Yurt dışından gelen para ve alıcıların Afrika şehirlerinde konut talebini, fiyatları ve boşluk oranını nasıl şekillendirdiği; Kahire, Kazablanka ve Tanca'dan Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Ababa ve Praia'ya.
Fransızca olarak da edinilebilir: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Raporu talep ederken dili seçin.
Altı rakamda rapor
Yurt dışındaki Mısırlıların Haziran 2025'te biten mali yılda ülkeye gönderdiği tutar; rekor ve bir önceki yıldan %66 fazla (Mısır Merkez Bankası)
Nijerya'nın havalelerinin net doğrudan yabancı yatırımına oranı, 2015-2024 toplamı (Heirstone analizi)
hanenin yurt dışında yaşaması nedeniyle kapalı duran konut; Mısır'ın 2017 nüfus sayımında sayıldı ve on iki pazarımızda bunları ölçen tek sayım
Yeni Kahire'de dolar kazanan alıcılar için indirim; burada daire ilan fiyatları Mayıs 2021'den Mart 2024'e kadar Mısır lirasıyla %89 arttı
Yurt dışında yaşayan Faslıların banka mevduatının Fas'ın konut kredisi bakiyesine oranı, Mart 2026
Yeşil Burun'un 2021 sayımında konutlarının mevsimlik kullanımda veya boş olan payı
Özetle
Bu rapor, hemen her Afrika konut pazarında bulunan ama neredeyse hiçbir konut istatistiğinde yer almayan tek bir alıcıyı izliyor: yurt dışında yaşayıp ülkesinde konut alan vatandaş. İncelediğimiz on iki pazarın çoğunda, Mısır ve Fas'tan Nijerya, Gana, Senegal, Kenya ve Yeşil Burun'a, havaleler doğrudan yabancı yatırımdan daha fazla döviz getiriyor. Bunun bir bölümü yerel para ucuzken satın alınan, çoğu zaman yalnızca ziyaretlerde kullanılan konutlara gidiyor; işe yarayan ürünler ise dövizle fiyatlanan, taksitle ödenen, yurt dışından doğrulanabilen ve mal sahibi yokken yönetilen ürünler.
2015-2024 arasında Nijerya net doğrudan yabancı yatırımın 9,9 katı, Kenya 5,3 katı, Fas 4,0 katı havale aldı. Sahra Altı Afrika'da 64,8 milyar ABD dolarlık net yardım, 2023'te kayıtlı 52,2 milyar ABD dolarlık havaleyi aştı.
Mısır'ın havaleleri, Mart 2024'teki kur birleştirmesinin ardından 2023'te 19,5 milyar ABD dolarından 2024'te 29,6 milyar ABD dolarına toparlandı. Etiyopya'nın kayıtlı girişleri, piyasa belirlemeli kura geçtiği 2024'te on üç kat arttı.
En sağlam rakamlar program sayımları: Kasım 2025 itibarıyla Fas'ın doğrudan konut yardımı alan 75.760 kişisinin %24'ü yurt dışındaki Faslılardı ve Nairobi'deki bir proje %25 diaspora alıcısı bildiriyor. Bir emlak firmasının andığı Lagos ve Abuja geliştirici satışlarının %70 ile 80'i ise doğrulanamıyor.
Yeni Kahire'de daire ilan fiyatları Mayıs 2021 ile Mart 2024 arasında Mısır lirasıyla %89 arttı; bu, dolar kazanan alıcılara %38 indirim sağladı. Haziran 2025'e gelindiğinde dolar fiyatı en düşük düzeyinden %20 toparlanmıştı; Nairobi banliyö konut fiyatları ise 18 yılda şilin cinsinden ikiye katlanırken dolar cinsinden yaklaşık %9 arttı.
Mısır'ın 2017 sayımı, hanenin yurt dışında yaşaması nedeniyle kapalı duran 1,159 milyon konut saydı; bu, yurt dışındaki her sekiz Mısırlıya yaklaşık bir konut demek. Fas'ta kentsel ikinci konutlar 2014 ile 2024 arasında stokun %9,3'ünden %15,5'ine çıktı, Yeşil Burun'da ise konutların %29'u 2021'de mevsimlik veya boştu.
Mısır'ın yurt dışındaki vatandaşlara dolar fiyatlı parselleri 2012'den bu yana kaynağa göre 7,3 milyar ile 10 milyar ABD doları arasında gelir sağladı; Nijerya'nın 2017 diaspora tahvili ise 300 milyon ABD doları topladı. Yurt dışındaki Faslılar ülkede 228 milyar MAD (yaklaşık 24 milyar ABD doları) mevduat tutuyor; bu, ülkenin konut kredilerinin %89'una denk geliyor.
Ne anlama geliyor
Diaspora konutunu Mısır'ın sayımında olduğu gibi sayın ve kapalı konutları arz olarak değerlendirin. 1,159 milyonun bir bölümünü kiralamak veya yönetmek, yeni dolar bazlı lansmanların yanında kullanılabilir konut ekler.
Dövizle fiyatlayın veya dövize endeksleyin, taksitle satın, yurt dışındaki alıcılara ilerlemeyi raporlayın ve mal sahibinin bulunmadığı aylar için yönetim hizmeti sunun.
Alıcının kazandığı para biriminde kredi verin, yayımlanmış fiyatlarla gayrimenkul ölçeğinde transferler sunun ve diaspora mevduatlarını konut finansmanına bağlayın.
Kirayla birlikte döviz kurunu ve ziyaret düzenini de değerleyin.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Heirstone Diaspora Konut Monitörü'ndeki pazar; Mısır ve Fas'tan Nijerya, Senegal, Kenya ve Yeşil Burun'a
Heirstone tipolojisindeki diaspora alıcı türü: arsa üzerinde kendi evini yapan, yazlıkçı aile, uzaktan yatırımcı ve dolar biriktiren
Bir diaspora lansmanından önce herhangi bir geliştiriciye, arazi kurumuna veya kredi verene yöneltilecek Heirstone testindeki soru
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Diaspora pazarlarının çoğunda evet: 2015-2024 arasında Nijerya net doğrudan yabancı yatırımın (DYY) 9,9 katı, Kenya 5,3 katı, Fas 4,0 katı havale aldı. Sahra Altı Afrika genelinde ise 64,8 milyar ABD dolarlık net yardım, 2023'te kayıtlı 52,2 milyar ABD dolarlık havaleyi hâlâ aştı.
Evet, bir süre için. Yeni Kahire'de ilan fiyatları Mayıs 2021 ile Mart 2024 arasında Mısır lirasıyla %89 arttı; bu, dolar kazanan alıcılara %38 indirim sağladı, ancak Haziran 2025'e gelindiğinde dolar fiyatı en düşük düzeyinden %20 toparlanmıştı.
2012'den bu yana yurt dışındaki Mısırlılara dolar cinsinden fiyatlanan ve dolarla ödenen altyapılı parseller satan, kaynağa göre 7,3 milyar ile 10 milyar ABD doları arasında gelir sağlayan bir devlet programı. Hükûmet Ekim 2025'te 18.000'den fazla ek parselden dört yılda 7 milyar ABD dolarına kadar gelir hedefi koydu.
Gayrimenkul Stratejisi
Heirstone Consulting Araştırmaları
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
