非洲酒店在建储备：埃及、摩洛哥、尼日利亚

六个数字读懂本报告

123,846

2026 年初各连锁品牌在非洲开发储备中的 675 家酒店的客房数，创历史纪录，比一年前增长 19%

3,458

2023 年各连锁品牌在非洲全境开业的客房数，而 2017 年为 8,053 间

38%

计划于 2014 年至 2023 年开业的 986 家在建储备酒店中，按计划年份如期开业的比例

17–26 年

按 2016–2023 年和 2020–2023 年客房开业的平均速度，开完 2026 年在建储备所需的时间

24 万美元

2007–2026 年由 IFC 出资的八家新建酒店的单房造价中位数，而收购并升级的造价为 100,000 至 150,000 美元（Heirstone 分析）

2022 年和 2023 年尼日利亚、科特迪瓦、加纳和乌干达的调查开业名单中的连锁酒店数量，这些国家 2023 年的在建储备共有 13,123 间客房

要点速览

非洲的酒店在建储备持续增长，而开业数量却在萎缩。据我们分析，资金成本比需求更能解释这一差距。

我们将 W Hospitality Group 对连锁酒店在建储备的年度调查与实际开业情况进行了对照，覆盖从埃及、摩洛哥到尼日利亚、加纳、肯尼亚和埃塞俄比亚的 43 个非洲国家。在建储备只是已签约协议的登记册，在大多数非洲市场，它已不再能作为客房供应的预测指标。真正开业的酒店大多是度假村和改造项目，或属于自有股本、并以酒店收入所用币种举债的业主。

签约与开业，走向了相反的方向。
W Hospitality Group 统计，2026 年初在建储备客房数创纪录地达到 123,846 间，比 2017 年多 70%，而开业客房数从 2017 年的 8,053 间降至 2023 年的 3,458 间。在计划于 2014 年至 2023 年开业的 986 家酒店中，按时开业的有 379 家。
所报告的在建状态，是一个薄弱的信号。
2018 年至 2024 年的每次调查都显示，在建储备客房中有 52% 至 57% 已进入施工现场。然而，2024 年初，拉各斯 13 家列为在建的酒店中有七家是已停工的工地；2023 年施工现场占比达 82.6% 的加纳，2022 年和 2023 年没有开业一家连锁酒店。
在建储备在大城市，开业的却在度假区。
休闲目的地占 2022 年和 2023 年开业的 8,256 间连锁酒店客房的 58%。六个最大的撒哈拉以南非洲城市在建储备共 17,887 间客房，仅交付了 361 间；而占非洲在建储备 28% 的埃及，开业客房数占新增连锁酒店客房的五分之一，仅次于摩洛哥。
对大多数新建客房而言，本币债务过于昂贵。
由 IFC 出资的新建酒店，每间客房造价中位数约为 240,000 美元。在我们的测算示例中，按 2019 年在建储备平均每间客房 308,700 美元计算，若利率为 22% 至 24%，仅支付利息每晚就需要 186 至 205 美元的 RevPAR，是 Southern Sun 的 56 美元的三倍多。
币值稳定之处，交付最顺利。
在所衡量的十二个国家中，2022–2023 年交付了在建储备五分之一或以上的国家——坦桑尼亚、摩洛哥、塞内加尔、卢旺达和南非——其以美元定价的客房造价折合本币，不到 2015 年的两倍。一间定价 308,700 美元的客房，2015 年底折合 6,140 万奈拉（NGN），2026 年 9 月折合 4.096 亿奈拉（NGN）。
收购并改造是更快的路径。
据 IFC 披露，收购并升级交易的每间客房造价为 100,000 至 150,000 美元，相当于新建中位数的 40% 至 60%，改造项目可在签约当年开业。2020 年以来，IFC 约 65% 的酒店承诺资金投向了以现有酒店为主的交易。

启示

分对象建议

旅游主管部门与投资促进机构

按已落实资金并经现场核实的客房规划产能，并将改造项目计入客房目标。

业主与开发商

待股本、地块和匹配的债务到位后，再签署酒店品牌协议，并先为现有酒店估值，再考虑新建。

贷款机构与发展金融机构

将已签署协议视为一份期权，依据经核实的进度、长期限和匹配币种发放贷款。

酒店运营商

在报告签约数量的同时，也报告已签约酒店中有多少开业。

完整报告内容

29 页实证、对标与检验

一份签约数量的统计
在建储备内部
Heirstone 在建储备现实对标
一间客房的账怎么算
真正开业的酒店
北非与撒哈拉以南非洲
Heirstone 开业检验与应采取的行动

Heirstone 数据集

Heirstone 在建储备现实对标收录的国家，将各连锁品牌的在建储备与其实际交付情况逐一对照

Heirstone 2022 年和 2023 年开业登记库中收录的连锁酒店，按所在地分类，共 8,256 间客房

Heirstone 开业检验中的检验项，将已签约酒店归入四种状态之一，并说明如何计算其客房数

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

非洲的酒店在建储备中有多少客房？

据 W Hospitality Group 统计，2026 年初在建储备达到创纪录的 675 家酒店、123,846 间客房，比一年前增长 19%。开业数量则走了相反的方向：各连锁品牌 2023 年开业 3,458 间客房，而 2017 年为 8,053 间。

为什么非洲有这么多酒店项目无法开业？

主要是因为资金成本。在 Heirstone 的测算示例中，按 2019 年在建储备平均每间客房 308,700 美元计算，若本币利率为 22% 至 24%，仅支付利息每晚就需要 186 至 205 美元的每间可售房收入（RevPAR），是 Southern Sun 的 56 美元的三倍多；而 W Hospitality 至少自 2017 年起便将融资列为延误的主要原因。

在非洲建一家酒店，每间客房要花多少钱？

2007 年至 2026 年由国际金融公司（IFC）出资的八家新建酒店，每间客房造价约在 168,000 至 476,000 美元之间，中位数约为 240,000 美元。据 IFC 披露，收购并升级现有酒店每间客房造价为 100,000 至 150,000 美元，相当于新建中位数的 40% 至 60%。