Miten ulkomailta tuleva raha ja ostajat muovaavat asuntojen kysyntää, hintoja ja tyhjäkäyttöä afrikkalaisissa kaupungeissa Kairosta, Casablancasta ja Tangerista Lagosiin, Accraan, Nairobiin, Dakariin, Addis Abebaan ja Praiaan.
Saatavana myös ranskaksi: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Valitse kieli, kun tilaat raportin.
Raportti kuutena lukuna
ulkomailla asuvien egyptiläisten kotimaahan lähettämä summa kesäkuuhun 2025 päättyneellä tilikaudella, ennätys ja 66 % enemmän kuin vuotta aiemmin (Egyptin keskuspankki)
Nigerian rahalähetykset suhteessa sen nettomääräisiin suoriin ulkomaisiin investointeihin, vuodet 2015–2024 yhteensä (Heirstonen analyysi)
kotia suljettuna, koska kotitalous asuu ulkomailla, Egyptin vuoden 2017 väestönlaskennan mukaan; ainoa löytämämme väestönlaskenta kahdestatoista markkinastamme, joka mittaa niitä
alennus dollareina tienaaville ostajille Uudessa Kairossa, jossa asuntojen pyyntihinnat nousivat Egyptin punnissa 89 % toukokuusta 2021 maaliskuuhun 2024
ulkomailla asuvien marokkolaisten pankkitalletukset osuutena Marokon asuntolainakannasta maaliskuussa 2026
Kap Verden asunnoista oli kausikäytössä tai tyhjillään vuoden 2021 väestönlaskennassa
Lyhyesti
Tämä raportti seuraa yhtä ostajaa, joka esiintyy lähes jokaisella Afrikan asuntomarkkinalla ja lähes missään asuntotilastossa: ulkomailla asuvaa kansalaista, joka ostaa kodin kotimaahansa. Useimmilla tutkimistamme kahdestatoista markkinasta Egyptistä ja Marokosta Nigeriaan, Ghanaan, Senegaliin, Keniaan ja Kap Verdeen rahalähetykset tuovat enemmän vahvaa valuuttaa kuin suorat ulkomaiset investoinnit. Osa niistä päätyy koteihin, jotka ostetaan paikallisen valuutan ollessa halpa ja joissa asutaan usein vain vierailuilla, ja toimivat tuotteet hinnoitellaan vahvassa valuutassa, maksetaan erissä, ovat todennettavissa ulkomailta ja niitä hoidetaan omistajan poissa ollessa.
Vuosina 2015–2024 Nigeria sai rahalähetyksiä 9,9 kertaa niin paljon kuin nettomääräisiä suoria ulkomaisia investointeja, Kenia 5,3 kertaa ja Marokko 4,0 kertaa. Saharan eteläpuolisessa Afrikassa nettomääräinen apu, 64,8 mrd. US$, ylitti kirjatut rahalähetykset, 52,2 mrd. US$, vuonna 2023.
Egyptin rahalähetykset toipuivat 19,5 mrd. US$:sta vuonna 2023 29,6 mrd. US$:iin vuonna 2024 maaliskuun 2024 valuuttakurssien yhdistämisen jälkeen. Etiopian kirjattu sisäänvirtaus kasvoi kolmetoistakertaiseksi vuonna 2024, jolloin maa siirtyi markkinaehtoiseen kurssiin.
Varmimmat luvut ovat ohjelmatilastoja: ulkomailla asuvat marokkolaiset olivat 24 % Marokon suoran asuntotuen 75 760 saajasta marraskuuhun 2025 mennessä, ja yksi Nairobin hanke raportoi 25 % diasporaostajia. Kiinteistöyhtiön mainitsemia 70–80 %:a Lagosin ja Abujan kehittäjien myynneistä ei voi todentaa.
Uuden Kairon asuntojen pyyntihinnat nousivat Egyptin punnissa 89 % toukokuun 2021 ja maaliskuun 2024 välillä, mikä antoi dollareina tienaaville ostajille 38 %:n alennuksen. Kesäkuuhun 2025 mennessä dollarihinta oli toipunut 20 % pohjalukemistaan, ja 18 vuodessa Nairobin lähiöiden omakotitalojen hinnat kaksinkertaistuivat shillinkeinä ja nousivat dollareina noin 9 %.
Egyptin vuoden 2017 väestönlaskennassa laskettiin 1,159 miljoonaa kotia suljetuiksi, koska kotitalous asuu ulkomailla, eli noin yksi kutakin kahdeksaa ulkomailla asuvaa egyptiläistä kohden. Marokon kaupunkien lomakotien osuus kannasta nousi 9,3 %:sta 15,5 %:iin vuosina 2014–2024, ja Kap Verdessä 29 % asunnoista oli kausikäytössä tai tyhjillään vuonna 2021.
Egyptin ulkomailla asuville kansalaisille dollarihintaan myymät tontit ovat tuottaneet vuodesta 2012 lähtien 7,3–10 mrd. US$ lähteestä riippuen, ja Nigerian vuoden 2017 diasporalaina keräsi 300 milj. US$. Ulkomailla asuvilla marokkolaisilla on kotimaassa talletuksia 228 mrd. MAD (noin 24 mrd. US$), mikä vastaa 89 %:a maan asuntolainoista.
Mitä tämä tarkoittaa
Laskekaa diasporan koti, kuten Egyptin väestönlaskenta tekee, ja kohdelkaa suljettuja koteja tarjontana. Osan 1,159 miljoonasta kodista vuokraaminen tai hoitaminen lisäisi käyttökelpoista asuntokantaa uusien dollarilanseerausten rinnalla.
Hinnoitelkaa vahvassa valuutassa tai sitokaa hinta siihen, myykää erissä, raportoikaa edistymisestä ulkomailla asuville ostajille ja tarjotkaa hoitopalvelua kuukausille, jolloin omistaja on poissa.
Lainatkaa siinä valuutassa, jossa ostaja tienaa, tarjotkaa kiinteistökokoluokan siirtoja julkaistuin hinnoin ja kytkekää diasporatalletukset asuntorahoitukseen.
Arvioikaa valuuttakurssi ja vierailurytmi vuokran lisäksi.
Koko raportin sisältö
Heirstonen aineistot
markkinaa Heirstonen diaspora-asumisen seurannassa Egyptistä ja Marokosta Nigeriaan, Senegaliin, Keniaan ja Kap Verdeen
diasporaostajatyyppiä Heirstonen typologiassa: tontinrakentaja, kesäperhe, etäsijoittaja ja dollarisäästäjä
kysymystä Heirstonen testissä, jotka on esitettävä jokaiselle kehittäjälle, maavirastolle tai rahoittajalle ennen diasporalanseerausta
Koottu lokakuussa 2026 ajantasaisista julkisista lähteistä. Jokaiselle luvulle on raportissa lähdeviite, ja julkaistuja lukuja yhdistämällä johdetut luvut on merkitty Heirstonen analyysiksi.
Useimmilla diasporamarkkinoilla kyllä: vuosina 2015–2024 Nigeria sai rahalähetyksiä 9,9 kertaa niin paljon kuin nettomääräisiä suoria ulkomaisia investointeja, Kenia 5,3 kertaa ja Marokko 4,0 kertaa. Saharan eteläpuolisessa Afrikassa nettomääräinen apu, 64,8 mrd. US$, ylitti kuitenkin yhä kirjatut rahalähetykset, 52,2 mrd. US$, vuonna 2023.
Kyllä, jonkin aikaa. Uuden Kairon pyyntihinnat nousivat Egyptin punnissa 89 % toukokuun 2021 ja maaliskuun 2024 välillä, mikä antoi dollareina tienaaville ostajille 38 %:n alennuksen, mutta kesäkuuhun 2025 mennessä dollarihinta oli toipunut 20 % pohjalukemistaan.
Se on valtion ohjelma, joka on myynyt infrastruktuurilla varustettuja tontteja ulkomailla asuville egyptiläisille dollarihintaan ja dollareilla maksettuna vuodesta 2012 lähtien ja tuottanut 7,3–10 mrd. US$ lähteestä riippuen. Lokakuussa 2025 hallitus asetti tavoitteeksi jopa 7 mrd. US$ neljässä vuodessa yli 18 000 lisätontista.
Kiinteistöstrategia
Heirstone Consultingin tutkimus
Keskustele suoraan johtavan osakkaan kanssa hankkeestasi, kohteestasi tai ohjelmastasi.
Ota yhteyttä
