Marchés de plein air, centres commerciaux et qui l'emporte dans l'immobilier commercial en Afrique du Nord et en Afrique subsaharienne, du Caire et de Casablanca à Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi et Dar es Salaam.
Disponible aussi en français : L’immobilier commercial en Afrique : La vraie locomotive, c’est le marché. Choisissez la langue lorsque vous demandez le rapport.
Le rapport en six chiffres
des ventes au détail du Nigeria passent par les marchés de plein air. Les supermarchés en captent 3 % (USDA FAS, 2024).
places de vente à l'hectare prévues dans le Forum des marchés d'Abidjan, contre environ 35 boutiques à l'hectare de surface locative à l'Accra Mall (données Wikipédia ; analyse Heirstone)
du revenu antérieur gagné en moyenne par 25 vendeurs de rue interrogés après leur départ de Kejetia, à Kumasi, en vue de sa reconstruction (WIEGO, 2020)
de variation de la valeur en dollars américains de l'Ikeja City Mall entre son évaluation de 2019 et la valeur implicite de sa vente de 2024, alors que la vacance déclarée restait à 2,1 % ou moins
de vacance au Kumasi City Mall en juin 2024, contre 32,2 % un an plus tôt, après que Melcom a aménagé tout le local laissé par Game (Hyprop)
de surface commerciale pour 1 000 habitants dans le Grand Caire, contre environ 12 m² pour les deux plus grands centres commerciaux d'Accra (Knight Frank ; analyse Heirstone)
En bref
Hors d'Afrique du Sud, le commerce formel n'est qu'une mince couche posée sur une économie de marchés. Nous avons constitué un registre de 28 marchés et 27 centres commerciaux dans 17 pays, du Caire et de Casablanca à Lagos, Accra, Abidjan et Nairobi, et retracé 16 réaménagements de marchés. L'essentiel des échanges se déroule dans des marchés gérés ou réglementés par des organismes publics, à des densités qu'aucun centre commercial n'approche. Les centres qui ont conservé leur valeur sont ceux dont le loyer est fixé dans la monnaie que gagnent leurs locataires et dont les surfaces d'enseigne locomotive peuvent être reprises par une chaîne locale.
Les marchés de plein air captent 72 % des ventes au détail du Nigeria et les supermarchés 3 %, selon l'USDA FAS. Les petits commerces d'alimentation détiennent 83 % de la distribution alimentaire au Ghana et 63 % en Côte d'Ivoire, et les six principales chaînes de supermarchés du Nigeria exploitent environ 90 points de vente à elles toutes.
Le Forum des marchés d'Abidjan a été conçu pour environ 8 700 places à l'hectare, contre environ 35 boutiques à l'hectare de surface locative à l'Accra Mall. Les 18 marchés du registre dont le propriétaire ou le gestionnaire est connu sont tous détenus, gérés ou réglementés par un organisme public, et les droits perçus auprès des vendeurs de rue représentaient selon les estimations 70 % des recettes propres de Kumasi.
Sur 16 réaménagements de marchés classés, les quatre reconstruits sur place ont rouvert comme marchés en activité. Kejetia, à Kumasi, a ajouté 8 420 boutiques et 500 places en étal pour quelque 5 000 vendeurs de rue, et les vendeurs interrogés après leur déménagement gagnaient environ le quart de leur revenu antérieur.
L'Ikeja City Mall de Lagos affichait une vacance de 2,1 % ou moins de 2021 à 2024, et pourtant sa valeur est passée de 141 M US$ en 2019 à 85 M US$ implicites dans sa vente de 2024. Ses loyers étaient indexés sur le dollar, et le naira a perdu 79 % de sa valeur en dollars entre 2019 et 2024.
Game a quitté le Ghana le 31 décembre 2022. En 18 mois, la vacance du Kumasi City Mall est passée de 32,2 % à 4,85 % quand Melcom a repris l'intégralité du local de Game, et des franchisés de Carrefour ont repris les surfaces ou les baux de Shoprite au Kenya et en Ouganda.
Le Grand Caire compte environ 2,6 millions de m² de centres commerciaux de loisirs répartis sur 82 programmes, soit environ 115 m² pour 1 000 habitants, et a ajouté 183 730 m² en 2025. Aradei, au Maroc, déclare un taux d'occupation de 97 % sur 474 000 m² dans 23 villes.
Ce que cela implique
Recenser chaque commerçant, y compris les vendeurs en étal et les vendeurs de rue, avant la conception. Reconstruire sur place et garder le commerce en rez-de-chaussée, car l'assiette des redevances dépend des commerçants qui reviennent.
Fixer le loyer en monnaie locale ou plafonner l'indexation sur le dollar, et concevoir des cellules d'enseigne locomotive qu'une chaîne locale peut reprendre en bloc ou diviser sans travaux structurels.
Organiser la distribution via les marchés et leurs grossistes, et s'implanter par la franchise et des partenaires locaux, qui ont mieux résisté que les filiales en propre.
Chiffrer la monnaie avant le taux d'occupation, soutenir les plateformes d'exploitation et les partenariats sur les sites de marchés, et prévoir des sorties qui prennent des années.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
sites nommés dans le Registre Heirstone des marchés et centres commerciaux : 28 marchés et 27 centres commerciaux dans 28 villes et 17 pays
projets dans le Registre Heirstone des réaménagements de marchés, de Makola en 1979 à Onitsha en 2026
tests dans le Test Heirstone de viabilité des centres commerciaux : monnaie, solidité de l'enseigne locomotive, taille des cellules, coût et fréquentation
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Surtout à cause de la monnaie et du départ des enseignes locomotives, plutôt que de la vacance. L'Ikeja City Mall de Lagos est resté à 2,1 % de vacance ou moins alors que sa valeur en dollars a baissé d'environ 40 %, car ses loyers étaient indexés sur le dollar et le naira a perdu 79 % de sa valeur en dollars entre 2019 et 2024.
Au Nigeria, 72 % des ventes au détail passent par les marchés de plein air et 3 % par les supermarchés, selon l'USDA FAS. Les petits commerces d'alimentation détiennent 83 % de la distribution alimentaire au Ghana et 63 % en Côte d'Ivoire, tandis qu'en Afrique du Sud les supermarchés réalisent environ 75 % des ventes d'épicerie.
Recenser chaque commerçant, puis reconstruire sur le site d'origine en maintenant le commerce en rez-de-chaussée et la densité du marché. Les quatre marchés du registre Heirstone reconstruits sur place ont rouvert comme marchés en activité, alors que les sites de relocalisation ont été sous-utilisés ou jamais construits.
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