Località turistiche in Nordafrica e Mar Rosso

Il report in sei numeri

circa 15.000

posti letto nelle sei stazioni del Plan Azur in Marocco nel 2023, contro 110.786 nei piani delle stazioni del 2008

65%

delle camere d'albergo approvate risultava costruito nelle quattro zone TDA egiziane a gennaio 2016: 140.004 su 215.521

125%

realizzazione di Yasmine Hammamet rispetto al piano: circa 30.000 posti letto su 277 ha contro i 24.000 previsti, secondo i dati compilati da Wikipédia

72%

di occupazione delle camere a El Gouna nell'esercizio 2023, vicino all'aeroporto di Hurghada da 9,6 milioni di passeggeri, contro il 42% della località gemella Taba Heights

51%

dei posti letto Azur conteggiati rispetto all'obiettivo Vision 2020 a metà 2015 era in ville o in una residenza alberghiera (analisi Heirstone)

6 anni

dall'annuncio ai primi ospiti a The Red Sea in Arabia Saudita, il tempo più breve del Registro, con un aeroporto proprio aperto nel settembre 2023

In sintesi

La dimensione di un piano statale per una località turistica ci diceva poco su ciò che sarebbe stato costruito. Le stazioni che si sono riempite avevano posti aerei, hotel aperti per primi e un proprietario in grado di aspettare.

Abbiamo confrontato i programmi statali per le località turistiche di Marocco, Tunisia, Egitto, Senegal, Capo Verde, Mauritius e Algeria con i giga-progetti attuali di Arabia Saudita ed Egitto. Il quadro va da una stazione che ha superato il piano di un quarto a una senza posti letto 25 anni dopo il lancio. Terreni, strade e permessi sono stati gli elementi che gli Stati hanno realizzato con maggiore affidabilità. La domanda dipendeva da compagnie aeree e operatori che non controllavano.

Il bilancio onesto va da zero al 125%.
Yasmine Hammamet in Tunisia ha costruito circa 30.000 posti letto contro i 24.000 previsti. L'Autorità egiziana per lo sviluppo del turismo ha dichiarato 140.004 camere d'albergo costruite nelle sue zone entro il 2016, il 65% di quelle approvate. Il Plan Azur del Marocco contava circa 15.000 posti letto nel 2023 contro 110.786 nei piani delle stazioni del 2008, e Plage Blanche, prevista per 30.000 posti letto, non ne ha nessuno.
Le stazioni del Marocco si sono arenate quando i loro master developer se ne sono andati, e sono ripartite con capitale statale.
Tra il 2008 e il 2012 gli sviluppatori di Saïdia, Lixus e Taghazout sono falliti, si sono ritirati o sono stati sostituiti. La società di CDG e FMDT a Saïdia aveva investito 1,7 mld di MAD (177 milioni di US$) entro il 2019, e azionisti legati allo Stato detengono il 75% dello sviluppatore di Taghazout Bay, che dal 2015 ha aperto sette hotel.
I posti aerei distinguono le località che si riempiono da quelle che restano vuote.
Nell'esercizio 2023 El Gouna, vicino a Hurghada, ha registrato il 72% di occupazione, 30 punti in più di una località gemella vicina a un aeroporto molto più piccolo. Il traffico di Agadir è cresciuto del 54% dal 2019 al 2024 con l'apertura di Taghazout Bay. Saïdia, senza voli diretti dai suoi mercati principali, si riempie per circa due mesi l'anno.
I modelli che distribuiscono la costruzione di hotel tra molti investitori sono quelli che hanno costruito di più.
L'Agence Foncière Touristique tunisina dichiara di aver creato 170.000 posti letto, e la TDA egiziana ha trattato con 896 sviluppatori. Nel 2014 le banche tunisine avevano in portafoglio 4 mld di TND di debito alberghiero, il 57,5% dei quali classificato come deteriorato, mentre la TDA ha lasciato il rischio agli sviluppatori e nel 2015 ha recuperato 22,2 milioni di m² di terreni inutilizzati.
Quando gli hotel si fermano, i piani scivolano verso le seconde case.
I piani Azur del 2008 prevedevano il 32% di posti letto non alberghieri, eppure il 51% dei posti letto conteggiati rispetto all'obiettivo Vision 2020 a metà 2015 era in ville o in una residenza alberghiera. Le abitazioni si vendono dove gli hotel già funzionano: El Gouna ne ha vendute 289 nell'esercizio 2024 a una media di 5.287 US$ al m².
Due giga-progetti pianificano un proprio aeroporto.
The Red Sea ha aperto il proprio aeroporto e il primo resort nel 2023 e prevede che l'11% delle unità siano residenze. Ras El Hekma è nata da un'operazione da 35 mld di US$ in cui l'Egitto mantiene il 35%. Il suo masterplan comprende un nuovo aeroporto internazionale, e nel 2026 sono stati annunciati due hotel.

Che cosa significa

Raccomandazioni per destinatario

Governi e autorità del turismo

Pubblicate ogni anno, per ogni zona, i posti letto o le camere consegnati rispetto al piano, legate la seconda fase alla capacità di posti aerei pubblicata dai mercati di riferimento e prevedete a bilancio, fin dal lancio, il ruolo di sviluppatore di ultima istanza.

Agenzie fondiarie e master developer

Vendete lotti urbanizzati a molti investitori, inserite scadenze di costruzione in ogni lotto e applicatele, e ponete un tetto alla quota residenziale, rilasciandola man mano che si aprono le camere d'albergo.

Fondi sovrani e finanza per lo sviluppo

Finanziate insieme l'aeroporto e i primi hotel, e contate il conto per intero: nelle nuove zone del Senegal le infrastrutture statali sono il 7% dell'investimento previsto e gli hotel il 93%.

Investitori alberghieri, finanziatori e operatori

Valutate l'aeroporto prima della spiaggia, limitate l'esposizione a un singolo tour operator e monitorate il debito alberghiero prima del prossimo shock.

Nel report completo

29 pagine di evidenze, benchmark e test

Il bilancio onesto
Il bersaglio mobile
Chi ha sostenuto il rischio
Decidono i posti aerei
La deriva verso le seconde case
Il test della stazione
I programmi di oggi

Dataset Heirstone

programmi, stazioni e zone in otto Paesi nel Registro Heirstone dei programmi statali per le località turistiche, da Port El Kantaoui al Mar Rosso saudita e a Ras El Hekma

verifiche nel Test Heirstone della stazione: posti aerei, prima gli hotel, molte mani, proprietario paziente, usarlo o perderlo e residenziale legato agli hotel

casi documentati valutati con il Test Heirstone della stazione, dal Plan Azur e Yasmine Hammamet a El Gouna e Sal

Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.

Domande frequenti

Che cosa è accaduto alle località del Plan Azur in Marocco?

Hanno realizzato una frazione del piano: circa 15.000 posti letto nelle sei stazioni nel 2023, contro 110.786 nei piani delle stazioni del 2008. Saïdia e Taghazout Bay concentrano almeno il 70% di quanto costruito, entrambe con proprietari sostenuti dallo Stato, mentre Plage Blanche, prevista per 30.000 posti letto, non ne ha nessuno.

Perché alcune località balneari pianificate si riempiono e altre restano vuote?

I posti aerei sono l'indicatore più chiaro nei dati raccolti. El Gouna, a 20 km dall'aeroporto di Hurghada da 9,6 milioni di passeggeri, ha registrato il 72% nell'esercizio 2023, contro il 42% di Taba Heights, vicina a un aeroporto che ha movimentato 41.142 passeggeri. Saïdia, senza collegamenti diretti con i mercati principali, si riempie per circa due mesi l'anno.

Che cosa significano i programmi statali del passato per i giga-progetti del Mar Rosso?

Assicurarsi i posti aerei, aprire per primi gli hotel e tenere un proprietario in grado di aspettare. Il Mar Rosso ha accolto i primi ospiti sei anni dopo l'annuncio costruendo un proprio aeroporto, il più rapido del Registro Heirstone. Il Test Heirstone della stazione fissa sei verifiche, dai posti aerei alle residenze collegate agli hotel, per The Red Sea, AMAALA e Ras El Hekma.