Feriestedsudvikling: Nordafrika og Det Røde Hav

Rapporten i seks tal

ca. 15.000

senge på Marokkos seks Plan Azur-stationer i 2023, mod 110.786 i stationsplanerne fra 2008

65%

af godkendte hotelværelser rapporteret som opført i Egyptens fire TDA-zoner i januar 2016: 140.004 af 215.521

125%

Yasmine Hammamets leverance mod planen: omkring 30.000 senge på 277 ha mod 24.000 planlagte, ifølge tal sammenstillet af Wikipédia

72%

værelsesbelægning i El Gouna i regnskabsåret 2023, nær Hurghadas lufthavn med 9,6 millioner passagerer, mod 42 % i søsterferiestedet Taba Heights

51%

af de Azur-senge, der var talt med mod Vision 2020-målet i midten af 2015, lå i villaer eller en hotelbolig (Heirstone-analyse)

6 år

fra annoncering til de første gæster ved The Red Sea i Saudi-Arabien, det hurtigste i registret, med egen lufthavn åbnet i september 2023

Kort fortalt

Størrelsen på en statslig feriestedsplan sagde os kun lidt om, hvad der ville blive bygget. De stationer, der blev fyldt, havde flysæder, hoteller, der åbnede først, og en ejer, der kunne vente.

Vi sammenlignede statslige feriestedsprogrammer i Marokko, Tunesien, Egypten, Senegal, Kap Verde, Mauritius og Algeriet med nutidens saudiske og egyptiske giga-projekter. Optegnelsen spænder fra en station, der voksede en fjerdedel ud over sin plan, til en uden en eneste seng 25 år efter lanceringen. Jord, veje og tilladelser var det, staterne leverede mest pålideligt. Efterspørgslen afhang af flyselskaber og operatører, som de ikke styrede.

Det ærlige resultatkort går fra nul til 125 %.
Yasmine Hammamet i Tunesien byggede omkring 30.000 senge mod 24.000 planlagte. Egyptens Tourism Development Authority rapporterede 140.004 hotelværelser opført i sine zoner i 2016, 65 % af de godkendte. Marokkos Plan Azur havde omkring 15.000 senge i 2023 mod 110.786 i stationsplanerne fra 2008, og Plage Blanche, der var planlagt til 30.000 senge, har ingen.
Marokkos stationer gik i stå, da deres masterdevelopere trak sig, og kom i gang igen med statslig kapital.
Mellem 2008 og 2012 gik developerne bag Saïdia, Lixus og Taghazout konkurs, trak sig eller blev erstattet. CDG- og FMDT-selskabet i Saïdia havde investeret 1,7 mia. MAD (177 mio. US$) i 2019, og statsnære aktionærer ejer 75 % af Taghazout Bays developer, som har åbnet syv hoteller siden 2015.
Flysæder adskiller de feriesteder, der fyldes, fra dem, der ikke gør.
I regnskabsåret 2023 kørte El Gouna nær Hurghada med en belægning på 72 %, 30 point over et søsterferiested nær en langt mindre lufthavn. Agadirs trafik steg 54 % fra 2019 til 2024, da Taghazout Bay åbnede. Saïdia, uden direkte fly fra sine kernemarkeder, fyldes i omkring to måneder om året.
De modeller, der spredte hotelbyggeriet ud på mange investorer, byggede mest.
Tunesiens Agence Foncière Touristique oplyser, at den har skabt 170.000 senge, og Egyptens TDA har behandlet 896 developere. Tunesiens banker bar 4 mia. TND i hotelgæld i 2014, heraf 57,5 % klassificeret som misligholdt, mens TDA lod risikoen blive hos developerne og genvandt 22,2 mio. m² ubenyttet jord i 2015.
Når hotellerne går i stå, glider planerne mod fritidsboliger.
Azur-planerne fra 2008 bestod af 32 % senge uden for hotellerne, men 51 % af de senge, der blev talt med mod Vision 2020-målet i midten af 2015, lå i villaer eller en hotelbolig. Boliger sælges, hvor hoteller allerede fungerer: El Gouna solgte 289 i regnskabsåret 2024 til en gennemsnitspris på 5.287 US$ pr. m².
To giga-projekter planlægger deres egne lufthavne.
The Red Sea åbnede sin lufthavn og sit første feriested i 2023 og planlægger, at 11 % af enhederne skal være boliger. Ras El Hekma begyndte med en transaktion på 35 mia. US$, hvor Egypten beholder 35 %. Masterplanen omfatter en ny international lufthavn, og to hoteller blev annonceret i 2026.

Hvad det betyder

Anbefalinger efter målgruppe

Regeringer og turistmyndigheder

Offentliggør hvert år leverede senge eller nøgler mod planen for hver zone, knyt anden fase til offentliggjort sædekapacitet fra målmarkederne, og budgetter fra start med at være developer i sidste instans.

Jordforvaltere og masterdevelopere

Sælg infrastrukturudstyrede grunde til mange investorer, skriv byggefrister ind i hver grund og håndhæv dem, og sæt loft over boligdelen, så den frigives, efterhånden som hotelnøgler åbner.

Statslige fonde og udviklingsfinansiering

Finansier lufthavnen og de første hoteller sammen, og regn hele regningen med: I Senegals nye zoner udgør statslig infrastruktur 7 % af de planlagte investeringer og hoteller 93 %.

Hotelinvestorer, långivere og operatører

Vurder lufthavnen før stranden, begræns eksponeringen mod en enkelt rejsearrangør, og hold øje med hotelgælden før det næste chok.

Indhold i den fulde rapport

29 sider med data, benchmarks og test

Det ærlige resultatkort
Det bevægelige mål
Hvem bar risikoen
Sæderne afgør
Glidningen mod fritidsboliger
Stationstesten
Nutidens programmer

Heirstone-datasæt

programmer, stationer og zoner i otte lande i Heirstone-registret over statslige feriestedsprogrammer, fra Port El Kantaoui til Saudi-Arabiens kyst ved Det Røde Hav og Ras El Hekma

tests i Heirstone-stationstesten: sæder, hoteller først, mange hænder, tålmodig ejer, brug det eller mist det og boliger knyttet til hoteller

dokumenterede cases vurderet mod stationstesten, fra Plan Azur og Yasmine Hammamet til El Gouna og Sal

Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad skete der med Marokkos Plan Azur-feriesteder?

De leverede en brøkdel af planen: omkring 15.000 senge på de seks stationer i 2023 mod 110.786 i stationsplanerne fra 2008. Saïdia og Taghazout Bay har mindst 70 % af det, der blev bygget, begge under statsstøttede ejere, mens Plage Blanche, der var planlagt til 30.000 senge, ingen har.

Hvorfor fyldes nogle planlagte badeferiesteder, mens andre forbliver tomme?

Flysæder er den tydeligste forudsigelse i optegnelsen. El Gouna, 20 km fra Hurghadas lufthavn med 9,6 millioner passagerer, kørte med 72 % i regnskabsåret 2023, mod 42 % i Taba Heights nær en lufthavn, der håndterede 41.142 passagerer. Saïdia, uden direkte ruter til kernemarkederne, fyldes i omkring to måneder om året.

Hvad betyder tidligere statslige feriestedsprogrammer for giga-projekterne ved Det Røde Hav?

Sikr sæderne, åbn hotellerne først, og hav en ejer, der kan vente. The Red Sea nåede de første gæster seks år efter annonceringen ved at bygge sin egen lufthavn, det hurtigste forløb i Heirstone-registret. Heirstone-stationstesten opstiller seks kontrolpunkter, fra sæder til boliger knyttet til hoteller, for The Red Sea, AMAALA og Ras El Hekma.