青空市場とショッピングモールのどちらが勝つのか。北アフリカとサブサハラ・アフリカの商業不動産を、カイロ、カサブランカからラゴス、アクラ、アビジャン、ナイロビ、ダルエスサラームまで検証します。
フランス語版もあります：L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché。レポートのご請求時に言語をお選びください。
6つの数字で見るレポート
ナイジェリアの小売売上のうち、露天市場を通る割合。スーパーマーケットは3%（USDA FAS、2024年）
アビジャンの Forum des marchés が1ヘクタール当たりに設計した商いの場の数。アクラ・モールの賃貸可能床面積では1ヘクタール当たり約35店舗（Wikipedia のデータ、Heirstone 分析）
クマシのケジェティア市場の再建に伴い移転した露天商25人への調査で、移転後に得ていた収入の、従前に対する平均的な割合（WIEGO、2020年）
Ikeja City Mall の米ドル建て価値の変化。2019年の評価額から2024年の売却で示された価値までの変化で、その間の報告空室率は2.1%以下でした
2024年6月時点のクマシ・シティ・モールの空室率。Melcom が Game の退去区画全体を内装して入居した結果、1年前の32.2%から低下しました（Hyprop）
グレーター・カイロの住民1,000人当たりのモール面積。アクラの大手2モールは約12 m²（Knight Frank、Heirstone 分析）
要旨
南アフリカを除けば、正規の小売は市場経済の上に薄く乗った層にすぎません。当社は、カイロやカサブランカからラゴス、アクラ、アビジャン、ナイロビまで17か国の市場28件とモール27件の台帳を作成し、16件の市場再開発を追跡しました。取引の大半は、公的機関が運営または規制する市場で、モールの及ばない密度で行われています。価値を維持してきたモールは、テナントが稼ぐ通貨で賃料を設定し、アンカー区画を地元チェーンが引き継げるモールです。
USDA FAS によれば、露天市場はナイジェリアの小売売上の72%、スーパーマーケットは3%を占めます。食品小売に占める小規模食料品店のシェアはガーナで83%、コートジボワールで63%で、ナイジェリアの主要スーパーマーケット6チェーンの店舗数は合計で約90店です。
アビジャンの Forum des marchés は1ヘクタール当たり約8,700の商いの場を想定して建設されました。アクラ・モールの賃貸可能床面積は1ヘクタール当たり約35店舗です。台帳のうち所有者または運営者が判明している18市場はすべて、公的機関が所有、運営、または規制しており、路上商人からの徴収金はクマシ市自身の歳入の70%と推計されています。
分類した16件の市場再開発のうち、現地で建て替えた4件は、市場として機能する形で再開しました。クマシのケジェティアは、約5,000人の路上商人向けに店舗8,420区画とテーブル型の商いの場500か所を追加しましたが、移転後に調査した商人の収入は従前の約4分の1でした。
ラゴスの Ikeja City Mall は2021年から2024年まで空室率2.1%以下を報告しましたが、その価値は2019年の1億4,100万米ドルから、2024年の売却で示された8,500万米ドルへと下落しました。賃料はドルに連動していた一方、ナイラは2019年から2024年にかけてドル換算価値の79%を失いました。
Game は2022年12月31日にガーナから撤退しました。18か月以内に、Melcom が Game の区画全体を借り受けたことで、クマシ・シティ・モールの空室率は32.2%から4.85%に低下しました。ケニアとウガンダでは、Carrefour のフランチャイジーが Shoprite の区画または賃借権を引き継ぎました。
グレーター・カイロには82件の開発にまたがるライフスタイル型モールが約260万m²あり、住民1,000人当たり約115 m²で、2025年には183,730 m²が加わりました。モロッコの Aradei は、23都市・474,000 m²で稼働率97%を報告しています。
示唆
設計に先立ち、テーブル型の商人や路上商人を含めてすべての商人を数え上げるべきです。手数料収入の基盤は戻ってくる商人にかかっているため、現地で建て替え、1階を商業用に保つことが重要です。
賃料は現地通貨で設定するか、ドル連動に上限を設けるべきです。アンカー区画は、構造工事なしに地元チェーンが全体を借りるか分割して借りられるように設計すべきです。
流通は市場とその卸売業者を通じて計画し、フランチャイズと現地パートナーを通じて参入すべきです。こうした形態は、自社所有の子会社より長く存続してきました。
稼働率よりも先に通貨リスクを織り込み、運営プラットフォームや市場用地でのパートナーシップを支援し、数年を要する撤退に備えて予算を組むべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
件の名称を特定した対象を Heirstone 市場・モール台帳に収録：28都市・17か国の市場28件とモール27件
件のプロジェクトを Heirstone 市場再開発記録に収録（1979年のマコラから2026年のオニチャまで）
項目の検証テストからなる Heirstone モール事業性テスト：通貨、アンカーの厚み、区画の規模、コスト、集客
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
主因は空室ではなく、通貨とアンカーテナントの撤退です。ラゴスの Ikeja City Mall は空室率が2.1%以下で推移しながら、ドル建ての価値が約40%下落しました。賃料がドルに連動していた一方で、ナイラは2019年から2024年にかけてドル換算価値の79%を失ったためです。
USDA FAS によれば、ナイジェリアでは小売売上の72%が露天市場、3%がスーパーマーケットを通っています。食品小売に占める小規模食料品店のシェアは、ガーナで83%、コートジボワールで63%です。一方、南アフリカではスーパーマーケットが食料品の約75%を占めます。
すべての商人を数え上げたうえで、元の敷地に、1階を商業用に保ち市場の密度を維持して建て替えるべきです。Heirstone の記録にある4つの市場は現地建て替えで再開し、いずれも市場として機能していますが、移転先は利用が伸びないか、建設されませんでした。
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