densità che nessun centro commerciale raggiunge. I centri che hanno mantenuto il loro valore sono quelli il cui canone è fissato nella valuta in cui guadagnano i loro inquilini e il cui spazio per l'anchor può essere rilevato da una catena locale.
I mercati all'aperto assorbono il 72% delle vendite al dettaglio della Nigeria e i supermercati il 3%, secondo l'USDA FAS. I piccoli alimentari detengono l'83% del commercio alimentare al dettaglio in Ghana e il 63% in Costa d'Avorio, e le sei principali catene di supermercati nigeriane gestiscono insieme circa 90 punti vendita.
Il Forum des marchés di Abidjan è stato costruito per circa 8.700 posti per ettaro, contro circa 35 negozi per ettaro di superficie locabile all'Accra Mall. Tutti i 18 mercati del registro con un proprietario o gestore noto sono detenuti, gestiti o regolati da un ente pubblico, e i pedaggi pagati dai venditori ambulanti sono stati stimati al 70% delle entrate proprie di Kumasi.
Delle 16 riqualificazioni di mercati classificate, le quattro ricostruite sul posto sono tornate a funzionare come mercati. Kejetia a Kumasi ha aggiunto 8.420 negozi con 500 banchi per circa 5.000 venditori ambulanti, e i venditori intervistati dopo il trasferimento guadagnavano circa un quarto del reddito precedente.
L'Ikeja City Mall di Lagos ha dichiarato uno sfitto del 2,1% o inferiore dal 2021 al 2024, ma il suo valore è sceso da 141 milioni di US$ nel 2019 a 85 milioni di US$, il valore implicito nella vendita del 2024. I suoi canoni erano indicizzati al dollaro e la naira ha perso il 79% del suo valore in dollari tra il 2019 e il 2024.
Game ha lasciato il Ghana il 31 dicembre 2022. Nel giro di 18 mesi lo sfitto del Kumasi City Mall è sceso dal 32,2% al 4,85%, perché Melcom ha rilevato l'intera unità di Game, mentre in Kenya e Uganda i franchisee di Carrefour hanno preso in carico gli spazi o i contratti di locazione di Shoprite.
Il Grande Cairo conta circa 2,6 milioni di m² di centri commerciali lifestyle in 82 sviluppi, circa 115 m² ogni 1.000 abitanti, e nel 2025 ha aggiunto 183.730 m². La marocchina Aradei dichiara un'occupazione del 97% su 474.000 m² in 23 città.
Che cosa significa
Censite ogni commerciante, compresi banchi e venditori ambulanti, prima della progettazione. Ricostruite sul posto e mantenete il commercio al piano terra, perché la base dei canoni dipende dai commercianti che tornano.
Fissate il canone in valuta locale o ponete un tetto all'indicizzazione al dollaro, e costruite spazi per gli anchor che una catena locale possa rilevare per intero o frazionare senza opere strutturali.
Pianificate la distribuzione attraverso i mercati e i loro grossisti, ed entrate tramite franchising e partner locali, che hanno resistito più a lungo delle filiali di proprietà.
Valutate la valuta prima dell'occupazione, sostenete le piattaforme operative e le partnership sui siti dei mercati, e mettete in budget uscite che richiedono anni.
Nel report completo
Dataset Heirstone
siti censiti nel Registro Heirstone di mercati e centri commerciali: 28 mercati e 27 centri commerciali in 28 città e 17 Paesi
progetti nel Registro Heirstone delle riqualificazioni di mercati, da Makola nel 1979 a Onitsha nel 2026
test nel Test Heirstone di sostenibilità dei centri commerciali: valuta, profondità degli anchor, dimensione degli spazi, costi e flussi di visitatori
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Soprattutto per la valuta e per l'uscita degli anchor, più che per gli spazi vuoti. L'Ikeja City Mall di Lagos è rimasto a un tasso di sfitto del 2,1% o inferiore mentre il suo valore in dollari scendeva di circa il 40%, perché i suoi canoni erano indicizzati al dollaro e la naira ha perso il 79% del suo valore in dollari tra il 2019 e il 2024.
In Nigeria il 72% delle vendite al dettaglio passa per i mercati all'aperto e il 3% per i supermercati, secondo l'USDA FAS. I piccoli alimentari detengono l'83% del commercio alimentare al dettaglio in Ghana e il 63% in Costa d'Avorio, mentre in Sudafrica i supermercati hanno circa il 75% del settore alimentare.
Censendo ogni commerciante, poi ricostruendo sul sito originario, con il commercio al piano terra e la densità del mercato. I quattro mercati del registro Heirstone ricostruiti sul posto sono tornati a funzionare come mercati, mentre i siti di ricollocazione sono rimasti sottoutilizzati o non sono mai stati costruiti.
Strategia immobiliare
Ricerche Heirstone Consulting
Si confronti direttamente con un partner senior sul Suo progetto, asset o programma.
Contattaci
