Mercados al aire libre, centros comerciales y quién gana en el inmobiliario de retail del norte de África y el África subsahariana, de El Cairo y Casablanca a Lagos, Accra, Abiyán, Nairobi y Dar es Salaam.
También disponible en francés: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Elija el idioma al solicitar el informe.
El informe en seis cifras
de las ventas minoristas de Nigeria pasan por mercados al aire libre. Los supermercados se llevan el 3 % (USDA FAS, 2024).
puestos de venta por hectárea previstos en el Forum des marchés de Abiyán, frente a unas 35 tiendas por hectárea de superficie alquilable en Accra Mall (datos de Wikipedia; análisis de Heirstone)
de sus ingresos anteriores obtuvieron, de media, 25 vendedores ambulantes encuestados tras su traslado fuera de Kejetia, en Kumasi, para su reconstrucción (WIEGO, 2020)
variación del valor en dólares del Ikeja City Mall entre su tasación de 2019 y el valor implícito en su venta de 2024, mientras la vacancia declarada se mantenía en el 2,1 % o menos
de vacancia en Kumasi City Mall en junio de 2024, frente al 32,2 % un año antes, cuando Melcom acondicionó toda la unidad que había dejado Game (Hyprop)
de superficie comercial por cada 1000 habitantes en el Gran El Cairo, frente a unos 12 m² en los dos mayores centros comerciales de Accra (Knight Frank; análisis de Heirstone)
En resumen
Fuera de Sudáfrica, el comercio formal es una capa fina sobre una economía de mercado. Elaboramos un registro de 28 mercados y 27 centros comerciales en 17 países, de El Cairo y Casablanca a Lagos, Accra, Abiyán y Nairobi, y reconstruimos 16 remodelaciones de mercados. La mayor parte del comercio se concentra en mercados gestionados o regulados por organismos públicos, con densidades que ningún centro comercial alcanza. Los centros comerciales que han conservado su valor son aquellos cuyo alquiler se fija en la moneda en la que ganan sus inquilinos y cuyo espacio ancla puede ocupar una cadena local.
Los mercados al aire libre concentran el 72 % de las ventas minoristas de Nigeria y los supermercados, el 3 %, según el USDA FAS. Los pequeños comercios de alimentación tienen el 83 % del comercio minorista de alimentos en Ghana y el 63 % en Costa de Marfil, y las seis principales cadenas de supermercados de Nigeria suman unos 90 establecimientos entre todas.
El Forum des marchés de Abiyán se diseñó para unos 8700 puestos por hectárea, frente a unas 35 tiendas por hectárea de superficie alquilable en Accra Mall. Los 18 mercados del registro con propietario o gestor conocido pertenecen a un organismo público, o este los gestiona o regula, y se estimó que las tasas de los vendedores ambulantes suponían el 70 % de los ingresos propios de Kumasi.
De 16 remodelaciones de mercados clasificadas, los cuatro reconstruidos en su sitio reabrieron como mercados en funcionamiento. Kejetia, en Kumasi, sumó 8420 tiendas con 500 puestos de mostrador para unos 5000 vendedores ambulantes, y los vendedores encuestados tras su traslado ganaban alrededor de una cuarta parte de sus ingresos anteriores.
El Ikeja City Mall de Lagos declaró una vacancia del 2,1 % o inferior de 2021 a 2024, y aun así su valor cayó de 141 millones de US$ en 2019 a los 85 millones de US$ implícitos en su venta de 2024. Sus alquileres estaban indexados al dólar, y el naira perdió el 79 % de su valor en dólares entre 2019 y 2024.
Game salió de Ghana el 31 de diciembre de 2022. En 18 meses, la vacancia de Kumasi City Mall pasó del 32,2 % al 4,85 % al quedarse Melcom con toda la unidad de Game, y los franquiciados de Carrefour asumieron los locales o contratos de Shoprite en Kenia y Uganda.
El Gran El Cairo tiene unos 2,6 millones de m² de centros comerciales de estilo de vida repartidos en 82 desarrollos, unos 115 m² por cada 1000 habitantes, y sumó 183.730 m² en 2025. La marroquí Aradei declara una ocupación del 97 % en 474.000 m² repartidos en 23 ciudades.
Qué significa
Contar a cada comerciante, incluidos los vendedores de mostrador y ambulantes, antes de diseñar. Reconstruir en el mismo sitio y mantener el comercio en planta baja, porque la base de tasas depende de los comerciantes que regresan.
Fijar el alquiler en moneda local o limitar la indexación al dólar, y construir locales ancla que una cadena local pueda ocupar enteros o dividir sin obras estructurales.
Planificar la distribución a través de los mercados y sus mayoristas, y entrar mediante franquicias y socios locales, que han durado más que las filiales propias.
Valorar la moneda antes que la ocupación, respaldar plataformas operativas y alianzas sobre suelo de mercados, y presupuestar salidas que tardan años.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
emplazamientos identificados en el Registro Heirstone de Mercados y Centros Comerciales: 28 mercados y 27 centros comerciales en 28 ciudades y 17 países
proyectos en el Registro Heirstone de Remodelación de Mercados, de Makola en 1979 a Onitsha en 2026
pruebas de la Prueba Heirstone de Viabilidad de Centros Comerciales: moneda, solidez del operador ancla, tamaño del local, coste y afluencia
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
Sobre todo por la moneda y la salida de los operadores ancla, más que por el espacio vacío. El Ikeja City Mall de Lagos mantuvo una vacancia del 2,1 % o inferior mientras su valor en dólares caía cerca de un 40 %, porque sus alquileres estaban indexados al dólar y el naira perdió el 79 % de su valor en dólares entre 2019 y 2024.
En Nigeria, el 72 % de las ventas minoristas pasa por mercados al aire libre y el 3 % por supermercados, según el USDA FAS. Los pequeños comercios de alimentación concentran el 83 % del comercio minorista de alimentos en Ghana y el 63 % en Costa de Marfil, mientras que en Sudáfrica los supermercados tienen cerca del 75 % de la alimentación.
Contando a cada comerciante y reconstruyendo en el emplazamiento original, con el comercio en planta baja y la densidad del mercado. Los cuatro mercados del registro de Heirstone que se reconstruyeron en su sitio reabrieron como mercados en funcionamiento, mientras que los emplazamientos de reubicación quedaron infrautilizados o nunca se construyeron.
Estrategia inmobiliaria
Investigación de Heirstone Consulting
Desarrollo hotelero en ÁfricaHoteles sobre el papel
Inmobiliario de infraestructuras digitalesSuelo prestado
Vivienda para trabajadores en parques industriales africanosLas fábricas necesitan camas
Universidades y residencias de estudiantes en ÁfricaLa cama detrás del pupitre
Escuelas privadas en ÁfricaEl pupitre vacíoHable directamente con un socio sénior sobre su proyecto, activo o programa.
Contáctenos
