Sewa Lahan Menara & Hak Lintas Serat Optik

Laporan ini dalam enam angka

89%

dari situs IHS Towers berdiri di atas lahan sewaan, dengan sisa masa sewa rata-rata 11,4 tahun; SBA memiliki atau menguasai lahan 71% situsnya untuk lebih dari 20 tahun

biaya listrik per situs menara dibandingkan sewa lahan: sekitar US$12.600 hingga 14.300 per tahun berbanding US$3.100 hingga 3.500

US$325 ribu

nilai per situs dalam transaksi Eaton Towers (2019-20), dibandingkan sekitar US$72.500 untuk menara MTN South Africa (2022)

28%

pungutan hak lintas serat optik sekali bayar di Negara Bagian Ogun sebagai persentase dari rata-rata anggaran pembangunan per km Project BRIDGE di Nigeria, menurut angka TechCabal 2025; setidaknya 7% menurut angka ALTON

11 hingga 15x

pendapatan per km yang diperoleh Dark Fibre Africa (2025-26) dibandingkan serat optik gelap (dark fibre) Kenya Power pada jaringan listriknya (2022-23)

116 juta

penduduk per lokasi pendaratan kabel laut di Nigeria, dibandingkan 13 juta di Mesir, yang menyebarkan 24 sistem, sebagian masih dalam rencana, di sembilan lokasi

Ringkasan

Menara dan serat optik Afrika dibiayai sebagai infrastruktur berumur panjang, di atas lahan yang dikuasai hanya untuk sebagian kecil dari umur tersebut. Sebagian besar nilai yang masih dapat diciptakan terletak pada upaya membuat hak atas lahan itu lebih panjang, terindeksasi, dan lebih mudah diagregasi, serta pada penyediaan listrik ke lahan.

Laporan ini memandang menara dan serat optik Afrika sebagai properti: bidang tanah, atap gedung, jalan, koridor, dan pantai yang ditempati jaringan digital, dari Nigeria, Afrika Selatan, dan Kenya hingga Mesir, Maroko, Senegal, dan Pantai Gading. Investor membeli bisnis menara dan serat optik karena kontraknya yang panjang dengan operator seluler, yang sebagian besar dalam mata uang keras. Hak atas lahan di bawahnya hanya berlaku untuk sebagian kecil dari jangka waktu itu, dibayar dalam mata uang lokal, dan disepakati satu per satu dengan setiap pemilik lahan, negara bagian, atau pemerintah kota, dan ketidaksesuaian itu lebih penting daripada besarnya sewa.

Menara berdiri di atas sewa jangka pendek.
Sekitar 89% situs IHS Towers berdiri di atas sewa lahan dengan sisa masa sewa rata-rata 11,4 tahun, dan sepertiganya berakhir sebelum akhir 2030. SBA Communications, pemilik menara yang tercatat di bursa AS, menguasai lahan 71% situsnya dengan hak milik atau untuk lebih dari 20 tahun, dengan sisa masa sewa 35 tahun termasuk opsi perpanjangan.
Pembeli membayar untuk penyewa dan kontrak. Lahan hanya menjelaskan sebagian kecil harga.
Transaksi menara di Afrika menilai situs antara sekitar US$72.500 (MTN South Africa, 2022) dan US$325.000 (Eaton Towers, 2019-20). Bila dikapitalisasi pada 8 hingga 12%, sewa lahan yang lazim akan mencakup 36 hingga 60% dari harga per situs MTN South Africa, tetapi hanya 8 hingga 13% dari harga per situs Eaton.
Listriklah biaya okupansi yang sebenarnya.
Listrik untuk satu situs menara menelan biaya sekitar US$12.600 hingga US$14.300 per tahun, empat kali sewa lahannya yang sebesar US$3.100 hingga US$3.500. Listrik mencakup 47,8% beban pokok penjualan IHS pada 2025, dengan pasokan jaringan listrik di pasar-pasar Helios Towers rata-rata 16 hingga 18 jam per hari.
Untuk serat optik, izin dapat menelan hingga seperempat biaya pembangunan.
Menurut kompilasi TechCabal 2025, negara bagian di Nigeria mengenakan pungutan hak lintas mulai dari nol hingga N9.477 per meter, sehingga pungutan sekali bayar di Ogun mencapai sekitar 28% dari rata-rata anggaran Project BRIDGE sebesar US$22.200 per km. Tolok ukur federal N145 turun dari sekitar US$190 menjadi US$94 per km antara pertengahan 2023 dan pertengahan 2025.
Saluran kabel perkotaan menghasilkan jauh lebih banyak daripada koridor panjang.
Dark Fibre Africa memperoleh pendapatan per kilometer 11 hingga 15 kali lebih besar pada 2025-26 daripada serat optik gelap Kenya Power pada jaringan listriknya pada 2022-23, yang sekitar US$770 per km per tahun. Pembayaran Vodacom sebesar R12,64 miliar (US$712 juta) untuk 30% saham Maziv menyiratkan US$813 hingga US$1.160 per rumah yang terlewati jaringan (home passed).
Lokasi pendaratan kabel laut sedikit dan terpusat.
Delapan kabel internasional Nigeria mendarat di dua lokasi, satu untuk setiap 116 juta penduduk, dibandingkan satu untuk setiap 13 juta di Mesir, tempat 24 sistem, sebagian masih dalam rencana, mendarat di sembilan lokasi. Dakar, Accra, dan Abidjan masing-masing bergantung pada satu lokasi pendaratan.

Apa artinya

Rekomendasi per pemangku kepentingan

Pemerintah, regulator, dan badan pertanahan

Publikasikan satu tarif hak lintas nasional, indeksasikan, dan pungut melalui sistem satu jendela. Cadangkan zona pendaratan dan rute saluran kabel dalam rencana pesisir, jalan, dan kereta api, serta tawarkan lahan negara untuk situs menara dengan sewa standar 20 tahun.

Pemilik lahan dan pemilik koridor

Tawarkan jangka waktu, indeksasi, dan listrik sebelum meminta sewa yang lebih tinggi. Otoritas jalan, kereta api, dan kelistrikan sebaiknya menyewakan saluran kabel di jalur masuk perkotaan, tempat serat optik menghasilkan pendapatan, dan menetapkan harga koridor jarak jauh sebagai bisnis volume.

Operator, investor, dan DFI

Lakukan underwriting atas profil berakhirnya sewa dan mata uang hak atas lahan, di samping rasio penyewa. Jika diperpanjang dan diagregasi, sewa lahan di bawah menara Afrika dapat menjadi aset bermata uang lokal bagi dana pensiun.

Isi laporan lengkap

29 halaman bukti, tolok ukur, dan uji

Sisa masa sewa sebelas tahun
Penyewa yang menentukan harga
Lahan murah, listrik mahal
Izinlah harganya
Saluran kabel, koridor, dan pantai pendaratan
Afrika Utara dan Sub-Sahara
Uji pemilik lahan

Kumpulan data Heirstone

portofolio menara dalam Tolok Ukur Ekonomi Situs Heirstone: sepuluh portofolio Afrika dan empat pembanding, dari IHS Nigeria hingga Eaton Towers

pertanyaan dalam Uji Pemilik Lahan Heirstone, yang diterapkan pada lima hak atas lahan, dari sewa lahan IHS hingga rute penyeberangan Terusan Suez

model hak untuk menggali dalam tipologi Heirstone, dari akses berdasarkan undang-undang di Afrika Selatan hingga pungutan per negara bagian di Nigeria

Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama jangka waktu sewa lahan menara telekomunikasi di Afrika?

Pendek: sisa masa sewa lahan IHS Towers rata-rata 11,4 tahun pada akhir 2025, dan sepertiganya berakhir sebelum akhir 2030. SBA Communications, pemilik menara yang tercatat di bursa AS, memiliki sisa masa sewa 35 tahun termasuk opsi perpanjangan dan menguasai lahan 71% situsnya dengan hak milik atau untuk lebih dari 20 tahun.

Berapa biaya hak lintas (right of way) serat optik di Nigeria?

Mulai dari nol hingga N9.477 per meter menurut tabel pungutan negara bagian dari TechCabal per Mei 2025, dibandingkan tolok ukur federal sebesar N145. Pada tarif tertinggi, pungutan sekali bayar di Ogun sekitar US$6.114 per km, sekitar 28% dari rata-rata anggaran pembangunan Project BRIDGE; angka ALTON menempatkan Ogun di atas N2.500 per meter, atau setidaknya 7%.

Berapa nilai satu situs menara telekomunikasi di Afrika?

Transaksi menara di Afrika menilai situs antara sekitar US$72.500 (MTN South Africa, 2022) dan US$325.000 (Eaton Towers, 2019-20). Rasio penyewa, mata uang kontrak, dan pasokan listrik yang dibundel menjelaskan selisih tersebut, dan bila dikapitalisasi pada 8 hingga 12%, sewa lahan hanya mencakup 8 hingga 13% dari harga per situs Eaton.