Etusivu Kiinteistöstrategia Matkailun kehittäminen Kansallinen visiostrategia Erityishankkeet Digitaalinen transformaatio Kokemus Raportit Näkökulmat Meistä Palvelut Yhteystiedot
Englishالعربية中文日本語EspañolFrançaisItalianoPortuguêsΕλληνικάDeutschSuomiDanskRomânăKiswahiliРусскийКыргызчаҚазақшаTürkçe

Heirstone Consultingin tutkimus · Afrikka-sarja · lokakuu 2026

Valtion lomakeskusohjelmat kaksikymmentä vuotta myöhemmin: Suunnitelma ja ranta

Mitä Pohjois- ja Länsi-Afrikan valtion lomakeskusohjelmat lupasivat ja rakensivat – Marokon Plan Azurista ja Egyptin TDA-vyöhykkeistä Tunisiaan, Senegaliin ja Kap Verdeen – ja mitä niiden historia kertoo parhaillaan käynnissä oleville Punaisenmeren ja Välimeren jättihankkeille.

29 sivua · PDF · englanniksi ja ranskaksi · maksuton

Saatavilla myös ranskaksi: Programmes publics de stations touristiques, vingt ans après: Le plan et la plage. Valitse kieli, kun tilaat raportin.

Heirstone Consultingin tutkimusraportin ”Valtion lomakeskusohjelmat kaksikymmentä vuotta myöhemmin: Suunnitelma ja ranta” kansi

Raportti kuutena lukuna

noin 15 000

vuodepaikkaa Marokon kuudessa Plan Azur -lomakeskuksessa vuonna 2023, kun vuoden 2008 lomakeskussuunnitelmissa niitä oli 110 786

65%

hyväksytyistä hotellihuoneista raportoitiin rakennetuiksi Egyptin neljällä TDA-vyöhykkeellä tammikuussa 2016: 140 004 / 215 521

125%

Yasmine Hammametin toteutuma suunnitelmaan nähden: noin 30 000 vuodepaikkaa 277 hehtaarilla, kun suunniteltuja oli 24 000, Wikipédian kokoamien lukujen mukaan

72%

huonekäyttöaste El Gounassa tilikaudella 2023 Hurghadan 9,6 miljoonan matkustajan lentoaseman lähellä, kun sisarkohteessa Taba Heightsissa se oli 42 %

51%

niistä Azur-vuodepaikoista, jotka laskettiin Vision 2020 -tavoitteeseen vuoden 2015 puoliväliin mennessä, oli huviloissa tai hotellin yhteydessä olevissa asunnoissa (Heirstonen analyysi)

6 vuotta

julkistuksesta ensimmäisiin vieraisiin Saudi-Arabian The Red Sea -hankkeessa, nopein rekisterissä, oman lentoaseman avauduttua syyskuussa 2023

Lyhyesti

Valtion lomakeskussuunnitelman koko kertoi vähän siitä, mitä lopulta rakennettaisiin. Täyttyneillä lomakeskuksilla oli lentoyhtiöiden istumapaikkoja, ensin avattuja hotelleja ja omistaja, joka pystyi odottamaan.

Vertailimme valtioiden lomakeskusohjelmia Marokossa, Tunisiassa, Egyptissä, Senegalissa, Kap Verdessä, Mauritiuksella ja Algeriassa nykyisiin Saudi-Arabian ja Egyptin jättihankkeisiin. Aineisto ulottuu lomakeskuksesta, joka ylitti suunnitelmansa neljänneksellä, lomakeskukseen, jossa ei ollut yhtään vuodepaikkaa 25 vuotta käynnistyksen jälkeen. Maa, tiet ja luvat olivat se osa, jonka valtiot toimittivat luotettavimmin. Kysyntä riippui lentoyhtiöistä ja operaattoreista, joita ne eivät hallinneet.

  1. Rehellinen tulostaulu ulottuu nollasta 125 %:iin.

    Tunisian Yasmine Hammamet rakensi noin 30 000 vuodepaikkaa, kun suunniteltuja oli 24 000. Egyptin matkailun kehittämisviranomainen (TDA) raportoi alueillaan rakennetun 140 004 hotellihuonetta vuoteen 2016 mennessä, 65 % hyväksytyistä. Marokon Plan Azurissa oli vuonna 2023 noin 15 000 vuodepaikkaa, kun vuoden 2008 lomakeskussuunnitelmissa niitä oli 110 786, ja 30 000 vuodepaikaksi suunnitellussa Plage Blanchessa ei ole yhtään.

  2. Marokon lomakeskukset pysähtyivät, kun niiden pääkehittäjät lähtivät, ja käynnistyivät uudelleen valtion pääomalla.

    Vuosina 2008–2012 Saïdian, Lixuksen ja Taghazoutin kehittäjät epäonnistuivat, vetäytyivät tai korvattiin. Saïdian CDG:n ja FMDT:n yhtiö oli sijoittanut vuoteen 2019 mennessä 1,7 mrd. MAD (177 milj. US$), ja valtiolähtöiset osakkeenomistajat omistavat 75 % Taghazout Bayn kehittäjästä, joka on avannut seitsemän hotellia vuodesta 2015.

  3. Lentoyhtiöiden istumapaikat erottavat täyttyvät lomakeskukset niistä, jotka eivät täyty.

    Tilikaudella 2023 Hurghadan lähellä sijaitsevan El Gounan käyttöaste oli 72 %, 30 prosenttiyksikköä korkeampi kuin sisarlomakeskuksella, jonka lähellä on huomattavasti pienempi lentoasema. Agadirin liikenne kasvoi 54 % vuodesta 2019 vuoteen 2024 Taghazout Bayn avautuessa. Saïdia, jolla ei ole suoria lentoja ydinmarkkinoiltaan, täyttyy noin kaksi kuukautta vuodessa.

  4. Mallit, jotka levittivät hotellirakentamisen monelle sijoittajalle, rakensivat eniten.

    Tunisian Agence Foncière Touristique kertoo luoneensa 170 000 vuodepaikkaa, ja Egyptin TDA käsitteli 896 kehittäjää. Tunisian pankeilla oli vuonna 2014 hotellivelkaa 4 mrd. TND, josta 57,5 % oli luokiteltu ongelmaluotoiksi, kun taas TDA piti riskin kehittäjillä ja sai takaisin 22,2 milj. m² käyttämätöntä maata vuonna 2015.

  5. Kun hotellit pysähtyvät, suunnitelmat ajautuvat kohti vapaa-ajan asuntoja.

    Vuoden 2008 Azur-suunnitelmista 32 % oli muita kuin hotellivuodepaikkoja, mutta 51 % vuoden 2015 puoliväliin mennessä Vision 2020 -tavoitteeseen lasketuista vuodepaikoista oli huviloissa tai hotellin yhteydessä olevissa asunnoissa. Kodit myyvät siellä, missä hotellit jo toimivat: El Gouna myi 289 tilikaudella 2024 keskihintaan 5 287 US$ neliömetriltä.

  6. Kaksi jättihanketta suunnittelee omat lentoasemansa.

    The Red Sea avasi lentoasemansa ja ensimmäisen lomakeskuksensa vuonna 2023 ja suunnittelee 11 % yksiköistä asunnoiksi. Ras El Hekma alkoi 35 mrd. US$:n kaupalla, jossa Egypti säilyttää 35 %. Sen yleissuunnitelmaan kuuluu uusi kansainvälinen lentoasema, ja kaksi hotellia julkistettiin vuonna 2026.

Mitä tämä tarkoittaa

Suositukset kohderyhmittäin

Hallitukset ja matkailuviranomaiset

Julkaiskaa vuosittain jokaisen vyöhykkeen suunnitelmaan nähden toimitetut vuodepaikat tai huoneet, sitokaa toinen vaihe kohdemarkkinoilta julkaistuun istumapaikkakapasiteettiin ja varautukaa käynnistyksessä siihen, että olette viimesijainen kehittäjä.

Maavirastot ja pääkehittäjät

Myykää kunnallistekniikalla varustettuja tontteja monille sijoittajille, kirjatkaa rakennusmääräajat jokaiseen tonttiin ja valvokaa niitä, ja rajoittakaa asuinrakentamista vapauttaen sitä sitä mukaa kuin hotellihuoneita avataan.

Valtionrahastot ja kehitysrahoitus

Rahoittakaa lentoasema ja ensimmäiset hotellit yhdessä ja laskekaa koko lasku: Senegalin uusilla vyöhykkeillä valtion infrastruktuuri on 7 % suunnitelluista investoinneista ja hotellit 93 %.

Hotellisijoittajat, rahoittajat ja operaattorit

Arvioikaa lentoasema ennen rantaa, rajoittakaa altistumista yhteen matkanjärjestäjään ja seuratkaa hotellivelkaa ennen seuraavaa shokkia.

Koko raportin sisältö

29 sivua näyttöä, vertailuja ja testejä

  1. Rehellinen tulostaulu
  2. Liikkuva maali
  3. Kuka kantoi riskin
  4. Istumapaikat ratkaisevat
  5. Ajautuminen vapaa-ajan asuntoihin
  6. Lomakeskustesti
  7. Nykyiset ohjelmat

Heirstonen aineistot

24

ohjelmaa, lomakeskusta ja vyöhykettä kahdeksassa maassa Heirstonen valtioiden lomakeskusrekisterissä, Port El Kantaouista Saudi-Arabian Punaiselle merelle ja Ras El Hekmaan

6

testiä Heirstonen lomakeskustestissä: istumapaikat, hotellit ensin, monta tekijää, kärsivällinen omistaja, käytä tai menetä sekä hotelleihin sidottu asuminen

10

dokumentoitua tapausta pisteytettynä lomakeskustestillä, Plan Azurista ja Yasmine Hammametista El Gounaan ja Saliin

Koottu lokakuussa 2026 ajantasaisista julkisista lähteistä. Jokaiselle luvulle on raportissa lähdeviite, ja julkaistuja lukuja yhdistämällä johdetut luvut on merkitty Heirstonen analyysiksi.

Usein kysyttyä

Mitä Marokon Plan Azur -lomakeskuksille tapahtui?

Ne toteuttivat vain murto-osan suunnitelmasta: kuudessa lomakeskuksessa oli vuonna 2023 noin 15 000 vuodepaikkaa, kun vuoden 2008 lomakeskussuunnitelmissa niitä oli 110 786. Saïdia ja Taghazout Bay käsittävät vähintään 70 % rakennetusta, molemmat valtiolähtöisten omistajien hallussa, kun taas 30 000 vuodepaikaksi suunnitellussa Plage Blanchessa ei ole yhtään.

Miksi jotkin suunnitellut rantalomakeskukset täyttyvät ja toiset jäävät tyhjiksi?

Lentoyhtiöiden istumapaikat ovat aineiston selkein ennustaja. Hurghadan 9,6 miljoonan matkustajan lentoasemasta 20 km:n päässä sijaitsevan El Gounan käyttöaste oli tilikaudella 2023 72 %, kun taas Taba Heightsin, jonka lähellä olevalla lentoasemalla oli 41 142 matkustajaa, käyttöaste oli 42 %. Saïdia, jolla ei ole suoria lentoja ydinmarkkinoiltaan, täyttyy noin kaksi kuukautta vuodessa.

Mitä aiemmat valtioiden lomakeskusohjelmat merkitsevät Punaisenmeren jättihankkeille?

Varmistakaa istumapaikat, avatkaa hotellit ensin ja pitäkää omistaja, joka pystyy odottamaan. The Red Sea sai ensimmäiset vieraansa kuusi vuotta julkistuksesta rakentamalla oman lentoasemansa, mikä on Heirstonen rekisterin nopein. Heirstonen lomakeskustesti asettaa kuusi tarkistusta, istumapaikoista hotelleihin sidottuun asumiseen, hankkeille The Red Sea, AMAALA ja Ras El Hekma.

Matkailun kehittäminen

Miten voimme auttaa

Tutustu osaamisalueeseen
MatkakohdestrategiaMatkakohdestrategiaLentokenttien, satamien ja porttikohteiden kaupallinen strategiaLentokenttien, satamien ja porttikohteiden kaupallinen strategiaKehitysstrategia ja vaiheistusKehitysstrategia ja vaiheistus

Heirstone Consultingin tutkimus

Lisää Afrikka-sarjasta

Kaikki raportit
Heirstonen raportin ”Vuode ja hehtaari” kansiSuojelumatkailu AfrikassaVuode ja hehtaariHeirstonen raportin ”Paluulippu” kansiDiaspora- ja juurimatkailu AfrikassaPaluulippuHeirstonen raportin ”Täysistuntopaikan hinta” kansiKokoukset ja konferenssit AfrikassaTäysistuntopaikan hintaHeirstonen raportin ”Raha on jo täällä” kansiKiinteistöpääoma AfrikassaRaha on jo täälläHeirstonen raportin ”Poissaoleva omistaja” kansiDiasporaostajatPoissaoleva omistaja

Keskustellaan toimeksiannostanne

Keskustele suoraan johtavan osakkaan kanssa hankkeestasi, kohteestasi tai ohjelmastasi.

Ota yhteyttä

Heirstone Consultingin tutkimus

Tilaa koko raportti

Anna tietosi, niin lähetämme sinulle henkilökohtaisen latauslinkin sähköpostitse. Käytä osoitetta, jonka viestit pystyt avaamaan: raportti lähetetään vain siihen postilaatikkoon.