Diaspora-Immobilien Afrika: Ägypten, Nigeria

Die Studie in sechs Zahlen

36,5 Mrd. US$

von Ägyptern im Ausland im Geschäftsjahr bis Juni 2025 nach Hause überwiesen, ein Rekord und 66 % mehr als im Vorjahr (Zentralbank von Ägypten)

9,9x

Nigerias Rücküberweisungen als Vielfaches seiner Netto-Direktinvestitionen, 2015 bis 2024 zusammengenommen (Heirstone-Analyse)

1,159 Mio.

geschlossene Wohnungen, weil der Haushalt im Ausland lebt, gezählt in Ägyptens Volkszählung von 2017, der einzigen Volkszählung in unseren zwölf Märkten, die sie erfasst

38%

Abschlag für Käufer mit Dollar-Einkommen in New Cairo, wo die Angebotspreise für Wohnungen von Mai 2021 bis März 2024 in Pfund um 89 % stiegen

89%

Bankeinlagen von Marokkanern im Ausland als Anteil an Marokkos ausstehenden Wohnungsbaukrediten, März 2026

29%

der Wohnungen Kap Verdes dienten bei der Volkszählung 2021 der saisonalen Nutzung oder standen leer

Auf einen Blick

Afrikaner im Ausland sind starke Käufer und schwache Bewohner. Sie sind eine verlässliche Quelle für Verkäufe und Dollar im afrikanischen Wohnungsmarkt und eine schwache Quelle für bewohnte Häuser.

Diese Studie verfolgt einen Käufer, der in fast jedem afrikanischen Wohnungsmarkt auftaucht und in fast keiner Wohnungsstatistik: den Staatsbürger, der im Ausland lebt und in der Heimat kauft. In den meisten der zwölf untersuchten Märkte, von Ägypten und Marokko bis Nigeria, Ghana, Senegal, Kenia und Kap Verde, bringen Rücküberweisungen mehr Hartwährung ins Land als ausländische Direktinvestitionen. Ein Teil davon fließt in Häuser, die gekauft werden, wenn die Landeswährung günstig ist, und oft nur bei Besuchen bewohnt werden; die Produkte, die funktionieren, sind in Hartwährung bepreist, in Raten zahlbar, aus dem Ausland überprüfbar und werden verwaltet, solange der Eigentümer fort ist.

Rücküberweisungen übertreffen ausländische Investitionen in den meisten Diaspora-Märkten, liegen südlich der Sahara aber weiter hinter der Entwicklungshilfe.
Von 2015 bis 2024 erhielt Nigeria 9,9-mal so viel an Rücküberweisungen wie an ausländischen Netto-Direktinvestitionen, Kenia 5,3-mal und Marokko 4,0-mal. In Subsahara-Afrika überstieg die Netto-Entwicklungshilfe von 64,8 Mrd. US$ 2023 die erfassten Rücküberweisungen von 52,2 Mrd. US$.
Erfasste Rücküberweisungen springen, wenn sich eine Wechselkurslücke schließt.
Ägyptens erholten sich nach der Vereinheitlichung des Wechselkurses im März 2024 von 19,5 Mrd. US$ im Jahr 2023 auf 29,6 Mrd. US$ im Jahr 2024. Äthiopiens erfasste Zuflüsse stiegen 2024, im Jahr des Übergangs zu einem marktbestimmten Kurs, auf das Dreizehnfache.
Kein Register misst den Diaspora-Anteil an Wohnungsverkäufen.
Die belastbarsten Zahlen sind Programmzählungen: Marokkaner im Ausland stellten bis November 2025 24 % der 75.760 Empfänger der direkten Wohnbauförderung Marokkos, und ein Projekt in Nairobi meldet 25 % Diaspora-Käufer. Die von einer Immobilienfirma genannten 70 bis 80 % der Verkäufe von Entwicklern in Lagos und Abuja lassen sich nicht überprüfen.
In Märkten mit Abwertung kauft die Diaspora mit Abschlag, der sich innerhalb von etwa einem Jahr zu schließen beginnt.
Die Angebotspreise für Wohnungen in New Cairo stiegen zwischen Mai 2021 und März 2024 in Pfund um 89 %, was Käufern mit Dollar-Einkommen einen Abschlag von 38 % verschaffte. Bis Juni 2025 hatte sich der Dollar-Preis um 20 % vom Tiefpunkt erholt, und über 18 Jahre verdoppelten sich die Preise für Vorstadthäuser in Nairobi in Schilling und stiegen in Dollar um rund 9 %.
Ein großer Teil dessen, was die Diaspora baut, steht leer.
Ägyptens Volkszählung von 2017 zählte 1,159 Millionen geschlossene Wohnungen, weil der Haushalt im Ausland lebt, etwa eine je acht Ägypter im Ausland. Marokkos städtische Zweitwohnungen stiegen zwischen 2014 und 2024 von 9,3 % auf 15,5 % des Bestands, und in Kap Verde waren 2021 29 % der Wohnungen saisonal genutzt oder leer.
Staaten verkaufen heute in Dollar an ihre Diaspora oder binden ihre Ersparnisse über Banken.
Ägyptens in Dollar bepreiste Grundstücke für Bürger im Ausland haben seit 2012 je nach Quelle zwischen 7,3 und 10 Mrd. US$ eingebracht, und Nigerias Diaspora-Anleihe von 2017 brachte 300 Mio. US$. Marokkaner im Ausland halten im Inland Einlagen von 228 Mrd. MAD (rund 24 Mrd. US$), was 89 % der Wohnungsbaukredite des Landes entspricht.

Was daraus folgt

Empfehlungen nach Zielgruppe

Regierungen und Liegenschaftsbehörden

Das Diaspora-Haus zählen, wie es Ägyptens Volkszählung tut, und geschlossene Häuser als Angebot behandeln. Die Vermietung oder Verwaltung eines Teils der 1,159 Millionen würde neben neuen Dollar-Projekten nutzbaren Wohnraum schaffen.

Projektentwickler

In Hartwährung bepreisen oder daran indexieren, in Raten verkaufen, Käufern im Ausland über den Baufortschritt berichten und für die Monate der Abwesenheit des Eigentümers eine Verwaltung anbieten.

Banken und Zahlungsdienstleister

In der Währung verleihen, in der der Käufer verdient, auf Immobilienbeträge zugeschnittene Überweisungen mit veröffentlichten Preisen anbieten und Diaspora-Einlagen mit der Wohnungsbaufinanzierung verknüpfen.

Finanzierer und Investoren

Neben der Miete auch den Wechselkurs und das Besuchsmuster zugrunde legen.

Aus dem Inhalt der Studie

30 Seiten mit Daten, Benchmarks und Tests

Größer als ausländische Direktinvestitionen, kleiner als Entwicklungshilfe
Vier Wege, aus dem Ausland zu kaufen
Der Abwertungsabschlag
Geschlossen, weil die Familie im Ausland lebt
An Bürger im Ausland verkaufen
Der Heirstone-Monitor für Diaspora-Wohnen
Was zu tun ist

Heirstone-Datensätze

Märkte im Heirstone-Monitor für Diaspora-Wohnen, von Ägypten und Marokko bis Nigeria, Senegal, Kenia und Kap Verde

Käufertypen in der Heirstone-Typologie der Diaspora: der Grundstücksbauer, die Sommerfamilie, der Fernanleger und der Dollarsparer

Fragen im Heirstone-Test, die jedem Entwickler, jeder Landbehörde und jedem Kreditgeber vor einem Diaspora-Launch zu stellen sind

Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.

Häufig gestellte Fragen

Übersteigen die Rücküberweisungen nach Afrika die ausländischen Direktinvestitionen?

In den meisten Diaspora-Märkten ja: Von 2015 bis 2024 erhielt Nigeria 9,9-mal so viel an Rücküberweisungen wie an Netto-Direktinvestitionen, Kenia 5,3-mal und Marokko 4,0-mal. In Subsahara-Afrika insgesamt überstieg die Netto-Entwicklungshilfe von 64,8 Mrd. US$ 2023 jedoch die erfassten Rücküberweisungen von 52,2 Mrd. US$.

Ist es nach der Abwertung günstiger, aus dem Ausland Immobilien in Ägypten zu kaufen?

Ja, eine Zeit lang. Die Angebotspreise in New Cairo stiegen zwischen Mai 2021 und März 2024 in Pfund um 89 %, was Käufern mit Dollar-Einkommen einen Abschlag von 38 % verschaffte; bis Juni 2025 hatte sich der Dollar-Preis jedoch um 20 % vom Tiefpunkt erholt.

Was ist Ägyptens Programm Bait Al Watan für Ägypter im Ausland?

Es ist ein staatliches Programm, das seit 2012 erschlossene Grundstücke an Ägypter im Ausland verkauft, in Dollar bepreist und bezahlt, und je nach Quelle zwischen 7,3 und 10 Mrd. US$ eingebracht hat. Im Oktober 2025 setzte die Regierung ein Ziel von bis zu 7 Mrd. US$ über vier Jahre aus mehr als 18.000 weiteren Grundstücken.