Resorts no Norte de África e no mar Vermelho

O relatório em seis números

c. 15 000

camas nas seis estâncias do Plan Azur de Marrocos em 2023, face a 110 786 nos planos de 2008

65%

dos quartos de hotel aprovados reportados como construídos nas quatro zonas TDA do Egito em janeiro de 2016: 140 004 de 215 521

125%

execução de Yasmine Hammamet face ao plano: cerca de 30 000 camas em 277 ha, contra 24 000 previstas, segundo números compilados pela Wikipédia

72%

de ocupação de quartos em El Gouna no exercício de 2023, junto do aeroporto de Hurghada, com 9,6 milhões de passageiros, face a 42% na sua estância irmã Taba Heights

51%

das camas Azur contabilizadas para o objetivo da Visão 2020 em meados de 2015 que estavam em moradias ou em hotel-residência (análise Heirstone)

6 anos

do anúncio aos primeiros hóspedes no Red Sea, na Arábia Saudita, o mais rápido do Registo, com o seu próprio aeroporto inaugurado em setembro de 2023

Em síntese

A dimensão de um plano público de estância turística disse-nos pouco sobre o que viria a ser construído. As estâncias que encheram tinham lugares em voos, hotéis que abriram primeiro e um proprietário capaz de esperar.

Comparámos programas públicos de estâncias turísticas em Marrocos, na Tunísia, no Egito, no Senegal, em Cabo Verde, na Maurícia e na Argélia com os atuais gigaprojetos da Arábia Saudita e do Egito. O registo vai de uma estância que excedeu o plano em um quarto a outra sem camas 25 anos após o lançamento. Terrenos, estradas e licenças foram as partes que os Estados entregaram com maior fiabilidade. A procura dependeu de companhias aéreas e de operadores que não controlavam.

O balanço honesto vai de zero a 125%.
Yasmine Hammamet, na Tunísia, construiu cerca de 30 000 camas contra 24 000 previstas. A Autoridade de Desenvolvimento do Turismo do Egito reportou 140 004 quartos de hotel construídos nas suas zonas até 2016, 65% dos aprovados. O Plan Azur de Marrocos tinha cerca de 15 000 camas em 2023 contra 110 786 nos seus planos de 2008, e Plage Blanche, planeada para 30 000 camas, não tem nenhuma.
As estâncias de Marrocos estagnaram quando os seus promotores principais saíram, e recomeçaram com capital do Estado.
Entre 2008 e 2012, os promotores de Saïdia, Lixus e Taghazout falharam, retiraram-se ou foram substituídos. A sociedade da CDG e do FMDT em Saïdia tinha investido 1,7 mil milhões de MAD (US$ 177 milhões) até 2019, e acionistas ligados ao Estado detêm 75% do promotor de Taghazout Bay, que abriu sete hotéis desde 2015.
Os lugares em voos distinguem as estâncias que enchem das que não enchem.
No exercício de 2023, El Gouna, perto de Hurghada, registou 72% de ocupação, 30 pontos acima de uma estância irmã junto de um aeroporto muito mais pequeno. O tráfego de Agadir subiu 54% entre 2019 e 2024 com a abertura de Taghazout Bay. Saïdia, sem voos diretos dos seus mercados principais, enche durante cerca de dois meses por ano.
Os modelos que repartiram a construção hoteleira por muitos investidores foram os que mais construíram.
A Agence Foncière Touristique da Tunísia afirma ter criado 170 000 camas, e a TDA do Egito lidou com 896 promotores. Os bancos tunisinos tinham 4 mil milhões de TND de dívida hoteleira em 2014, 57,5% dela classificada como crédito malparado, enquanto a TDA deixou o risco com os promotores e recuperou 22,2 milhões de m² de terrenos devolutos em 2015.
Quando os hotéis estagnam, os planos derivam para segundas residências.
Os planos Azur de 2008 incluíam 32% de camas não hoteleiras, mas 51% das camas contabilizadas para o objetivo da Visão 2020 em meados de 2015 estavam em moradias ou em hotéis-residência. As casas vendem-se onde os hotéis já funcionam: El Gouna vendeu 289 no exercício de 2024 a uma média de US$ 5287 por m².
Dois gigaprojetos planeiam os seus próprios aeroportos.
O Red Sea inaugurou o seu aeroporto e a primeira estância em 2023 e prevê que 11% das unidades sejam residências. Ras El Hekma começou com uma transação de US$ 35 mil milhões em que o Egito fica com 35%. O seu plano diretor inclui um novo aeroporto internacional, e dois hotéis foram anunciados em 2026.

O que significa

Recomendações por destinatário

Governos e autoridades de turismo

Publicar todos os anos as camas ou chaves entregues face ao plano em cada zona, condicionar a segunda fase à capacidade de lugares em voos publicada dos mercados-alvo e orçamentar desde o lançamento o papel de promotor de último recurso.

Agências fundiárias e promotores de planos diretores

Vender lotes infraestruturados a muitos investidores, inscrever prazos de construção em cada lote e aplicá-los, e limitar o residencial, libertando-o à medida que abrem chaves hoteleiras.

Fundos soberanos e financiamento ao desenvolvimento

Financiar em conjunto o aeroporto e os primeiros hotéis, e contar a fatura inteira: nas novas zonas do Senegal, a infraestrutura pública representa 7% do investimento previsto e os hotéis 93%.

Investidores hoteleiros, financiadores e operadores

Avaliar o aeroporto antes da praia, limitar a exposição a um único operador turístico e vigiar a dívida hoteleira antes do próximo choque.

No relatório completo

29 páginas de evidência, referências comparativas e testes

O balanço honesto
O alvo móvel
Quem suportou o risco
Os lugares decidem
A deriva para a segunda residência
O teste da estância
Os programas de hoje

Bases de dados Heirstone

programas, estâncias e zonas em oito países no Registo Heirstone de Estâncias Públicas, de Port El Kantaoui ao mar Vermelho saudita e a Ras El Hekma

testes no Teste de Estância Heirstone: lugares em voos, hotéis primeiro, muitas mãos, proprietário paciente, usar ou perder e residencial ligado aos hotéis

casos documentados avaliados pelo Teste de Estância, do Plan Azur e de Yasmine Hammamet a El Gouna e Sal

Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.

Perguntas frequentes

O que aconteceu às estâncias do Plan Azur de Marrocos?

Entregaram uma fração do plano: cerca de 15 000 camas nas seis estâncias em 2023, face a 110 786 nos planos de 2008. Saïdia e Taghazout Bay concentram pelo menos 70% do que foi construído, ambas sob proprietários com apoio do Estado, enquanto Plage Blanche, planeada para 30 000 camas, não tem nenhuma.

Porque é que algumas estâncias balneares planeadas enchem e outras ficam vazias?

Os lugares em voos são o indicador mais claro do registo. El Gouna, a 20 km do aeroporto de Hurghada, com 9,6 milhões de passageiros, teve uma ocupação de 72% no exercício de 2023, contra 42% em Taba Heights, junto de um aeroporto que movimentou 41 142 passageiros. Saïdia, sem rotas diretas dos mercados principais, enche durante cerca de dois meses por ano.

O que significam os programas públicos de estâncias do passado para os gigaprojetos do mar Vermelho?

Garantir os lugares em voos, abrir primeiro os hotéis e manter um proprietário capaz de esperar. O Red Sea recebeu os primeiros hóspedes seis anos após o anúncio por ter construído o seu próprio aeroporto, o mais rápido do Registo Heirstone. O Teste de Estância da Heirstone define seis verificações, dos lugares em voos à componente residencial ligada aos hotéis, para o Red Sea, o AMAALA e Ras El Hekma.

Programas públicos de estâncias turísticas, vinte anos depois: o plano e a praia

A dimensão de um plano público de estância turística disse-nos pouco sobre o que viria a ser construído. As estâncias que encheram tinham lugares em voos, hotéis que abriram primeiro e um proprietário capaz de esperar.

O balanço honesto vai de zero a 125%.

As estâncias de Marrocos estagnaram quando os seus promotores principais saíram, e recomeçaram com capital do Estado.

Os lugares em voos distinguem as estâncias que enchem das que não enchem.

Os modelos que repartiram a construção hoteleira por muitos investidores foram os que mais construíram.

Quando os hotéis estagnam, os planos derivam para segundas residências.

Dois gigaprojetos planeiam os seus próprios aeroportos.

Recomendações por destinatário

Governos e autoridades de turismo

Agências fundiárias e promotores de planos diretores

Fundos soberanos e financiamento ao desenvolvimento

Investidores hoteleiros, financiadores e operadores

29 páginas de evidência, referências comparativas e testes

Perguntas frequentes

O que aconteceu às estâncias do Plan Azur de Marrocos?

Porque é que algumas estâncias balneares planeadas enchem e outras ficam vazias?

O que significam os programas públicos de estâncias do passado para os gigaprojetos do mar Vermelho?

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