Come denaro e acquirenti dall'estero plasmano domanda, prezzi e sfitto abitativo nelle città africane, dal Cairo, da Casablanca e da Tangeri a Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Abeba e Praia.
Disponibile anche in francese: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Scelga la lingua quando richiede il report.
Il report in sei numeri
inviati in patria dagli egiziani all'estero nell'anno fiscale chiuso a giugno 2025, un record e il 66% in più rispetto all'anno precedente (Banca centrale d'Egitto)
rimesse della Nigeria come multiplo dei suoi investimenti diretti esteri netti, 2015-2024 cumulati (analisi Heirstone)
case chiuse perché il nucleo familiare vive all'estero, rilevate dal censimento egiziano del 2017, l'unico che abbiamo trovato nei nostri dodici mercati a misurarle
di sconto per chi guadagna in dollari a New Cairo, dove i prezzi richiesti per gli appartamenti sono saliti dell'89% in sterline egiziane da maggio 2021 a marzo 2024
depositi bancari dei marocchini residenti all'estero in rapporto ai mutui abitativi in essere in Marocco, marzo 2026
delle abitazioni di Capo Verde era a uso stagionale o sfitto al censimento del 2021
In sintesi
Questo report segue un acquirente presente in quasi ogni mercato abitativo africano e in quasi nessuna statistica abitativa: il cittadino che vive all'estero e compra in patria. Nella maggior parte dei dodici mercati studiati, dall'Egitto e dal Marocco a Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya e Capo Verde, le rimesse portano più valuta forte degli investimenti diretti esteri. Una parte confluisce in case acquistate quando la valuta locale è debole e spesso occupate solo durante le visite, e i prodotti che funzionano sono prezzati in valuta forte, pagati a rate, verificabili dall'estero e gestiti in assenza del proprietario.
Dal 2015 al 2024 la Nigeria ha ricevuto in rimesse 9,9 volte gli investimenti diretti esteri netti, il Kenya 5,3 volte e il Marocco 4,0 volte. Nell'Africa subsahariana, nel 2023 gli aiuti netti, pari a 64,8 mld US$, hanno superato le rimesse registrate, pari a 52,2 mld US$.
Quelle dell'Egitto sono risalite da 19,5 mld US$ nel 2023 a 29,6 mld US$ nel 2024, dopo l'unificazione del tasso di cambio di marzo 2024. I flussi registrati dell'Etiopia sono aumentati di tredici volte nel 2024, anno in cui è passata a un tasso determinato dal mercato.
I numeri più solidi sono i conteggi dei programmi: a novembre 2025 i marocchini all'estero erano il 24% dei 75.760 beneficiari degli aiuti diretti all'abitazione del Marocco, e un progetto di Nairobi indica il 25% di acquirenti della diaspora. Il 70-80% delle vendite dei costruttori di Lagos e Abuja citato da un'agenzia immobiliare non è verificabile.
I prezzi richiesti per gli appartamenti di New Cairo sono saliti dell'89% in sterline egiziane tra maggio 2021 e marzo 2024, il che ha dato a chi guadagna in dollari uno sconto del 38%. A giugno 2025 il prezzo in dollari aveva recuperato il 20% dal minimo e, in 18 anni, i prezzi delle case suburbane di Nairobi sono raddoppiati in scellini e saliti di circa il 9% in dollari.
Il censimento egiziano del 2017 ha contato 1,159 milioni di case chiuse perché il nucleo familiare vive all'estero, circa una ogni otto egiziani all'estero. In Marocco le seconde case urbane sono passate dal 9,3% al 15,5% del patrimonio abitativo tra il 2014 e il 2024, e a Capo Verde nel 2021 il 29% delle abitazioni era stagionale o sfitto.
I lotti in dollari dell'Egitto per i cittadini all'estero hanno generato tra 7,3 e 10 mld US$ dal 2012, a seconda della fonte, e il bond per la diaspora della Nigeria del 2017 ha raccolto 300 mln US$. I marocchini all'estero detengono in patria depositi per 228 mld MAD (circa 24 mld US$), pari all'89% dei mutui abitativi del paese.
Che cosa significa
Contare le case della diaspora, come fa il censimento egiziano, e trattare le case chiuse come offerta. Affittare o gestire una parte di quel milione e 159 mila aggiungerebbe abitazioni utilizzabili a fianco dei nuovi lanci in dollari.
Fissare il prezzo in valuta forte o indicizzarlo a essa, vendere a rate, informare sull'avanzamento gli acquirenti all'estero e offrire la gestione per i mesi di assenza del proprietario.
Concedere credito nella valuta in cui l'acquirente guadagna, offrire trasferimenti calibrati sull'acquisto di un immobile con prezzi pubblicati e collegare i depositi della diaspora al finanziamento abitativo.
Valutare il tasso di cambio e le abitudini di soggiorno oltre all'affitto.
Nel report completo
Dataset Heirstone
mercati nel Monitor Heirstone dell'abitare della diaspora, dall'Egitto e dal Marocco a Nigeria, Senegal, Kenya e Capo Verde
tipi di acquirente della diaspora nella tipologia Heirstone: chi costruisce su un lotto, la famiglia dell'estate, l'investitore a distanza e il risparmiatore in dollari
domande nel test Heirstone da porre a qualsiasi costruttore, agenzia fondiaria o finanziatore prima del lancio di un progetto rivolto alla diaspora
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Nella maggior parte dei mercati della diaspora sì: dal 2015 al 2024 la Nigeria ha ricevuto in rimesse 9,9 volte gli IDE netti, il Kenya 5,3 volte e il Marocco 4,0 volte. Nell'insieme dell'Africa subsahariana, però, nel 2023 gli aiuti netti, pari a 64,8 mld US$, hanno ancora superato le rimesse registrate, pari a 52,2 mld US$.
Sì, per un certo periodo. I prezzi richiesti a New Cairo sono saliti dell'89% in sterline egiziane tra maggio 2021 e marzo 2024, il che ha dato a chi guadagna in dollari uno sconto del 38%, ma a giugno 2025 il prezzo in dollari aveva recuperato il 20% rispetto al minimo.
È un programma statale che dal 2012 vende lotti urbanizzati agli egiziani all'estero, con prezzi e pagamenti in dollari, e ha generato tra 7,3 e 10 mld US$ a seconda della fonte. Nell'ottobre 2025 il governo ha fissato un obiettivo fino a 7 mld US$ in quattro anni da oltre 18.000 ulteriori lotti.
Strategia immobiliare
Ricerche Heirstone Consulting
Si confronti direttamente con un partner senior sul Suo progetto, asset o programma.
Contattaci
