Πώς τα χρήματα και οι αγοραστές από το εξωτερικό διαμορφώνουν τη ζήτηση για κατοικία, τις τιμές και την κενή στέγη στις αφρικανικές πόλεις, από το Κάιρο, την Καζαμπλάνκα και την Ταγγέρη έως το Λάγος, την Άκρα, το Ναϊρόμπι, το Ντακάρ, την Αντίς Αμπέμπα και την Πράια.
Διατίθεται και στα γαλλικά: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Επιλέξτε τη γλώσσα όταν ζητήσετε την έκθεση.
Η έκθεση σε έξι αριθμούς
στάλθηκαν στην πατρίδα από Αιγύπτιους του εξωτερικού το οικονομικό έτος έως τον Ιούνιο του 2025, ρεκόρ και 66% περισσότερα από ένα χρόνο νωρίτερα (Κεντρική Τράπεζα της Αιγύπτου)
τα εμβάσματα της Νιγηρίας ως πολλαπλάσιο των καθαρών άμεσων ξένων επενδύσεών της, 2015 έως 2024 αθροιστικά (ανάλυση Heirstone)
σπίτια κλειστά επειδή το νοικοκυριό ζει στο εξωτερικό, σύμφωνα με την απογραφή του 2017 στην Αίγυπτο, τη μοναδική απογραφή στις δώδεκα αγορές μας που τα μετρά
έκπτωση για αγοραστές με εισόδημα σε δολάρια στη Νέα Κάιρο, όπου οι τιμές ζήτησης των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 89% σε λίρες από τον Μάιο του 2021 έως τον Μάρτιο του 2024
οι τραπεζικές καταθέσεις Μαροκινών του εξωτερικού ως ποσοστό των ανεξόφλητων στεγαστικών δανείων του Μαρόκου, Μάρτιος 2026
των κατοικιών του Πράσινου Ακρωτηρίου προορίζονταν για εποχική χρήση ή ήταν κενές στην απογραφή του 2021
Με μια ματιά
Η έκθεση ακολουθεί έναν αγοραστή που εμφανίζεται σε σχεδόν κάθε αφρικανική αγορά κατοικίας και σε σχεδόν καμία στατιστική στέγασης: τον πολίτη που ζει στο εξωτερικό και αγοράζει στην πατρίδα του. Στις περισσότερες από τις δώδεκα αγορές που μελετήσαμε, από την Αίγυπτο και το Μαρόκο έως τη Νιγηρία, τη Γκάνα, τη Σενεγάλη, την Κένυα και το Πράσινο Ακρωτήριο, τα εμβάσματα φέρνουν περισσότερο σκληρό συνάλλαγμα από τις άμεσες ξένες επενδύσεις. Ένα μέρος καταλήγει σε σπίτια που αγοράζονται όταν το τοπικό νόμισμα είναι φθηνό και συχνά κατοικούνται μόνο κατά τις επισκέψεις, και τα προϊόντα που λειτουργούν τιμολογούνται σε σκληρό νόμισμα, πληρώνονται σε δόσεις, επαληθεύονται από το εξωτερικό και διαχειρίζονται όσο ο ιδιοκτήτης λείπει.
Από το 2015 έως το 2024 η Νιγηρία έλαβε 9,9 φορές περισσότερα σε εμβάσματα απ’ όσα σε καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις, η Κένυα 5,3 φορές και το Μαρόκο 4,0 φορές. Στην υποσαχάρια Αφρική, η καθαρή βοήθεια των 64,8 δισ. US$ ξεπέρασε τα καταγεγραμμένα εμβάσματα των 52,2 δισ. US$ το 2023.
Της Αιγύπτου ανέκαμψαν από 19,5 δισ. US$ το 2023 σε 29,6 δισ. US$ το 2024 μετά την ενοποίηση της συναλλαγματικής ισοτιμίας τον Μάρτιο του 2024. Η καταγεγραμμένη εισροή της Αιθιοπίας αυξήθηκε δεκατριπλάσια το 2024, τη χρονιά που πέρασε σε ισοτιμία καθοριζόμενη από την αγορά.
Οι πιο στέρεοι αριθμοί είναι μετρήσεις προγραμμάτων: οι Μαροκινοί του εξωτερικού ήταν το 24% των 75.760 δικαιούχων της άμεσης στεγαστικής ενίσχυσης του Μαρόκου έως τον Νοέμβριο του 2025, και ένα πρόγραμμα στο Ναϊρόμπι αναφέρει 25% αγοραστές της διασποράς. Το 70 έως 80% των πωλήσεων developers στο Λάγος και την Αμπούτζα που επικαλείται μια εταιρεία ακινήτων δεν μπορεί να επαληθευτεί.
Οι τιμές ζήτησης των διαμερισμάτων στη Νέα Κάιρο αυξήθηκαν κατά 89% σε λίρες μεταξύ Μαΐου 2021 και Μαρτίου 2024, κάτι που έδωσε στους αγοραστές με εισοδήματα σε δολάρια έκπτωση 38%. Έως τον Ιούνιο του 2025 η τιμή σε δολάρια είχε ανακάμψει κατά 20% από το χαμηλό της, και σε 18 χρόνια οι τιμές των προαστιακών κατοικιών του Ναϊρόμπι διπλασιάστηκαν σε σελίνια και αυξήθηκαν περίπου 9% σε δολάρια.
Η απογραφή του 2017 στην Αίγυπτο μέτρησε 1,159 εκατ. σπίτια κλειστά επειδή το νοικοκυριό ζει στο εξωτερικό, περίπου ένα για κάθε οκτώ Αιγύπτιους του εξωτερικού. Οι αστικές δεύτερες κατοικίες του Μαρόκου αυξήθηκαν από 9,3% σε 15,5% του αποθέματος μεταξύ 2014 και 2024, και στο Πράσινο Ακρωτήριο το 29% των κατοικιών ήταν εποχικές ή κενές το 2021.
Τα οικόπεδα της Αιγύπτου με τιμή σε δολάρια για πολίτες του εξωτερικού έχουν αποφέρει από 7,3 έως 10 δισ. US$ από το 2012, ανάλογα με την πηγή, και το ομόλογο διασποράς της Νιγηρίας του 2017 συγκέντρωσε 300 εκατ. US$. Οι Μαροκινοί του εξωτερικού διατηρούν καταθέσεις 228 δισ. MAD (περίπου 24 δισ. US$) στην πατρίδα τους, ίσες με το 89% των στεγαστικών δανείων της χώρας.
Τι σημαίνει
Να καταμετρούν το σπίτι της διασποράς, όπως κάνει η απογραφή της Αιγύπτου, και να αντιμετωπίζουν τα κλειστά σπίτια ως προσφορά. Η εκμίσθωση ή η διαχείριση μέρους του 1,159 εκατ. θα πρόσθετε αξιοποιήσιμη κατοικία παράλληλα με τις νέες κυκλοφορίες σε δολάρια.
Να τιμολογούν σε σκληρό νόμισμα ή να τη συνδέουν με αυτό, να πουλούν με δόσεις, να ενημερώνουν τους αγοραστές του εξωτερικού για την πρόοδο και να προσφέρουν διαχείριση για τους μήνες που λείπει ο ιδιοκτήτης.
Να δανείζουν στο νόμισμα στο οποίο αμείβεται ο αγοραστής, να προσφέρουν μεταφορές κατάλληλες για αγορά ακινήτου με δημοσιευμένες τιμές και να συνδέουν τις καταθέσεις της διασποράς με τη στεγαστική χρηματοδότηση.
Να αξιολογούν τη συναλλαγματική ισοτιμία και το πρότυπο των επισκέψεων εκτός από το μίσθωμα.
Τι περιλαμβάνει η πλήρης έκθεση
Σύνολα δεδομένων της Heirstone
αγορές στο Παρατηρητήριο Στέγασης της Διασποράς της Heirstone, από την Αίγυπτο και το Μαρόκο έως τη Νιγηρία, τη Σενεγάλη, την Κένυα και το Πράσινο Ακρωτήριο
τύποι αγοραστών της διασποράς στην τυπολογία της Heirstone: ο οικοδόμος οικοπέδου, η καλοκαιρινή οικογένεια, ο απομακρυσμένος επενδυτής και ο αποταμιευτής σε δολάρια
ερωτήματα στο τεστ της Heirstone που πρέπει να τεθούν σε κάθε developer, φορέα γης ή δανειστή πριν από μια κυκλοφορία για τη διασπορά
Βασίζεται σε δημόσιες πηγές επικαιροποιημένες τον Οκτώβριο του 2026. Κάθε αριθμός τεκμηριώνεται με παραπομπή στην έκθεση, και όσοι προκύπτουν από συνδυασμό δημοσιευμένων στοιχείων επισημαίνονται ως ανάλυση Heirstone.
Στις περισσότερες αγορές διασποράς, ναι: από το 2015 έως το 2024 η Νιγηρία έλαβε 9,9 φορές περισσότερα σε εμβάσματα απ’ όσα σε καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις, η Κένυα 5,3 φορές και το Μαρόκο 4,0 φορές. Στην υποσαχάρια Αφρική συνολικά, ωστόσο, η καθαρή βοήθεια των 64,8 δισ. US$ ξεπερνούσε ακόμη τα καταγεγραμμένα εμβάσματα των 52,2 δισ. US$ το 2023.
Ναι, για ένα διάστημα. Οι τιμές ζήτησης στη Νέα Κάιρο αυξήθηκαν κατά 89% σε λίρες μεταξύ Μαΐου 2021 και Μαρτίου 2024, κάτι που έδωσε στους αγοραστές με εισοδήματα σε δολάρια έκπτωση 38%, αλλά έως τον Ιούνιο του 2025 η τιμή σε δολάρια είχε ανακάμψει κατά 20% από το χαμηλό της.
Είναι ένα κρατικό πρόγραμμα που από το 2012 πουλά οικόπεδα με υποδομές σε Αιγύπτιους του εξωτερικού, τιμολογημένα και πληρωτέα σε δολάρια, και έχει αποφέρει από 7,3 έως 10 δισ. US$ ανάλογα με την πηγή. Τον Οκτώβριο του 2025 η κυβέρνηση έθεσε στόχο έως και 7 δισ. US$ σε τέσσερα χρόνια από περισσότερα από 18.000 επιπλέον οικόπεδα.
Στρατηγική ακινήτων
Heirstone Consulting Research
Μιλήστε απευθείας με έναν ανώτερο εταίρο για το έργο, το ακίνητο ή το πρόγραμμά σας.
Επικοινωνήστε μαζί μας
