Как деньги и покупатели из-за рубежа влияют на спрос, цены и пустующее жильё в африканских городах — от Каира, Касабланки и Танжера до Лагоса, Аккры, Найроби, Дакара, Аддис-Абебы и Праи.
Также доступен на французском языке: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Язык выбирается при запросе отчёта.
Отчёт в шести цифрах
перевели домой египтяне за рубежом в финансовом году по июнь 2025 года — рекорд, на 66% больше, чем годом ранее (Центральный банк Египта)
денежные переводы Нигерии в кратном отношении к чистым прямым иностранным инвестициям, 2015–2024 годы вместе (анализ Heirstone)
домов закрыто, потому что семья живёт за границей, по переписи Египта 2017 года — единственной, которая, насколько мы нашли, измеряла этот показатель в наших двенадцати рынках
скидка для покупателей с доходом в долларах в Новом Каире, где цены предложения на квартиры выросли в фунтах на 89% с мая 2021 по март 2024 года
банковские депозиты марокканцев за рубежом в процентах от остатка жилищных кредитов Марокко, март 2026 года
жилищ Кабо-Верде использовались сезонно или пустовали по переписи 2021 года
Коротко
Этот отчёт прослеживает покупателя, который встречается почти на каждом африканском рынке жилья и почти не встречается в статистике: гражданина, который живёт за границей и покупает дома на родине. В большинстве из двенадцати изученных рынков — от Египта и Марокко до Нигерии, Ганы, Сенегала, Кении и Кабо-Верде — денежные переводы приносят больше твёрдой валюты, чем прямые иностранные инвестиции. Часть этих средств уходит на жильё, которое покупают, пока местная валюта дёшева, и в котором часто живут только во время визитов, а работают те продукты, цена которых выражена в твёрдой валюте, платёж рассрочен, покупку можно проверить из-за рубежа, а в отсутствие владельца управление берёт на себя оператор.
В 2015–2024 годах Нигерия получила денежных переводов в 9,9 раза больше, чем чистых прямых иностранных инвестиций, Кения — в 5,3 раза, Марокко — в 4,0 раза. В Африке к югу от Сахары чистая помощь в 64,8 млрд долл. США в 2023 году превысила зарегистрированные переводы в 52,2 млрд долл. США.
Переводы в Египет выросли с 19,5 млрд долл. США в 2023 году до 29,6 млрд долл. США в 2024 году после унификации курса в марте 2024 года. Зарегистрированный приток в Эфиопию вырос в тринадцать раз в 2024 году, когда страна перешла на рыночный курс.
Наиболее надёжные цифры — данные программ: марокканцы за рубежом составляли 24% из 75 760 получателей прямой жилищной помощи в Марокко к ноябрю 2025 года, а одна из схем в Найроби сообщает о 25% покупателей из диаспоры. Названные одной риелторской компанией 70–80% продаж девелоперов в Лагосе и Абудже проверить невозможно.
Цены предложения на квартиры в Новом Каире выросли в фунтах на 89% с мая 2021 по март 2024 года, что дало покупателям с доходом в долларах скидку 38%. К июню 2025 года цена в долларах восстановилась на 20% от минимума, а за 18 лет цены на дома в пригородах Найроби удвоились в шиллингах и выросли примерно на 9% в долларах.
Перепись Египта 2017 года насчитала 1,159 млн закрытых домов, потому что семья живёт за границей, — около одного на каждых восьмерых египтян за рубежом. Доля городских вторых домов в Марокко выросла с 9,3% до 15,5% фонда в 2014–2024 годах, а в Кабо-Верде 29% жилищ в 2021 году использовались сезонно или пустовали.
Участки для граждан за рубежом с ценой в долларах принесли Египту с 2012 года от 7,3 до 10 млрд долл. США в зависимости от источника, а диаспорные облигации Нигерии 2017 года привлекли 300 млн долл. США. Марокканцы за рубежом держат на родине депозиты на 228 млрд MAD (около 24 млрд долл. США), что равно 89% жилищных кредитов страны.
Что это значит
Учитывать дома диаспоры, как это делает перепись Египта, и считать закрытые дома предложением. Сдача в аренду или управление частью из 1,159 млн домов добавили бы пригодное для жизни жильё к новым запускам за доллары.
Назначать цену в твёрдой валюте или индексировать её, продавать в рассрочку, отчитываться о ходе работ перед покупателями за рубежом и предлагать управление на месяцы отсутствия владельца.
Кредитовать в валюте, в которой покупатель зарабатывает, предлагать переводы, рассчитанные на покупку недвижимости, с опубликованными ценами и связывать депозиты диаспоры с жилищным финансированием.
Оценивать обменный курс и график визитов наравне с арендой.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
рынков в Мониторе жилья диаспоры Heirstone — от Египта и Марокко до Нигерии, Сенегала, Кении и Кабо-Верде
типа покупателей из диаспоры в типологии Heirstone: застройщик участка, семья на лето, удалённый инвестор и накопитель в долларах
вопросов в тесте Heirstone, которые следует задать любому девелоперу, земельному агентству или кредитору перед запуском для диаспоры
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
На большинстве рынков с диаспорой — да: в 2015–2024 годах Нигерия получила денежных переводов в 9,9 раза больше, чем чистых ПИИ, Кения — в 5,3 раза, Марокко — в 4,0 раза. Но в Африке к югу от Сахары чистая помощь в 64,8 млрд долл. США в 2023 году всё ещё превышала зарегистрированные переводы в 52,2 млрд долл. США.
Да, но ненадолго. Цены предложения в Новом Каире выросли в фунтах на 89% с мая 2021 по март 2024 года, что дало покупателям с доходом в долларах скидку 38%, но к июню 2025 года цена в долларах восстановилась на 20% от минимума.
Это государственная программа, по которой с 2012 года египтянам за рубежом продают обустроенные участки с ценой и оплатой в долларах; в зависимости от источника она принесла от 7,3 до 10 млрд долл. США. В октябре 2025 года правительство поставило цель привлечь до 7 млрд долл. США за четыре года от продажи ещё более 18 000 участков.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
