Açık hava pazarları, alışveriş merkezleri ve Kuzey ile Sahra Altı Afrika'da perakende gayrimenkulünde kimin kazandığı; Kahire ve Kazablanka'dan Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi ve Dar es Salaam'a.
Fransızca olarak da edinilebilir: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Raporu talep ederken dili seçin.
Altı rakamda rapor
Nijerya'daki perakende satışların açık hava pazarlarından geçen payı. Süpermarketler %3 alıyor (USDA FAS, 2024).
Abidjan'daki Forum des marchés'de hektar başına tasarlanan ticaret yeri; Accra Mall'da hektar başına kiralanabilir alanda yaklaşık 35 mağaza düşüyor (Wikipedia verileri; Heirstone analizi)
Kumasi'deki Kejetia'dan yeniden inşa için taşındıktan sonra anket yapılan 25 sokak satıcısının, önceki gelirinin ortalama olarak yüzde kaçını kazandığı (WIEGO, 2020)
Ikeja City Mall'un ABD doları cinsinden değerinin 2019 değerlemesinden 2024 satışının ima ettiği değere değişimi; bildirilen boşluk oranı %2,1 ya da altında kaldı
Melcom'un Game'in bıraktığı birimin tamamını döşemesiyle, bir yıl önceki %32,2'den Haziran 2024'te Kumasi City Mall'un boşluk oranı (Hyprop)
Büyük Kahire'de 1.000 kişi başına düşen AVM alanı; Accra'daki en büyük iki AVM'de bu rakam yaklaşık 12 m² (Knight Frank; Heirstone analizi)
Özetle
Güney Afrika dışında kurumsal perakende, bir pazar ekonomisinin üzerindeki ince bir katmandır. Kahire ve Kazablanka'dan Lagos, Accra, Abidjan ve Nairobi'ye uzanan 17 ülkede 28 pazar ve 27 AVM'den oluşan bir kayıt oluşturduk ve 16 pazar yeniden geliştirme projesini izledik. Ticaretin büyük bölümü, hiçbir AVM'nin yaklaşmadığı yoğunluklarda, kamu kurumlarınca işletilen ya da düzenlenen pazarlarda gerçekleşiyor. Değerini koruyan AVM'ler, kirası kiracılarının kazandığı para birimiyle belirlenenler ve çapa alanını yerel bir zincirin devralabildiği olanlar.
USDA FAS'a göre açık hava pazarları Nijerya'nın perakende satışlarının %72'sini, süpermarketler %3'ünü alıyor. Gana'da gıda perakendesinin %83'ü, Fildişi Sahili'nde %63'ü küçük bakkalların elinde; Nijerya'nın önde gelen altı süpermarket zinciri ise birlikte yaklaşık 90 mağaza işletiyor.
Abidjan'daki Forum des marchés, hektar başına yaklaşık 8.700 yer için inşa edildi; Accra Mall'da ise hektar başına kiralanabilir alanda yaklaşık 35 mağaza düşüyor. Kayıtta sahibi ya da yöneticisi belirtilen 18 pazarın tamamı bir kamu kurumunca elde tutuluyor, işletiliyor ya da düzenleniyor; sokak satıcılarından alınan harçların Kumasi'nin kendi gelirinin %70'i olduğu tahmin ediliyor.
Sınıflandırılan 16 pazar yeniden geliştirme projesinden, yerinde yeniden inşa edilen dördü çalışan pazarlar olarak yeniden açıldı. Kumasi'deki Kejetia, yaklaşık 5.000 sokak satıcısı için 500 tezgâh yeriyle birlikte 8.420 dükkân ekledi; taşındıktan sonra anket yapılan satıcılar önceki gelirlerinin yaklaşık dörtte birini kazandı.
Lagos'taki Ikeja City Mall 2021-2024 arasında %2,1 ya da altında boşluk oranı bildirdi, ancak değeri 2019'daki 141 milyon ABD dolarından 2024 satışının ima ettiği 85 milyon ABD dolarına geriledi. Kiraları dolara endeksliydi ve nayra 2019-2024 arasında dolar karşısındaki değerinin %79'unu kaybetti.
Game, 31 Aralık 2022'de Gana'dan ayrıldı. 18 ay içinde Melcom, Game'in birimini bütünüyle devralınca Kumasi City Mall'un boşluk oranı %32,2'den %4,85'e düştü; Kenya ve Uganda'da ise Carrefour franchise sahipleri Shoprite'ın alanını ya da kiralarını devraldı.
Büyük Kahire'de 82 projede yaklaşık 2,6 milyon m² yaşam tarzı AVM alanı bulunuyor; bu, 1.000 kişi başına yaklaşık 115 m² demek ve 2025'te 183.730 m² eklendi. Fas'ın Aradei şirketi, 23 kentte 474.000 m²'de %97 doluluk bildiriyor.
Ne anlama geliyor
Tasarımdan önce tezgâh ve sokak satıcıları dahil her esnafı sayın. Yerinde yeniden inşa edin ve ticareti zemin katta tutun; çünkü harç tabanı geri dönen esnafa bağlıdır.
Kirayı yerel para biriminde belirleyin ya da dolar endeksini sınırlayın; yerel bir zincirin yapısal iş gerektirmeden bütünüyle alabileceği ya da bölebileceği çapa birimleri inşa edin.
Dağıtımı pazarlar ve toptancıları üzerinden planlayın; kendi iştiraklerinden daha uzun ömürlü olduğu görülen franchise ve yerel ortaklar aracılığıyla girin.
Doluluktan önce kuru fiyatlayın, işletme platformlarını ve pazar alanı ortaklıklarını destekleyin, yıllar sürecek çıkışlar için bütçe ayırın.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Heirstone Pazar ve AVM Envanteri'nde adı belli alan: 28 kentte ve 17 ülkede 28 pazar ve 27 AVM
Heirstone Pazar Yeniden Geliştirme Kaydı'ndaki proje; 1979'daki Makola'dan 2026'daki Onitsha'ya
Heirstone AVM Yaşayabilirlik Testi'ndeki test: kur, çapa derinliği, birim büyüklüğü, maliyet ve ziyaretçi trafiği
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Boş alandan çok kur ve çapa kiracı çıkışları yüzünden. Lagos'taki Ikeja City Mall, doları baz alan değeri yaklaşık %40 düşerken boşluk oranını %2,1 ya da altında tuttu; kiraları dolara endeksliydi ve nayra 2019-2024 arasında dolar karşısındaki değerinin %79'unu kaybetti.
USDA FAS'a göre Nijerya'da perakende satışların %72'si açık hava pazarlarından, %3'ü süpermarketlerden geçiyor. Gıda perakendesinin Gana'da %83'ünü, Fildişi Sahili'nde %63'ünü küçük bakkallar elinde tutuyor; Güney Afrika'da ise süpermarketlerin market alışverişindeki payı yaklaşık %75.
Her esnafı sayın, ardından ticareti zemin katta ve pazar yoğunluğunda tutarak özgün alanda yeniden inşa edin. Heirstone kaydındaki, yerinde yeniden inşa edilen dört pazar çalışan pazarlar olarak yeniden açıldı; taşınma alanları ise yeterince kullanılmadı ya da hiç yapılmadı.
Gayrimenkul Stratejisi
Heirstone Consulting Araştırmaları
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
