Freiluftmärkte, Einkaufszentren und die Frage, wer im Einzelhandelsimmobilienmarkt Nord- und Subsahara-Afrikas gewinnt – von Kairo und Casablanca bis Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi und Daressalam.
Auch auf Französisch erhältlich: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Wählen Sie die Sprache bei der Anforderung der Studie.
Die Studie in sechs Zahlen
der nigerianischen Einzelhandelsumsätze laufen über offene Märkte. Supermärkte erreichen 3 % (USDA FAS, 2024).
Handelsplätze pro Hektar sind im Forum des marchés in Abidjan vorgesehen, gegenüber rund 35 Läden pro Hektar vermietbarer Fläche in der Accra Mall (Daten aus Wikipedia; Heirstone-Analyse)
des früheren Einkommens erzielten 25 befragte Straßenhändler im Durchschnitt nach ihrem Wegzug aus Kejetia in Kumasi für den Umbau (WIEGO, 2020)
Veränderung des US-Dollar-Werts der Ikeja City Mall von der Bewertung 2019 bis zum aus dem Verkauf 2024 abgeleiteten Wert, bei einem gemeldeten Leerstand von weiterhin höchstens 2,1 %
Leerstand in der Kumasi City Mall im Juni 2024, nach 32,2 % ein Jahr zuvor, weil Melcom die gesamte von Game geräumte Fläche ausbaute (Hyprop)
Mallfläche pro 1.000 Einwohner im Großraum Kairo, gegenüber rund 12 m² bei den beiden größten Malls in Accra (Knight Frank; Heirstone-Analyse)
Auf einen Blick
Außerhalb Südafrikas ist der formelle Einzelhandel eine dünne Schicht über einer von Märkten getragenen Wirtschaft. Wir haben ein Register von 28 Märkten und 27 Malls in 17 Ländern erstellt, von Kairo und Casablanca bis Lagos, Accra, Abidjan und Nairobi, und 16 Marktumbauten nachverfolgt. Der Großteil des Handels findet auf Märkten statt, die von öffentlichen Stellen betrieben oder reguliert werden, bei Dichten, an die keine Mall heranreicht. Die Malls, die ihren Wert gehalten haben, sind jene, deren Miete in der Währung festgelegt ist, die ihre Mieter verdienen, und deren Ankerfläche eine lokale Kette übernehmen kann.
Offene Märkte erzielen laut USDA FAS 72 % der Einzelhandelsumsätze Nigerias, Supermärkte 3 %. Kleine Lebensmittelhändler halten in Ghana 83 % und in Côte d'Ivoire 63 % des Lebensmitteleinzelhandels, und Nigerias sechs führende Supermarktketten betreiben zusammen rund 90 Filialen.
Das Forum des marchés in Abidjan wurde für rund 8.700 Plätze pro Hektar gebaut, gegenüber rund 35 Läden pro Hektar vermietbarer Fläche in der Accra Mall. Alle 18 Märkte im Register mit erfasstem Eigentümer oder Betreiber befinden sich in öffentlicher Hand oder werden von einer öffentlichen Stelle betrieben oder reguliert, und die Gebühren von Straßenhändlern wurden auf 70 % der Eigeneinnahmen Kumasis geschätzt.
Von 16 eingeordneten Marktumbauten eröffneten die vier an Ort und Stelle neu gebauten als funktionierende Märkte wieder. Kejetia in Kumasi erhielt 8.420 Läden mit 500 Tischplätzen für rund 5.000 Straßenhändler, und nach dem Umzug befragte Händler verdienten rund ein Viertel ihres früheren Einkommens.
Die Ikeja City Mall in Lagos meldete von 2021 bis 2024 einen Leerstand von höchstens 2,1 %, doch ihr Wert sank von 141 Mio. US$ im Jahr 2019 auf die aus ihrem Verkauf 2024 abgeleiteten 85 Mio. US$. Ihre Mieten waren an den Dollar gekoppelt, und der Naira verlor von 2019 bis 2024 79 % seines Dollarwerts.
Game verließ Ghana am 31. Dezember 2022. Innerhalb von 18 Monaten sank der Leerstand der Kumasi City Mall von 32,2 % auf 4,85 %, weil Melcom die gesamte Fläche von Game übernahm, und Carrefour-Franchisenehmer übernahmen in Kenia und Uganda die Flächen oder Mietverträge von Shoprite.
Der Großraum Kairo hat rund 2,6 Mio. m² Lifestyle-Mallfläche in 82 Projekten, rund 115 m² pro 1.000 Einwohner, und verzeichnete 2025 einen Zuwachs von 183.730 m². Aradei in Marokko meldet 97 % Auslastung auf 474.000 m² in 23 Städten.
Was daraus folgt
Vor der Planung jeden Händler zählen, auch Tisch- und Straßenhändler. An Ort und Stelle neu bauen und den Handel im Erdgeschoss halten, denn die Gebührenbasis hängt von den Händlern ab, die zurückkehren.
Die Miete in Landeswährung festlegen oder die Dollarindexierung deckeln und Ankerflächen schaffen, die eine lokale Kette ohne bauliche Eingriffe ganz oder geteilt übernehmen kann.
Den Vertrieb über Märkte und deren Großhändler planen und über Franchise und lokale Partner eintreten, die eigene Tochtergesellschaften überdauert haben.
Die Währung vor der Auslastung bewerten, Betreiberplattformen und Partnerschaften für Marktstandorte unterstützen und Ausstiege einplanen, die Jahre dauern.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
benannte Standorte im Heirstone-Register zu Märkten und Malls: 28 Märkte und 27 Malls in 28 Städten und 17 Ländern
Projekte in der Heirstone-Dokumentation zu Marktumbauten, von Makola 1979 bis Onitsha 2026
Prüfpunkte im Heirstone-Mall-Tragfähigkeitstest: Währung, Ankertiefe, Flächengröße, Kosten und Besucherfrequenz
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Vor allem wegen Währung und Ankermieter-Abgängen, weniger wegen Leerstand. Die Ikeja City Mall in Lagos blieb bei einem Leerstand von höchstens 2,1 %, während ihr Dollarwert um rund 40 % fiel, weil ihre Mieten an den Dollar gekoppelt waren und der Naira von 2019 bis 2024 79 % seines Dollarwerts verlor.
In Nigeria laufen laut USDA FAS 72 % der Einzelhandelsumsätze über offene Märkte und 3 % über Supermärkte. Kleine Lebensmittelhändler halten in Ghana 83 % und in Côte d'Ivoire 63 % des Lebensmitteleinzelhandels, in Südafrika dagegen entfallen auf Supermärkte rund 75 % des Lebensmittelumsatzes.
Jeden Händler zählen, dann am ursprünglichen Standort neu bauen, mit Handel im Erdgeschoss und der Dichte des Marktes. Die vier Märkte in der Heirstone-Dokumentation, die an Ort und Stelle neu gebaut wurden, eröffneten als funktionierende Märkte wieder, während Umsiedlungsstandorte nur schwach genutzt oder nie gebaut wurden.
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