Comment l'argent et les acheteurs venus de l'étranger façonnent la demande de logements, les prix et la vacance dans les villes africaines, du Caire, de Casablanca et de Tanger à Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis-Abeba et Praia.
Également disponible en français : Acheteurs de la diaspora : Le propriétaire absent. Choisissez la langue lors de votre demande du rapport.
Le rapport en six chiffres
envoyés au pays par les Égyptiens de l'étranger durant l'exercice clos en juin 2025, un record en hausse de 66 % sur un an (Banque centrale d'Égypte)
les transferts de fonds du Nigeria en multiple de ses investissements directs étrangers nets, 2015 à 2024 cumulés (analyse Heirstone)
logements fermés parce que le ménage vit à l'étranger, recensés par le recensement égyptien de 2017, le seul que nous ayons trouvé parmi nos douze marchés à les mesurer
de décote pour les acheteurs gagnant en dollars au Nouveau Caire, où les prix demandés des appartements ont augmenté de 89 % en livres de mai 2021 à mars 2024
de dépôts bancaires des Marocains résidant à l'étranger, en proportion de l'encours des crédits immobiliers du Maroc, mars 2026
des logements du Cap-Vert étaient à usage saisonnier ou vacants lors du recensement de 2021
En bref
Ce rapport suit un acheteur présent dans presque tous les marchés du logement africains et dans presque aucune statistique du logement : le citoyen qui vit à l'étranger et achète au pays. Dans la plupart des douze marchés étudiés, de l'Égypte et du Maroc au Nigeria, au Ghana, au Sénégal, au Kenya et au Cap-Vert, les transferts de fonds apportent plus de devises fortes que les investissements directs étrangers. Une partie sert à acheter des logements quand la monnaie locale est bon marché, souvent occupés seulement lors des séjours, et les produits qui fonctionnent sont libellés en devise forte, payables par échéances, vérifiables depuis l'étranger et gérés en l'absence du propriétaire.
De 2015 à 2024, le Nigeria a reçu 9,9 fois plus en transferts de fonds qu'en investissements directs étrangers nets, le Kenya 5,3 fois et le Maroc 4,0 fois. En Afrique subsaharienne, l'aide nette de 64,8 Md US$ dépassait les transferts de fonds enregistrés, de 52,2 Md US$, en 2023.
Ceux de l'Égypte sont remontés de 19,5 Md US$ en 2023 à 29,6 Md US$ en 2024 après l'unification des taux de change de mars 2024. Les entrées enregistrées de l'Éthiopie ont été multipliées par treize en 2024, année de son passage à un taux déterminé par le marché.
Les chiffres les plus solides sont des comptages de programmes : les Marocains de l'étranger représentaient 24 % des 75 760 bénéficiaires de l'aide directe au logement du Maroc en novembre 2025, et un programme de Nairobi déclare 25 % d'acheteurs de la diaspora. Les 70 à 80 % des ventes de promoteurs de Lagos et d'Abuja avancés par un cabinet immobilier ne sont pas vérifiables.
Les prix demandés des appartements du Nouveau Caire ont augmenté de 89 % en livres entre mai 2021 et mars 2024, ce qui a donné aux acheteurs gagnant en dollars une décote de 38 %. En juin 2025, le prix en dollars avait regagné 20 % depuis son point bas, et sur 18 ans les prix des maisons de banlieue de Nairobi ont doublé en shillings et augmenté d'environ 9 % en dollars.
Le recensement égyptien de 2017 a dénombré 1,159 million de logements fermés parce que le ménage vit à l'étranger, soit environ un pour huit Égyptiens de l'étranger. Les résidences secondaires urbaines du Maroc sont passées de 9,3 à 15,5 % du parc entre 2014 et 2024, et au Cap-Vert 29 % des logements étaient saisonniers ou vacants en 2021.
Les parcelles en dollars réservées aux citoyens de l'étranger en Égypte ont généré entre 7,3 et 10 Md US$ depuis 2012 selon les sources, et l'obligation de la diaspora émise par le Nigeria en 2017 a levé 300 M US$. Les Marocains de l'étranger détiennent 228 Md MAD (environ 24 Md US$) de dépôts au pays, l'équivalent de 89 % des crédits immobiliers du pays.
Ce que cela implique
Compter la diaspora à domicile, comme le fait le recensement égyptien, et traiter les logements fermés comme une offre. Louer ou gérer une partie des 1,159 million de logements ajouterait de l'habitat utilisable en complément des nouveaux lancements en dollars.
Fixer les prix en devise forte ou les indexer sur celle-ci, vendre par échéances, rendre compte de l'avancement aux acheteurs de l'étranger et proposer une gestion pour les mois d'absence du propriétaire.
Prêter dans la monnaie que gagne l'acheteur, proposer des transferts adaptés à l'achat immobilier à tarifs publiés et relier les dépôts de la diaspora au financement du logement.
Évaluer le taux de change et le rythme des séjours autant que le loyer.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
marchés dans l'Observatoire Heirstone du logement de la diaspora, de l'Égypte et du Maroc au Nigeria, au Sénégal, au Kenya et au Cap-Vert
types d'acheteurs de la diaspora dans la typologie Heirstone : le bâtisseur de parcelle, la famille d'été, l'investisseur à distance et l'épargnant en dollars
questions du test Heirstone à poser à tout promoteur, agence foncière ou prêteur avant un lancement destiné à la diaspora
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Dans la plupart des marchés de diaspora, oui : de 2015 à 2024, le Nigeria a reçu 9,9 fois plus en transferts de fonds qu'en IDE nets, le Kenya 5,3 fois et le Maroc 4,0 fois. En Afrique subsaharienne, en revanche, l'aide nette de 64,8 Md US$ dépassait encore les transferts de fonds enregistrés, de 52,2 Md US$, en 2023.
Oui, pour un temps. Les prix demandés au Nouveau Caire ont augmenté de 89 % en livres entre mai 2021 et mars 2024, ce qui a donné aux acheteurs gagnant en dollars une décote de 38 %, mais en juin 2025 le prix en dollars avait regagné 20 % depuis son point bas.
C'est un programme public qui vend depuis 2012 des parcelles viabilisées aux Égyptiens de l'étranger, au prix et en paiement en dollars, et qui a généré entre 7,3 et 10 Md US$ selon les sources. En octobre 2025, le gouvernement a fixé un objectif pouvant atteindre 7 Md US$ sur quatre ans à partir de plus de 18 000 nouvelles parcelles.
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