الأسواق المكشوفة ومراكز التسوق ومن يكسب في عقارات التجزئة في شمال أفريقيا وأفريقيا جنوب الصحراء، من القاهرة والدار البيضاء إلى لاغوس وأكرا وأبيدجان ونيروبي ودار السلام.
متاح أيضًا بالفرنسية: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. اختر اللغة عند طلب التقرير.
التقرير في ستة أرقام
من مبيعات التجزئة في نيجيريا تمر عبر الأسواق المكشوفة، بينما تستحوذ السوبرماركت على 3% (USDA FAS، 2024).
موضع تجاري لكل هكتار صُمّم في Forum des marchés في أبيدجان، مقابل نحو 35 متجرًا لكل هكتار من المساحة القابلة للتأجير في Accra Mall (بيانات ويكيبيديا؛ تحليل Heirstone)
من دخلهم السابق حققه في المتوسط 25 بائعًا متجولًا شملهم المسح بعد انتقالهم من سوق كيجيتيا في كوماسي لإعادة بنائه (WIEGO، 2020)
التغير في قيمة Ikeja City Mall بالدولار الأمريكي من تقييمه في 2019 إلى القيمة الضمنية في صفقة بيعه عام 2024، بينما ظلت نسبة الشواغر المعلنة عند 2.1% أو أقل
نسبة الشواغر في Kumasi City Mall في يونيو 2024، بعد أن كانت 32.2% قبل عام، إذ جهّزت Melcom الوحدة كاملة التي أخلتها Game (Hyprop)
من مساحات مراكز التسوق لكل 1,000 ساكن في القاهرة الكبرى، مقابل نحو 12 م² لأكبر مركزين في أكرا (Knight Frank؛ تحليل Heirstone)
بإيجاز
فخارج جنوب أفريقيا، لا يشكّل قطاع التجزئة المنظّم سوى طبقة رقيقة فوق اقتصاد قائم على الأسواق. أعددنا سجلًا لـ28 سوقًا و27 مركز تسوق في 17 دولة، من القاهرة والدار البيضاء إلى لاغوس وأكرا وأبيدجان ونيروبي، وتتبّعنا 16 عملية لإعادة تطوير الأسواق. ويجري معظم التجارة في أسواق تديرها جهات عامة أو تنظّمها، بكثافات لا يقترب منها أي مركز تسوق. أما المراكز التي حافظت على قيمتها فهي التي يُحدَّد إيجارها بالعملة التي يكسبها مستأجروها، والتي يمكن لسلسلة محلية أن تتسلّم مساحة المستأجر الرئيسي فيها.
تستحوذ الأسواق المكشوفة على 72% من مبيعات التجزئة في نيجيريا والسوبرماركت على 3%، بحسب USDA FAS. وتحتفظ محلات البقالة الصغيرة بـ83% من تجارة المواد الغذائية بالتجزئة في غانا و63% في كوت ديفوار، بينما تدير أكبر ست سلاسل سوبرماركت في نيجيريا نحو 90 فرعًا في مجموعها.
صُمّم Forum des marchés في أبيدجان لنحو 8,700 موضع تجاري لكل هكتار، مقابل نحو 35 متجرًا لكل هكتار من المساحة القابلة للتأجير في Accra Mall. وجميع الأسواق الـ18 المسجلة التي عُرف لها مالك أو مدير تملكها جهة عامة أو تديرها أو تنظّمها، وقُدّرت رسوم الباعة المتجولين بنحو 70% من إيرادات كوماسي الذاتية.
من بين 16 عملية لإعادة تطوير الأسواق جرى تصنيفها، أُعيد افتتاح الأربع التي أُعيد بناؤها في موقعها أسواقًا عاملة. فقد أضافت كيجيتيا في كوماسي 8,420 متجرًا مع 500 موضع طاولات لنحو 5,000 بائع متجول، بينما حقق الباعة الذين شملهم المسح بعد انتقالهم نحو ربع دخلهم السابق.
أعلن Ikeja City Mall في لاغوس نسبة شواغر بلغت 2.1% أو أقل من 2021 إلى 2024، ومع ذلك تراجعت قيمته من 141 مليون دولار أمريكي في 2019 إلى 85 مليون دولار أمريكي هي القيمة الضمنية في صفقة بيعه عام 2024. وكانت إيجاراته مرتبطة بالدولار، بينما خسرت النايرا 79% من قيمتها مقابل الدولار بين 2019 و2024.
غادرت Game غانا في 31 ديسمبر 2022. وخلال 18 شهرًا انخفضت نسبة الشواغر في Kumasi City Mall من 32.2% إلى 4.85% بعد أن استأجرت Melcom وحدة Game كاملة، فيما تسلّم أصحاب امتياز Carrefour مساحات Shoprite أو عقود إيجارها في كينيا وأوغندا.
تضم القاهرة الكبرى نحو 2.6 مليون م² من مساحات مراكز التسوق ذات الطابع الترفيهي موزعة على 82 مشروعًا، أي نحو 115 م² لكل 1,000 ساكن، وأضافت 183,730 م² في 2025. وتعلن Aradei المغربية نسبة إشغال 97% على 474,000 م² في 23 مدينة.
ماذا يعني ذلك
إحصاء كل تاجر، بمن فيهم أصحاب الطاولات والباعة المتجولون، قبل التصميم. وإعادة البناء في الموقع نفسه مع إبقاء التجارة في الطابق الأرضي، لأن وعاء الرسوم يعتمد على التجار العائدين.
تحديد الإيجار بالعملة المحلية أو وضع سقف للربط بالدولار، وبناء وحدات للمستأجرين الرئيسيين تستطيع سلسلة محلية استئجارها كاملة أو تقسيمها دون أعمال إنشائية.
تخطيط التوزيع عبر الأسواق وتجار الجملة فيها، والدخول عبر الامتياز التجاري والشركاء المحليين، فقد صمدوا أكثر من الشركات التابعة المملوكة.
تسعير مخاطر العملة قبل الإشغال، ودعم المنصات التشغيلية وشراكات مواقع الأسواق، وتخصيص ميزانية لعمليات خروج تستغرق سنوات.
في التقرير الكامل
قواعد بيانات Heirstone
موقعًا موثقًا بالاسم في سجل Heirstone للأسواق ومراكز التسوق: 28 سوقًا و27 مركز تسوق في 28 مدينة و17 دولة
مشروعًا في سجل Heirstone لإعادة تطوير الأسواق، من ماكولا في 1979 إلى أونيتشا في 2026
اختبارات في اختبار Heirstone لجدوى مراكز التسوق: العملة وعمق المستأجرين الرئيسيين وحجم الوحدات والكلفة وحركة الزوار
أُعدّ استنادًا إلى مصادر عامة محدّثة حتى أكتوبر 2026. كل رقم موثّق المصدر في التقرير، والأرقام التي نشتقها بالجمع بين أرقام منشورة موسومة بعبارة «تحليل Heirstone».
بسبب العملة وخروج المستأجرين الرئيسيين في الغالب، لا بسبب المساحات الشاغرة. فقد بقيت نسبة الشواغر في Ikeja City Mall في لاغوس عند 2.1% أو أقل بينما تراجعت قيمته بالدولار نحو 40%، لأن إيجاراته كانت مرتبطة بالدولار، في حين خسرت النايرا 79% من قيمتها مقابل الدولار بين 2019 و2024.
في نيجيريا، تمر 72% من مبيعات التجزئة عبر الأسواق المكشوفة و3% عبر السوبرماركت، بحسب دائرة الخدمات الزراعية الخارجية في وزارة الزراعة الأمريكية (USDA FAS). وتستحوذ محلات البقالة الصغيرة على 83% من تجارة المواد الغذائية بالتجزئة في غانا و63% في كوت ديفوار، بينما تبلغ حصة السوبرماركت نحو 75% من تجارة البقالة في جنوب أفريقيا.
بإحصاء كل تاجر، ثم إعادة البناء في الموقع الأصلي مع إبقاء التجارة في الطابق الأرضي والحفاظ على كثافة السوق. فقد أُعيد افتتاح الأسواق الأربعة المسجلة لدى Heirstone التي أُعيد بناؤها في موقعها أسواقًا عاملة، بينما ظلت مواقع النقل مستغلة دون طاقتها أو لم تُبنَ أصلًا.
الاستشارات العقارية
تحدّث مباشرةً مع أحد كبار الشركاء بشأن مشروعك أو أصلك أو برنامجك.
تواصل معنا
