Υπαίθριες αγορές, εμπορικά κέντρα και ποιος κερδίζει στα ακίνητα λιανικής στη Βόρεια και την υποσαχάρια Αφρική, από το Κάιρο και την Καζαμπλάνκα έως το Λάγος, την Άκρα, την Αμπιτζάν, το Ναϊρόμπι και το Νταρ ες Σαλάμ.
Διατίθεται επίσης στα γαλλικά: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Επιλέξτε τη γλώσσα όταν ζητήσετε την έκθεση.
Η έκθεση σε έξι αριθμούς
των λιανικών πωλήσεων της Νιγηρίας γίνεται σε υπαίθριες αγορές. Τα σουπερμάρκετ έχουν το 3% (USDA FAS, 2024).
θέσεις εμπορίου ανά εκτάριο σχεδιασμένες στο Forum des marchés του Αμπιτζάν, έναντι περίπου 35 καταστημάτων ανά εκτάριο μισθώσιμης επιφάνειας στο Accra Mall (στοιχεία Wikipedia· ανάλυση Heirstone)
του προηγούμενου εισοδήματός τους κέρδιζαν κατά μέσο όρο 25 πλανόδιοι έμποροι που ερωτήθηκαν μετά τη μετακίνησή τους από το Kejetia στο Κουμάσι, λόγω της ανοικοδόμησής του (WIEGO, 2020)
μεταβολή της αξίας του Ikeja City Mall σε δολάρια ΗΠΑ, από την αποτίμηση του 2019 έως την αξία που προκύπτει από την πώλησή του το 2024, ενώ το δηλωμένο κενό παρέμεινε στο 2,1% ή χαμηλότερα
κενό στο Kumasi City Mall τον Ιούνιο του 2024, από 32,2% έναν χρόνο νωρίτερα, καθώς η Melcom διαμόρφωσε ολόκληρη τη μονάδα που άφησε η Game (Hyprop)
επιφάνειας εμπορικών κέντρων ανά 1.000 κατοίκους στο Ευρύτερο Κάιρο, έναντι περίπου 12 μ² για τα δύο μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα της Άκρα (Knight Frank· ανάλυση Heirstone)
Με μια ματιά
Εκτός Νότιας Αφρικής, το οργανωμένο λιανικό εμπόριο είναι ένα λεπτό στρώμα πάνω από μια οικονομία αγορών. Δημιουργήσαμε ένα μητρώο 28 αγορών και 27 εμπορικών κέντρων σε 17 χώρες, από το Κάιρο και την Καζαμπλάνκα έως το Λάγος, την Άκρα, το Αμπιτζάν και το Ναϊρόμπι, και καταγράψαμε 16 ανακαινίσεις αγορών. Το μεγαλύτερο μέρος των συναλλαγών γίνεται σε αγορές που διοικούνται ή εποπτεύονται από δημόσιους φορείς, με πυκνότητες που κανένα εμπορικό κέντρο δεν πλησιάζει. Τα εμπορικά κέντρα που διατήρησαν την αξία τους είναι εκείνα των οποίων το ενοίκιο ορίζεται στο νόμισμα που κερδίζουν οι ενοικιαστές τους και των οποίων τον χώρο των βασικών ενοικιαστών (anchor) μπορεί να αναλάβει μια τοπική αλυσίδα.
Οι υπαίθριες αγορές απορροφούν το 72% των λιανικών πωλήσεων της Νιγηρίας και τα σουπερμάρκετ το 3%, σύμφωνα με την USDA FAS. Τα μικρά παντοπωλεία κατέχουν το 83% του λιανικού εμπορίου τροφίμων στη Γκάνα και το 63% στην Ακτή Ελεφαντοστού, ενώ οι έξι κορυφαίες αλυσίδες σουπερμάρκετ της Νιγηρίας διαθέτουν μαζί περίπου 90 καταστήματα.
Το Forum des marchés του Αμπιτζάν χτίστηκε για περίπου 8.700 θέσεις ανά εκτάριο, έναντι περίπου 35 καταστημάτων ανά εκτάριο μισθώσιμης επιφάνειας στο Accra Mall. Και οι 18 αγορές του μητρώου με καταγεγραμμένο ιδιοκτήτη ή διαχειριστή ανήκουν σε δημόσιο φορέα, διοικούνται ή εποπτεύονται από αυτόν, ενώ τα τέλη των πλανόδιων εμπόρων εκτιμήθηκαν στο 70% των ίδιων των εσόδων του Κουμάσι.
Από τις 16 ανακαινίσεις αγορών που ταξινομήθηκαν, οι τέσσερις που ξαναχτίστηκαν επί τόπου άνοιξαν ξανά ως λειτουργικές αγορές. Η Kejetia στο Κουμάσι πρόσθεσε 8.420 καταστήματα με 500 θέσεις πάγκων για περίπου 5.000 πλανόδιους εμπόρους, και οι έμποροι που ερωτήθηκαν μετά τη μετακίνησή τους κέρδιζαν περίπου το ένα τέταρτο του προηγούμενου εισοδήματός τους.
Το Ikeja City Mall στο Λάγος δήλωσε κενό 2,1% ή χαμηλότερο από το 2021 έως το 2024, ωστόσο η αξία του μειώθηκε από 141 εκατ. US$ το 2019 σε 85 εκατ. US$ που προκύπτουν από την πώλησή του το 2024. Τα ενοίκιά του ήταν συνδεδεμένα με το δολάριο και το ναϊρά έχασε το 79% της αξίας του σε δολάρια την περίοδο 2019-2024.
Η Game αποχώρησε από τη Γκάνα στις 31 Δεκεμβρίου 2022. Μέσα σε 18 μήνες το κενό του Kumasi City Mall μειώθηκε από 32,2% σε 4,85%, καθώς η Melcom ανέλαβε ολόκληρη τη μονάδα της Game, ενώ δικαιοδόχοι (franchisees) της Carrefour ανέλαβαν τον χώρο ή τις μισθώσεις της Shoprite στην Κένυα και την Ουγκάντα.
Το Ευρύτερο Κάιρο διαθέτει περίπου 2,6 εκατ. μ² εμπορικών κέντρων τύπου lifestyle σε 82 έργα, περίπου 115 μ² ανά 1.000 κατοίκους, και πρόσθεσε 183.730 μ² το 2025. Η μαροκινή Aradei δηλώνει πληρότητα 97% σε 474.000 μ² σε 23 πόλεις.
Τι σημαίνει
Καταμετρήστε κάθε έμπορο, μαζί με τους πάγκους και τους πλανόδιους, πριν από τον σχεδιασμό. Ξαναχτίστε επί τόπου και κρατήστε το εμπόριο στο ισόγειο, επειδή η φορολογική βάση εξαρτάται από τους εμπόρους που επιστρέφουν.
Ορίστε το ενοίκιο σε τοπικό νόμισμα ή θέστε πλαφόν στην ισοτιμική του σύνδεση με το δολάριο, και σχεδιάστε χώρους βασικών ενοικιαστών που μια τοπική αλυσίδα μπορεί να αναλάβει ολόκληρους ή να διαχωρίσει χωρίς κατασκευαστικές εργασίες.
Σχεδιάστε τη διανομή μέσω των αγορών και των χονδρεμπόρων τους και εισέλθετε μέσω franchise και τοπικών συνεργατών, που έχουν αντέξει περισσότερο από τις θυγατρικές ιδιοκτησίας.
Τιμολογήστε το νομισματικό ρίσκο πριν από την πληρότητα, στηρίξτε πλατφόρμες λειτουργίας και συμπράξεις σε χώρους αγορών, και προϋπολογίστε αποχωρήσεις που διαρκούν χρόνια.
Τι περιλαμβάνει η πλήρης έκθεση
Σύνολα δεδομένων της Heirstone
κατονομαζόμενοι χώροι στο Μητρώο Αγορών και Εμπορικών Κέντρων της Heirstone: 28 αγορές και 27 εμπορικά κέντρα σε 28 πόλεις και 17 χώρες
έργα στο Αρχείο Ανακαίνισης Αγορών της Heirstone, από τη Makola το 1979 έως το Onitsha το 2026
τεστ στο Τεστ Βιωσιμότητας Εμπορικών Κέντρων της Heirstone: νόμισμα, βάθος βασικών ενοικιαστών, μέγεθος μονάδας, κόστος και επισκεψιμότητα
Βασίζεται σε δημόσιες πηγές επικαιροποιημένες τον Οκτώβριο του 2026. Κάθε αριθμός τεκμηριώνεται με παραπομπή στην έκθεση, και όσοι προκύπτουν από συνδυασμό δημοσιευμένων στοιχείων επισημαίνονται ως ανάλυση Heirstone.
Κυρίως λόγω νομίσματος και αποχώρησης βασικών ενοικιαστών και όχι λόγω κενών χώρων. Το Ikeja City Mall στο Λάγος διατήρησε κενό 2,1% ή χαμηλότερο, ενώ η αξία του σε δολάρια μειώθηκε περίπου 40%, επειδή τα ενοίκιά του ήταν συνδεδεμένα με το δολάριο και το ναϊρά έχασε το 79% της αξίας του σε δολάρια την περίοδο 2019-2024.
Στη Νιγηρία, το 72% των λιανικών πωλήσεων γίνεται σε υπαίθριες αγορές και το 3% σε σουπερμάρκετ, σύμφωνα με την USDA FAS. Τα μικρά παντοπωλεία κατέχουν το 83% του λιανικού εμπορίου τροφίμων στη Γκάνα και το 63% στην Ακτή Ελεφαντοστού, ενώ στη Νότια Αφρική τα σουπερμάρκετ έχουν περίπου το 75% των τροφίμων.
Καταμετρήστε κάθε έμπορο και ξαναχτίστε στο αρχικό σημείο, με το εμπόριο στο ισόγειο και με την πυκνότητα της αγοράς. Οι τέσσερις αγορές στο αρχείο της Heirstone που ξαναχτίστηκαν επί τόπου άνοιξαν ξανά ως λειτουργικές αγορές, ενώ οι χώροι μετεγκατάστασης υποχρησιμοποιήθηκαν ή δεν χτίστηκαν ποτέ.
Στρατηγική ακινήτων
Heirstone Consulting Research
Μιλήστε απευθείας με έναν ανώτερο εταίρο για το έργο, το ακίνητο ή το πρόγραμμά σας.
Επικοινωνήστε μαζί μας
