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Recherche Heirstone Consulting · La Série Afrique · octobre 2026

Programmes publics de stations touristiques, vingt ans après : Le plan et la plage

Ce que les programmes publics de stations touristiques d'Afrique du Nord et d'Afrique de l'Ouest avaient promis et ce qu'ils ont construit, du Plan Azur marocain et des zones TDA égyptiennes à la Tunisie, au Sénégal et au Cap-Vert, et ce que ce bilan dit aux giga-projets de la mer Rouge et de la Méditerranée en cours.

29 pages · PDF · anglais et français · gratuit

Disponible aussi en français : Programmes publics de stations touristiques, vingt ans après : Le plan et la plage. Choisissez la langue lorsque vous demandez le rapport.

Couverture du rapport de recherche Heirstone Consulting « Programmes publics de stations touristiques, vingt ans après : Le plan et la plage »

Le rapport en six chiffres

env. 15 000

lits dans les six stations du Plan Azur au Maroc en 2023, contre 110 786 dans les plans de stations de 2008

65%

des chambres d'hôtel autorisées déclarées construites dans les quatre zones TDA d'Égypte en janvier 2016 : 140 004 sur 215 521

125%

réalisation de Yasmine Hammamet par rapport au plan : environ 30 000 lits sur 277 ha contre 24 000 prévus, d'après les chiffres compilés par Wikipédia

72%

de taux d'occupation des chambres à El Gouna au cours de l'exercice 2023, près de l'aéroport de Hurghada et de ses 9,6 millions de passagers, contre 42 % à Taba Heights, sa station sœur

51%

des lits Azur comptabilisés au regard de l'objectif Vision 2020 à la mi-2015 qui se trouvaient en villas ou en résidence hôtelière (analyse Heirstone)

6 ans

entre l'annonce et les premiers clients à The Red Sea, en Arabie saoudite, le délai le plus court du Registre, avec son propre aéroport ouvert en septembre 2023

En bref

La taille d'un plan public de station touristique nous a peu appris sur ce qui serait réellement construit. Les stations qui se sont remplies avaient des sièges d'avion, des hôtels ouverts en premier et un propriétaire capable d'attendre.

Nous avons comparé les programmes publics de stations au Maroc, en Tunisie, en Égypte, au Sénégal, au Cabo Verde, à Maurice et en Algérie avec les giga-projets saoudiens et égyptiens d'aujourd'hui. Le bilan va d'une station qui a dépassé son plan d'un quart à une autre sans aucun lit 25 ans après son lancement. Le foncier, les routes et les permis ont été les éléments que les États ont livrés le plus fidèlement. La demande dépendait de compagnies aériennes et d'opérateurs qu'ils ne contrôlaient pas.

  1. Le bilan, sans fard, va de zéro à 125 %.

    Yasmine Hammamet, en Tunisie, a construit environ 30 000 lits contre 24 000 prévus. L'Autorité égyptienne de développement du tourisme (TDA) a déclaré 140 004 chambres d'hôtel construites dans ses zones en 2016, soit 65 % de celles autorisées. Le Plan Azur du Maroc comptait environ 15 000 lits en 2023 contre 110 786 dans ses plans de stations de 2008, et Plage Blanche, prévue pour 30 000 lits, n'en compte aucun.

  2. Les stations marocaines ont calé lorsque leurs aménageurs-ensembliers sont partis, puis ont redémarré grâce à des capitaux publics.

    Entre 2008 et 2012, les aménageurs de Saïdia, de Lixus et de Taghazout ont échoué, se sont retirés ou ont été remplacés. La société CDG et FMDT à Saïdia avait investi 1,7 Md MAD (177 M US$) en 2019, et des actionnaires liés à l'État détiennent 75 % de l'aménageur de Taghazout Bay, qui a ouvert sept hôtels depuis 2015.

  3. Les sièges d'avion séparent les stations qui se remplissent de celles qui ne se remplissent pas.

    Sur l'exercice 2023, El Gouna, près de Hurghada, affichait un taux d'occupation de 72 %, soit 30 points de plus qu'une station sœur proche d'un aéroport bien plus petit. Le trafic d'Agadir a augmenté de 54 % de 2019 à 2024 avec l'ouverture de Taghazout Bay. Saïdia, sans vols directs depuis ses marchés émetteurs principaux, ne se remplit que pendant environ deux mois par an.

  4. Les modèles qui ont réparti la construction hôtelière entre de nombreux investisseurs sont ceux qui ont le plus construit.

    L'Agence foncière touristique de Tunisie affirme avoir créé 170 000 lits, et la TDA égyptienne a traité avec 896 promoteurs. Les banques tunisiennes portaient 4 Md TND de dette hôtelière en 2014, dont 57,5 % classée en créances douteuses, tandis que la TDA a laissé le risque aux promoteurs et récupéré 22,2 M de m² de terrains inexploités en 2015.

  5. Quand les hôtels s'enlisent, les plans dérivent vers les résidences secondaires.

    Les plans Azur de 2008 comptaient 32 % de lits hors hôtel, et pourtant 51 % des lits comptabilisés au regard de l'objectif Vision 2020 à la mi-2015 se trouvaient en villas ou en résidence hôtelière. Les logements se vendent là où les hôtels fonctionnent déjà : El Gouna en a vendu 289 lors de l'exercice 2024, à un prix moyen de 5 287 US$ par m².

  6. Deux giga-projets prévoient leurs propres aéroports.

    The Red Sea a ouvert son aéroport et son premier hôtel en 2023 et prévoit que 11 % des unités soient des résidences. Ras El Hekma a démarré avec une transaction de 35 Md US$ dans laquelle l'Égypte conserve 35 %. Son plan directeur comprend un nouvel aéroport international, et deux hôtels ont été annoncés en 2026.

Ce que cela implique

Recommandations par public

Gouvernements et autorités du tourisme

Publier chaque année, pour chaque zone, les lits ou chambres livrés par rapport au plan, conditionner la deuxième phase à la capacité aérienne publiée depuis les marchés cibles et prévoir dès le lancement un budget pour jouer le rôle d'aménageur de dernier recours.

Agences foncières et aménageurs-ensembliers

Vendre des parcelles viabilisées à de nombreux investisseurs, inscrire des délais de construction dans chaque parcelle et les faire respecter, et plafonner le résidentiel en le libérant à mesure que les chambres d'hôtel ouvrent.

Fonds souverains et financement du développement

Financer l'aéroport et les premiers hôtels ensemble, et compter la facture complète : dans les nouvelles zones du Sénégal, les infrastructures publiques représentent 7 % de l'investissement prévu et les hôtels 93 %.

Investisseurs hôteliers, prêteurs et exploitants

Évaluer l'aéroport avant la plage, limiter l'exposition à un seul tour-opérateur et surveiller la dette hôtelière avant le prochain choc.

Au sommaire du rapport complet

29 pages de données, de benchmarks et de tests

  1. Le bilan, sans fard
  2. La cible mouvante
  3. Qui a porté le risque
  4. Les sièges décident
  5. La dérive vers la résidence secondaire
  6. Le test des stations
  7. Les programmes d'aujourd'hui

Bases de données Heirstone

24

programmes, stations et zones dans huit pays dans le Registre Heirstone des stations publiques, de Port El Kantaoui à la mer Rouge saoudienne et à Ras El Hekma

6

vérifications dans le Test Heirstone des stations : les sièges, les hôtels d'abord, de nombreux acteurs, un propriétaire patient, utiliser ou perdre, et un résidentiel lié aux hôtels

10

cas documentés notés au regard du Test des stations, du Plan Azur et de Yasmine Hammamet à El Gouna et Sal

Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».

Questions fréquentes

Que sont devenues les stations du Plan Azur au Maroc ?

Elles n'ont réalisé qu'une fraction du plan : environ 15 000 lits dans les six stations en 2023, contre 110 786 dans les plans de stations de 2008. Saïdia et Taghazout Bay concentrent au moins 70 % de ce qui a été construit, toutes deux sous des propriétaires adossés à l'État, tandis que Plage Blanche, prévue pour 30 000 lits, n'en compte aucun.

Pourquoi certaines stations balnéaires planifiées se remplissent-elles et d'autres restent-elles vides ?

Les sièges d'avion sont le meilleur indicateur du bilan. El Gouna, à 20 km de l'aéroport de Hurghada et de ses 9,6 millions de passagers, affichait 72 % au cours de l'exercice 2023, contre 42 % à Taba Heights, près d'un aéroport qui a accueilli 41 142 passagers. Saïdia, sans lignes directes depuis ses marchés émetteurs principaux, ne se remplit que pendant environ deux mois par an.

Que disent les anciens programmes publics de stations aux giga-projets de la mer Rouge ?

Sécuriser les sièges, ouvrir les hôtels en premier et conserver un propriétaire capable d'attendre. The Red Sea a accueilli ses premiers clients six ans après son annonce en construisant son propre aéroport, le délai le plus court du Registre Heirstone. Le Test Heirstone des stations fixe six vérifications, des sièges d'avion au résidentiel lié aux hôtels, pour The Red Sea, AMAALA et Ras El Hekma.

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