Mercados ao ar livre, centros comerciais e quem ganha no imobiliário comercial de retalho no Norte de África e na África Subsariana, do Cairo e de Casablanca a Lagos, Acra, Abidjan, Nairobi e Dar es Salam.
Disponível também em francês: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Escolha o idioma ao solicitar o relatório.
O relatório em seis números
das vendas a retalho na Nigéria passam por mercados ao ar livre. Os supermercados ficam com 3% (USDA FAS, 2024).
postos de venda por hectare previstos no Forum des marchés de Abidjã, face a cerca de 35 lojas por hectare de área locável no Accra Mall (dados da Wikipédia; análise Heirstone)
do rendimento anterior obtido, em média, por 25 vendedores ambulantes inquiridos depois de saírem de Kejetia, em Kumasi, para a sua reconstrução (WIEGO, 2020)
variação do valor em dólares do Ikeja City Mall entre a avaliação de 2019 e o valor implícito na venda de 2024, enquanto a taxa de vacatura reportada se manteve em 2,1% ou menos
de vacatura no Kumasi City Mall em junho de 2024, face a 32,2% um ano antes, quando a Melcom ocupou toda a unidade deixada pela Game (Hyprop)
de área de centros comerciais por 1000 habitantes na Grande Cairo, face a cerca de 12 m² nos dois maiores centros comerciais de Acra (Knight Frank; análise Heirstone)
Em síntese
Fora da África do Sul, o comércio formal é uma camada fina sobre uma economia de mercado. Construímos um registo de 28 mercados e 27 centros comerciais em 17 países, do Cairo e de Casablanca a Lagos, Acra, Abidjã e Nairobi, e seguimos 16 requalificações de mercados. A maior parte do comércio acontece em mercados geridos ou regulados por entidades públicas, com densidades que nenhum centro comercial iguala. Os centros comerciais que conservaram o seu valor são aqueles cuja renda é fixada na moeda em que os seus inquilinos ganham e cuja loja âncora uma cadeia local pode assumir.
Os mercados ao ar livre absorvem 72% das vendas a retalho da Nigéria e os supermercados 3%, segundo o USDA FAS. As pequenas mercearias detêm 83% do retalho alimentar no Gana e 63% na Costa do Marfim, e as seis principais cadeias de supermercados da Nigéria operam cerca de 90 pontos de venda no conjunto.
O Forum des marchés de Abidjã foi concebido para cerca de 8700 postos por hectare, face a cerca de 35 lojas por hectare de área locável no Accra Mall. Todos os 18 mercados do registo com proprietário ou gestor identificado são detidos, geridos ou regulados por uma entidade pública, e estimou-se que as taxas cobradas aos vendedores ambulantes representavam 70% da receita própria de Kumasi.
Dos 16 projetos de requalificação de mercados classificados, os quatro reconstruídos no local reabriram como mercados em funcionamento. Kejetia, em Kumasi, acrescentou 8420 lojas com 500 bancas para cerca de 5000 vendedores ambulantes, e os vendedores inquiridos após a mudança ganhavam cerca de um quarto do rendimento anterior.
O Ikeja City Mall, em Lagos, reportou uma taxa de vacatura de 2,1% ou menos entre 2021 e 2024 e, ainda assim, o seu valor desceu de US$ 141 milhões em 2019 para os US$ 85 milhões implícitos na venda de 2024. As suas rendas estavam indexadas ao dólar, e o naira perdeu 79% do seu valor em dólares entre 2019 e 2024.
A Game deixou o Gana a 31 de dezembro de 2022. Em 18 meses, a taxa de vacatura do Kumasi City Mall desceu de 32,2% para 4,85%, quando a Melcom assumiu toda a unidade da Game, e os franquiados da Carrefour tomaram os espaços ou os contratos da Shoprite no Quénia e no Uganda.
A Grande Cairo tem cerca de 2,6 milhões de m² de centros comerciais de estilo lifestyle em 82 empreendimentos, cerca de 115 m² por 1000 habitantes, e acrescentou 183 730 m² em 2025. A Aradei, de Marrocos, reporta uma ocupação de 97% em 474 000 m², em 23 cidades.
O que significa
Recensear todos os comerciantes, incluindo os de bancas e os ambulantes, antes de projetar. Reconstruir no local e manter o comércio ao nível do rés do chão, porque a base de receita das taxas depende dos comerciantes que regressam.
Fixar a renda em moeda local ou limitar a indexação ao dólar, e construir lojas âncora que uma cadeia local possa assumir por inteiro ou dividir sem obras estruturais.
Planear a distribuição através dos mercados e dos seus grossistas, e entrar por franquia e com parceiros locais, que duraram mais do que as filiais próprias.
Avaliar o risco cambial antes da ocupação, apoiar plataformas operadoras e parcerias em locais de mercados, e orçamentar saídas que demoram anos.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
locais identificados no Registo Heirstone de Mercados e Centros Comerciais: 28 mercados e 27 centros comerciais em 28 cidades e 17 países
projetos no Registo Heirstone de Requalificação de Mercados, de Makola em 1979 a Onitsha em 2026
testes no Teste Heirstone de Viabilidade de Centros Comerciais: moeda, profundidade da âncora, dimensão da loja, custo e afluência
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Sobretudo por causa da moeda e da saída das lojas âncora, e não por falta de ocupação. O Ikeja City Mall, em Lagos, manteve uma taxa de vacatura de 2,1% ou menos enquanto o seu valor em dólares caiu cerca de 40%, porque as suas rendas estavam indexadas ao dólar e o naira perdeu 79% do seu valor em dólares entre 2019 e 2024.
Na Nigéria, 72% das vendas a retalho passam por mercados ao ar livre e 3% por supermercados, segundo o USDA FAS. As pequenas mercearias detêm 83% do retalho alimentar no Gana e 63% na Costa do Marfim, enquanto na África do Sul os supermercados têm cerca de 75% da distribuição alimentar.
Recenseando todos os comerciantes e reconstruindo depois no local original, com o comércio ao nível do rés do chão e a densidade do mercado. Os quatro mercados do registo da Heirstone que foram reconstruídos no local reabriram como mercados em funcionamento, ao passo que os locais de realojamento ficaram subutilizados ou nunca foram construídos.
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