Kuzey Afrika ve Kızıldeniz Tatil Beldeleri

Altı rakamda rapor

yaklaşık 15.000

Fas'ın altı Plan Azur beldesinde 2023'teki yatak sayısı; 2008 belde planlarında 110.786

65%

Mısır'ın dört TDA bölgesinde, Ocak 2016'da onaylı otel odalarından inşa edildiği bildirilen oran: 215.521'in 140.004'ü

125%

Yasmine Hammamet'in plana karşı teslimatı: planlanan 24.000'e karşılık 277 hektarda yaklaşık 30.000 yatak; rakamlar Wikipédia'nın derlediği verilere dayanıyor

72%

El Gouna'da 2023 mali yılındaki oda doluluğu (Hurghada'nın yıllık 9,6 milyon yolculu havalimanının yakınında); kardeş tatil beldesi Taba Heights'ta bu oran %42

51%

2015 ortasında Vizyon 2020 hedefine karşı sayılan Azur yataklarından villalarda ya da otel konutlarda bulunanların oranı (Heirstone analizi)

6 yıl

Suudi Arabistan'daki The Red Sea'de duyurudan ilk konuklara geçen süre; Kayıt'taki en hızlı süre, Eylül 2023'te açılan kendi havalimanıyla

Özetle

Bir devlet tatil beldesi planının büyüklüğü, nelerin inşa edileceği hakkında bize pek bir şey söylemedi. Dolan beldelerin ortak noktası havayolu koltukları, önce açılan oteller ve bekleyebilen bir sahipti.

Fas, Tunus, Mısır, Senegal, Yeşil Burun, Mauritius ve Cezayir'deki devlet tatil beldesi programlarını bugünün Suudi ve Mısır giga projeleriyle karşılaştırdık. Kayıt, planını dörtte bir oranında aşan bir beldeden, açılışından 25 yıl sonra hiç yatağı olmayan bir beldeye uzanıyor. Arazi, yol ve izinler, devletlerin en güvenilir biçimde sunduğu kalemlerdi. Talep ise kontrol edemedikleri havayollarına ve işletmecilere bağlıydı.

Dürüst karne sıfırdan %125'e uzanıyor.
Tunus'taki Yasmine Hammamet, planlanan 24.000'e karşılık yaklaşık 30.000 yatak inşa etti. Mısır Turizm Geliştirme Kurumu, bölgelerinde 2016'ya kadar onaylananların %65'i olan 140.004 otel odasının inşa edildiğini bildirdi. Fas'ın Plan Azur'unda 2023'te yaklaşık 15.000 yatak vardı; 2008 belde planlarında ise 110.786. 30.000 yatak için planlanan Plage Blanche'ın hiç yatağı yok.
Fas'ın beldeleri ana geliştiricileri çekilince durdu, devlet sermayesiyle yeniden başladı.
2008 ile 2012 arasında Saïdia, Lixus ve Taghazout'un geliştiricileri başarısız oldu, çekildi ya da değiştirildi. Saïdia'daki CDG ve FMDT şirketi 2019'a kadar 1,7 milyar MAD (177 milyon ABD doları) yatırım yaptı; Taghazout Bay'in geliştiricisinin %75'i ise devletle bağlantılı ortaklara ait ve bu şirket 2015'ten bu yana yedi otel açtı.
Dolan beldelerle dolmayanları havayolu koltukları ayırıyor.
Hurghada yakınındaki El Gouna, 2023 mali yılında %72 doluluk gösterdi; bu, çok daha küçük bir havalimanının yakınındaki kardeş beldeden 30 puan yüksek. Taghazout Bay açıldıkça Agadir'in trafiği 2019'dan 2024'e %54 arttı. Ana pazarlarından doğrudan uçuşu olmayan Saïdia yılda yaklaşık iki ay doluyor.
Otel inşaatını çok sayıda yatırımcıya yayan modeller en çok inşa edenler oldu.
Tunus'un Agence Foncière Touristique kurumu 170.000 yatak oluşturduğunu söylüyor; Mısır'ın TDA'sı ise 896 geliştiriciyle çalıştı. Tunus bankaları 2014'te 4 milyar TND otel borcu taşıyordu ve bunun %57,5'i takipteydi; TDA ise riski geliştiricilerde bırakıp 2015'te 22,2 milyon m² atıl araziyi geri aldı.
Oteller tıkandığında planlar ikinci konuta kayıyor.
2008 Azur planlarındaki yatakların %32'si otel dışıydı; ancak 2015 ortasında Vizyon 2020 hedefine karşı sayılan yatakların %51'i villalarda ya da bir otel konutta bulunuyordu. Konutlar, otellerin zaten çalıştığı yerlerde satılıyor: El Gouna, 2024 mali yılında metrekare başına ortalama 5.287 ABD dolarından 289 konut sattı.
İki giga proje kendi havalimanlarını planlıyor.
The Red Sea, havalimanını ve ilk tatil beldesini 2023'te açtı ve birimlerin %11'ini konut olarak planlıyor. Ras El Hekma, Mısır'ın %35 payı koruduğu 35 milyar ABD dolarlık bir işlemle başladı. Ana planında yeni bir uluslararası havalimanı yer alıyor ve 2026'da iki otel duyuruldu.

Ne anlama geliyor

Hedef kitleye göre öneriler

Hükümetler ve turizm kurumları

Her bölge için plana karşı teslim edilen yatak ya da oda sayısını yıllık olarak yayımlayın, ikinci aşamayı hedef pazarlardan açıklanmış koltuk kapasitesine bağlayın ve lansmanda son çare geliştirici olmayı bütçeleyin.

Arazi kurumları ve ana geliştiriciler

Altyapılı parselleri çok sayıda yatırımcıya satın, her parsele inşa süresi koyup uygulayın ve konutu sınırlandırarak otel odaları açıldıkça serbest bırakın.

Ulusal varlık fonları ve kalkınma finansmanı

Havalimanını ve ilk otelleri birlikte finanse edin ve faturanın tamamını sayın: Senegal'in yeni bölgelerinde devlet altyapısı planlanan yatırımın %7'si, oteller ise %93'ü.

Otel yatırımcıları, kredi verenler ve işletmeciler

Plajdan önce havalimanını değerleyin, tek bir tur operatörüne maruziyeti sınırlayın ve bir sonraki şoktan önce otel borcunu izleyin.

Raporun tamamında neler var

29 sayfa kanıt, kıyaslama ve test

Dürüst karne
Hareketli hedef
Riski kim taşıdı
Koltuklar belirliyor
İkinci konuta kayış
Belde testi
Bugünün programları

Heirstone veri setleri

Heirstone Devlet Tatil Beldesi Kaydı'nda sekiz ülkeden program, belde ve bölge; Port El Kantaoui'den Suudi Kızıldeniz'ine ve Ras El Hekma'ya

Heirstone Belde Testi'ndeki test: koltuklar, önce oteller, çok sayıda el, sabırlı sahip, kullan ya da kaybet ve otellere bağlı konut

Belde Testi'ne göre puanlanan, belgelenmiş vaka; Plan Azur ve Yasmine Hammamet'ten El Gouna ve Sal'a

Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.

Sıkça sorulan sorular

Fas'ın Plan Azur tatil beldelerine ne oldu?

Planın yalnızca bir bölümünü hayata geçirdiler: 2023'te altı beldede yaklaşık 15.000 yatak, 2008 belde planlarında ise 110.786. Saïdia ve Taghazout Bay, inşa edilenin en az %70'ini elinde tutuyor ve ikisi de devlet destekli sahiplerin; 30.000 yatak için planlanan Plage Blanche'ın ise hiç yatağı yok.

Planlanan bazı plaj beldeleri neden doluyor, bazıları boş kalıyor?

Kayıttaki en net öngörücü, havayolu koltukları. Yıllık 9,6 milyon yolcusu olan Hurghada Havalimanı'na 20 km uzaklıktaki El Gouna 2023 mali yılında %72 doluluk gösterdi; yalnızca 41.142 yolcu karşılayan bir havalimanının yakınındaki Taba Heights ise %42. Ana pazarlara doğrudan hattı olmayan Saïdia yılda yaklaşık iki ay doluyor.

Geçmiş devlet tatil beldesi programları Kızıldeniz giga projeleri için ne anlama geliyor?

Koltukları güvence altına alın, önce otelleri açın ve bekleyebilen bir sahibi koruyun. Kızıldeniz, kendi havalimanını kurarak duyurudan altı yıl sonra ilk konuklarını ağırladı; bu, Heirstone Kaydı'ndaki en hızlı süre. Heirstone'un Belde Testi, koltuklardan otellere bağlı konuta kadar altı kontrol öngörüyor; The Red Sea, AMAALA ve Ras El Hekma için.