Торговые коридоры Африки и AfCFTA: логистика

Отчёт в шести цифрах

106,7 ч

среднее время нахождения контейнерного груза в порту Момбаса в 2025 году — более чем вдвое выше целевого показателя порта в 48 часов

1.8%

доля проектной мощности в 450 000 TEU, которую в 2025 году использовал внутренний контейнерный склад Найваша в Кении; склад в Найроби использовал 69%

21%

доля пар стран AfCFTA, в которых обе стороны к апрелю 2025 года опубликовали свои тарифные графики (анализ Heirstone)

+161%

рост населения Чирунду на первом в Замбии пограничном пункте «единого окна» между переписями 2010 и 2022 годов; население Лусаки выросло на 27%

$4–7

ставка аренды первоклассной логистики за м² в месяц в семи городах коридоров во втором полугодии 2025 года, с доходностью от 8% вблизи побережья до 13% в Кампале

100%

из 548,6 га промышленной земли Lusaka South MFEZ было распределено к июню 2025 года, причём 20 инвесторов стояли в очереди

Коротко

Зона свободной торговли, вероятно, повысит стоимость земли там, где грузу приходится останавливаться и где сокращаются теряемые часы. Многие из новых линейных мощностей будут ждать грузопотока.

Коридоры обычно продают по километрам. Этот отчёт измеряет их в часах и тоннах на 34 узлах в 22 странах — от Tanger Med и Порт-Саида до Момбасы, Дар-эс-Салама, Лагоса и пограничных городов Замбии. Значительная часть времени контейнера между судном и клиентом теряется у ворот порта и на внутреннем таможенном терминале, а в цене растёт та земля, которая убирает эти часы.

Договор опередил торговлю.
Соглашение об AfCFTA ратифицировали пятьдесят стран, но к апрелю 2025 года только 23 опубликовали свои тарифные графики, поэтому по этому показателю его тарифами могли воспользоваться около 21% пар стран. Внутриафриканская торговля составила 14,7% торговли Африки в 2024 году — против 21,2% внутри АСЕАН.
Ворота порта теперь стоят дороже в часах, чем граница.
В 2025 году контейнерный груз ждал в Момбасе в среднем 106,7 часа — более чем вдвое выше целевого показателя порта в 48 часов. Грузовикам требуется от 30 до 35 часов, чтобы перевезти контейнер из порта Дар-эс-Салама в сухой порт Квала, тогда как по железной дороге — около часа. Сухопутные границы с пунктами «единого окна» занимают от 40 минут до 12 часов.
Новые мощности — плохой ориентир для грузопотока.
Склад в Найваше использовал в 2025 году 1,8% своей мощности, а железная дорога Аддис-Абеба — Джибути — около 16%, тогда как склад в Найроби работал на 69%. По данным «Википедии», капитальные затраты эфиопской линии в 2025 году составили от $1100 до $1400 на тонну перевезённого груза, а целевой показатель Лобиту в 4,6 млн т в 1,4 раза превышает пик линии Бенгела 1973 года.
Порты Африки разделились на две экономики.
Порт-Саид занял 3-е место, а Tanger Med — 5-е в портовом индексе Всемирного банка 2024 года, тогда как большинство портов-шлюзов Африки к югу от Сахары заняли с 309-го по 405-е места в версии 2023 года. В хабах стоимость земли сосредоточена в свободных зонах, в шлюзах — в земле, которая разгружает ворота.
Пограничные города растут там, где груз разбивается на партии.
Между переписями 2010 и 2022 годов в Замбии Чирунду вырос на 161%, а Наконде — на 118%, тогда как Лусака — на 27%, а Бейтбридж в пять раз больше, чем в 1992 году. Транзитные пункты вроде Малабы остаются небольшими, а выгоды «единого окна» в Чирунду сошли на нет по мере роста трафика.
Ставки аренды в долларах не растут, а потенциал роста заключён в земле.
Ставки аренды первоклассной логистики составляют $4–7 за м² в месяц, и только Лагос и Кампала выше уровня 2021 года. Доходность 12–13% в Кампале и Лусаке против 8–10% вблизи побережья показывает, где более быстрые коридоры могли бы добавить больше всего стоимости, а обустроенная земля в действующих узлах занята полностью.

Что это значит

30 страниц данных, бенчмарков и тестов

Договор опережает торговлю
Куда уходят часы
Избыток мощностей
Шлюзы, хабы и города за границей
Плоские ставки, дефицит земли
Бенчмарк Heirstone «Узлы коридоров»
Северная Африка и Африка к югу от Сахары

Базы данных Heirstone

узлов коридоров в 22 странах в Бенчмарке Heirstone «Узлы коридоров»: хабы, порты-шлюзы, внутренние депо, пограничные города и транспортные развязки

узлов, оценённых по пятичастному Тесту Heirstone «Узел», — от 4 до 8 баллов из 10

портов, железных дорог и внутренних депо в Журнале Heirstone «Использование мощностей» — от Найваши с 1,8% до Ломе с 89%

Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.

Часто задаваемые вопросы

Как AfCFTA изменила торговлю в Африке на сегодняшний день?

Меньше, чем следует из договора. Его ратифицировали пятьдесят стран, но к апрелю 2025 года только 23 опубликовали в официальных вестниках свои тарифные графики, поэтому его тарифами могли воспользоваться около 21% пар стран. Внутриафриканская торговля составила 14,7% торговли Африки в 2024 году — против 21,2% внутри АСЕАН.

Где логистическая и промышленная земля дорожает на африканских торговых коридорах?

Там, где грузу приходится останавливаться и где сокращаются часы: рядом с работающими воротами портов и железнодорожными депо, а также в пограничных городах, где груз разбивается на партии. Чирунду вырос на 161%, а Наконде — на 118% между переписями 2010 и 2022 годов в Замбии, тогда как Лусака — на 27%.

Каковы ставки аренды и доходность первоклассной логистической недвижимости в Африке?

Ставки аренды первоклассной логистики составляли $4–7 за м² в месяц в семи городах коридоров во втором полугодии 2025 года, и только Лагос и Кампала были выше уровня 2021 года в долларовом выражении. Доходность первоклассных объектов колеблется от 8% вблизи побережья до 13% в Кампале и 12–12,5% в Лусаке, а в городах дальше от моря оценивается выше.