Beranda Strategi Properti Pengembangan Pariwisata Strategi Visi Nasional Proyek Khusus Transformasi Digital Pengalaman Laporan Wawasan Tentang Kami Layanan Kontak
Englishالعربية中文日本語한국어Bahasa IndonesiaBahasa MelayuEspañolFrançaisItalianoPortuguêsΕλληνικάDeutschSuomiDanskRomânăKiswahiliРусскийКыргызчаҚазақшаTürkçe

Laporan Riset

Riset independen dari Heirstone Consulting tentang properti, infrastruktur, pariwisata, dan proyek khusus di Afrika, Timur Tengah, dan Mediterania. Setiap laporan menyajikan bukti, tolok ukur kami sendiri, dan uji praktis. Gratis untuk diunduh, dengan Seri Afrika tersedia dalam bahasa Inggris dan Prancis.

Riset Heirstone Consulting · Oktober 2026

Seri Afrika

Sembilan belas laporan tentang properti, infrastruktur, dan pariwisata di seluruh Afrika, dari Lagos, Nairobi, dan Abidjan hingga Casablanca, Kairo, dan Johannesburg. Setiap laporan tersedia dalam bahasa Inggris dan Prancis.

Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Modal Properti di Afrika: Dananya sudah ada di sini”
Modal Properti di Afrika

Dananya sudah ada di sini

Siapa yang mendanai properti Afrika dalam mata uang lokal, mengapa begitu sedikit dana tersebut yang sampai ke sektor properti, dan kapan meminjam dalam dolar masih masuk akal, di 14 mata uang dari Mesir dan Maroko hingga Nigeria, Kenya, Pantai Gading, dan Afrika Selatan.

7,7x nilai yang kini terutang dalam birr Etiopia atas pinjaman dalam US$ yang ditarik pada Desember 2015, dibandingkan 0,95 kali dalam franc CFA (September 2026)

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Pembeli Diaspora: Pemilik yang tak hadir”
Pembeli Diaspora

Pemilik yang tak hadir

Bagaimana dana dan pembeli dari luar negeri membentuk permintaan, harga, dan tingkat kekosongan hunian di kota-kota Afrika, dari Kairo, Casablanca, dan Tangier hingga Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Ababa, dan Praia.

US$36,5 miliar dikirim pulang oleh warga Mesir di luar negeri pada tahun fiskal yang berakhir Juni 2025, rekor tertinggi dan 66% lebih banyak daripada tahun sebelumnya (Bank Sentral Mesir)

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Kantor Pusat Regional Afrika: Dari mana Afrika dikelola”
Kantor Pusat Regional Afrika

Dari mana Afrika dikelola

Jangkauan, biaya, mata uang, dan talenta dalam pemilihan kantor pusat Afrika, serta mengapa fungsinya kini terbagi di antara beberapa kota, diuji pada 16 kota Afrika dari Casablanca dan Kairo hingga Nairobi, Johannesburg, dan Abidjan, dengan Dubai sebagai tolok ukur.

38 ibu kota Afrika yang terhubung dengan penerbangan langsung dari Addis Ababa pada 2026, dibandingkan 26 dari Casablanca, 23 dari Johannesburg, dan 22 dari Nairobi

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Ruang Kerja Fleksibel: Menyewa merek”
Ruang Kerja Fleksibel

Menyewa merek

Bagaimana operator kantor fleksibel mengembalikan pekerjaan interior (fit-out) dan risikonya kepada pemilik gedung, serta struktur mana yang cocok bagi para pemberi sewa dari Kairo dan Casablanca hingga Lagos, Nairobi, Abidjan, dan Kawasan Teluk.

98% dari 728 pusat yang ditandatangani IWG pada semester I 2026 bersifat ringan modal (capital-light), didanai oleh pemilik gedung atau mitra waralaba

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Properti Ritel di Afrika: Pasarlah jangkarnya”
Properti Ritel di Afrika

Pasarlah jangkarnya

Pasar terbuka, mal, dan siapa yang unggul dalam properti ritel di Afrika Utara dan Sub-Sahara, dari Kairo dan Casablanca hingga Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi, dan Dar es Salaam.

72% penjualan ritel di Nigeria berlangsung melalui pasar terbuka. Supermarket mengambil porsi 3% (USDA FAS, 2024).

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Pengembangan Hotel di Afrika: Hotel di atas kertas”
Pengembangan Hotel di Afrika

Hotel di atas kertas

Mengapa daftar proyek (pipeline) hotel jaringan di Afrika tidak pernah sebesar ini, sementara jumlah kamar yang dibuka setiap tahun turun lebih dari separuh antara 2017 dan 2023, dilengkapi uji untuk membedakan hotel yang akan dibuka dari yang tidak, dari Mesir dan Maroko hingga Nigeria, Ghana, Kenya, dan Etiopia.

123.846 kamar di 675 hotel dalam daftar proyek (pipeline) jaringan hotel di Afrika pada awal 2026, rekor tertinggi dan 19% lebih banyak daripada setahun sebelumnya

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Properti Infrastruktur Digital: Lahan pinjaman”
Properti Infrastruktur Digital

Lahan pinjaman

Menara, serat optik, dan lahan di bawah jaringan digital Afrika, serta mengapa sewa lahan dan hak lintas (wayleave) menjadi titik lemahnya, dari Nigeria, Afrika Selatan, dan Kenya hingga Mesir, Maroko, Senegal, dan Pantai Gading.

89% lokasi menara IHS Towers berdiri di atas lahan sewaan, dengan sisa masa sewa rata-rata 11,4 tahun; SBA memiliki atau menguasai lahan 71% lokasinya selama lebih dari 20 tahun

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Hunian Pekerja di Kawasan Industri Afrika: Pabrik butuh tempat tidur”
Hunian Pekerja di Kawasan Industri Afrika

Pabrik butuh tempat tidur

Kawasan industri di Afrika direncanakan berdasarkan bangunan pabrik, pasokan listrik, dan insentif pajak, sementara tempat tidur bagi para pekerja diserahkan kepada pasar. Tolok ukur atas 17 zona di sepuluh negara, dari Hawassa di Etiopia dan 10th of Ramadan di Mesir hingga Tangier, Kenya, dan Benin, beserta hitungan ekonomi sebuah tempat tidur sewaan.

7 tempat tidur khusus per 100 lapangan kerja di Kawasan Industri Hawassa, Etiopia, tempat 91% dari 33.199 pekerja berasal dari luar kota

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Universitas dan Hunian Mahasiswa di Afrika: Tempat tidur di balik bangku kuliah”
Universitas dan Hunian Mahasiswa di Afrika

Tempat tidur di balik bangku kuliah

Penduduk Afrika berusia 18 hingga 24 tahun, universitas yang bersaing untuk mendidik mereka, dan keekonomian tempat tidur mahasiswa di 15 negara, dari Kairo dan Aljir hingga Lagos, Nairobi, dan Pretoria.

29,8 juta tambahan penduduk berusia 18 hingga 24 tahun di 15 negara dalam laporan ini pada 2035 dibandingkan 2025 (dari 126,4 juta menjadi 156,2 juta), berdasarkan proyeksi Bank Dunia

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Sekolah Swasta di Afrika: Kursi yang kosong”
Sekolah Swasta di Afrika

Kursi yang kosong

Sekolah dasar dan menengah swasta di Afrika dibaca sebagai properti: kursi, lahan, modal per kursi, dan penguasaan tanah di 13 pasar, dari Mesir dan Maroko hingga Nigeria, Pantai Gading, Kenya, dan Afrika Selatan.

63,3% siswa sekolah menengah di Pantai Gading bersekolah di sekolah swasta, porsi tertinggi di antara negara-negara dalam laporan ini; penduduk berusia 15 hingga 19 tahun di sana tumbuh 25,6% hingga 2035

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Kota Industri dan Ekspor: Pelabuhan adalah bagian yang murah”
Kota Industri dan Ekspor

Pelabuhan adalah bagian yang murah

Bagaimana kawasan industri, pelabuhan, dan kota di sekitarnya membangun basis ekspor di Afrika, dari Tanger Med dan Kenitra di Maroko hingga Sokhna di Mesir, Nkok di Gabon, Glo-Djigbé di Benin, dan Diamniadio di Senegal.

3,4x investasi di platform industri Tanger Med untuk setiap dolar di kompleks pelabuhannya, berdasarkan pembagian kelompok usaha itu sendiri hingga 2024 (US$6,39 miliar dibandingkan US$1,9 miliar), yang tidak mengalokasikan US$5,25 miliar dana publik

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Zona Agroindustri di Afrika Utara dan Sub-Sahara: Hasil panen lebih dulu”
Zona Agroindustri di Afrika Utara dan Sub-Sahara

Hasil panen lebih dulu

Kawasan agroindustri dan agropol: apa yang telah dihasilkannya, dan tempat pengolahan di Afrika sebenarnya berlangsung. Daftar 20 zona di 12 negara, dari Maroko dan Mesir hingga Nigeria, Senegal, Pantai Gading, Benin, dan Etiopia.

700 lapangan kerja langsung di kawasan industri Yirgalem, Etiopia, pada akhir 2024, dibandingkan lebih dari 100.000 yang diharapkan saat peresmiannya pada 2021

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Koridor Perdagangan di Afrika: Tempat kargo berhenti”
Koridor Perdagangan di Afrika

Tempat kargo berhenti

Pelabuhan, pelabuhan darat (dry port), kota perbatasan, dan simpul persimpangan setelah berlakunya Kawasan Perdagangan Bebas Kontinental Afrika, serta ke mana pergudangan dan lahan industri semestinya menyusul, dari Maroko dan Mesir hingga Kenya, Tanzania, Zambia, Nigeria, dan Pantai Gading.

106,7 jam rata-rata waktu tunggu (dwell time) kargo peti kemas di pelabuhan Mombasa pada 2025, lebih dari dua kali target pelabuhan sebesar 48 jam

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Kota Tambang: Pagar dan kota”
Kota Tambang

Pagar dan kota

Apa jadinya kota tambang di Afrika selama dan setelah masa tambang, dan apa yang menentukan apakah sebuah tambang mewariskan kota atau kota mati, dari Sabuk Tembaga (Copperbelt) Zambia dan Kongo hingga Botswana, Ghana, Tanzania, Maroko, dan Guinea.

8 dari 28 kota tambang dalam Panel Kota Tambang Heirstone yang tumbuh lebih cepat daripada penduduk perkotaan negaranya pada tahun sensus yang sama. Enam kota menyusut.

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Akses Udara dan Pariwisata di Afrika: Kursi kosong, terminal penuh”
Akses Udara dan Pariwisata di Afrika

Kursi kosong, terminal penuh

Kursi, rute, tarif, pajak, visa, dan kebijakan langit terbuka (open skies): apa yang sesungguhnya membatasi kedatangan wisatawan di Afrika Utara dan Sub-Sahara, dari Marrakesh dan Laut Merah hingga Cape Town dan Zanzibar, serta apa yang dapat diubah oleh pemerintah, bandara, dan investor.

32,3% pertumbuhan penumpang di Sharm el-Sheikh pada 2025, tercepat di antara 26 bandara terbesar di Afrika

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Program Resor Negara, Dua Puluh Tahun Kemudian: Rencana dan pantai”
Program Resor Negara, Dua Puluh Tahun Kemudian

Rencana dan pantai

Apa yang dijanjikan dan dibangun oleh program resor negara di Afrika Utara dan Barat, dari Plan Azur di Maroko dan zona TDA di Mesir hingga Tunisia, Senegal, dan Tanjung Verde, serta apa pesan rekam jejak tersebut bagi giga-proyek Laut Merah dan Mediterania yang kini sedang berjalan.

±15.000 tempat tidur di enam kawasan wisata Plan Azur di Maroko pada 2023, dibandingkan 110.786 dalam rencana kawasan wisata 2008

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Pariwisata Konservasi di Afrika: Tempat tidur dan hektare”
Pariwisata Konservasi di Afrika

Tempat tidur dan hektare

Berapa pendapatan pariwisata bernilai tinggi bervolume rendah per tempat tidur dan per hektare di Kenya, Rwanda, Botswana, Tanzania, dan Namibia, siapa yang dibayar atas lahannya, serta apa yang dibutuhkan agar model ini berhasil di Afrika Utara.

6,2-6,7 tempat tidur per 1.000 ha di kawasan konservasi Olare Motorogi dan Naboisho di Maasai Mara, enam kali lipat angka 1,05 di Delta Okavango (analisis Heirstone)

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Perjalanan Diaspora dan Wisata Warisan di Afrika: Tiket pulang”
Perjalanan Diaspora dan Wisata Warisan di Afrika

Tiket pulang

Nilai perjalanan mudik bagi Afrika, seberapa besar porsinya yang jatuh dalam satu musim, dan dampaknya terhadap hotel, sewa jangka pendek, kota bersejarah, dan properti pesisir, dari Ghana, Nigeria, dan Benin hingga Maroko, Mesir, dan Kenya.

79% pertumbuhan kedatangan internasional Ghana pada 2025 terjadi pada bulan Desember: +14.395 dari +18.158 (analisis Heirstone)

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Pertemuan dan Konvensi di Afrika: Harga sebuah kursi pleno”
Pertemuan dan Konvensi di Afrika

Harga sebuah kursi pleno

Berapa nilai pertemuan internasional bagi sebuah ibu kota Afrika dan apa yang harus ditanggung sebuah pusat konvensi untuk memenangkannya, dari Kairo, Marrakesh, dan Abidjan hingga Nairobi, Kigali, dan Cape Town.

2 hingga 3% porsi Afrika dari 12.438 pertemuan asosiasi internasional yang dihitung ICCA di seluruh dunia dalam peringkat 2025-nya, kira-kira 250 hingga 370 pertemuan per tahun

Baca ringkasannyaBahasa Inggris · Français

Riset Heirstone Consulting · Oktober 2026

Timur Tengah dan Mediterania

Tujuh laporan tentang properti, pariwisata, dan proyek khusus, dengan sudut pandang dari Mesir, Arab Saudi, UEA, dan kawasan Mediterania yang lebih luas.

Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Hunian Bermerek: Siapa yang menikmati premi”
Hunian Bermerek

Siapa yang menikmati premi

Apa yang ditambahkan sebuah merek pada sebuah hunian setelah dikurangi biaya merek dan biaya operasionalnya, serta di bagian mana proyek bermerek tidak memenuhi harapan, dengan sudut pandang dari UEA, Mesir, dan Arab Saudi.

19,7% premi merek pada hunian di Dubai yang akan habis seluruhnya oleh royalti 5,5% dan kenaikan biaya layanan yang lazim (analisis Heirstone)

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Properti Negara yang Menganggur: Harga kedua”
Properti Negara yang Menganggur

Harga kedua

Melepas tanah dan bangunan negara yang menganggur tanpa menyerahkan nilainya begitu saja: bukti dari 27 pelepasan aset yang teridentifikasi secara spesifik dan lima portofolio aset properti negara, serta jalur yang kini digunakan di Mesir, Arab Saudi, UEA, dan Maroko.

0,18% dari nilai aset yang direalisasikan melalui penjualan dalam setahun, baik oleh aset properti pemerintah pusat Inggris (2024-25) maupun badan properti Negara Belanda (2023), dengan basis valuasi yang berbeda. Analisis Heirstone

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Marina dan Kawasan Tepi Air Yacht: Bisnisnya bukan di tambatan”
Marina dan Kawasan Tepi Air Yacht

Bisnisnya bukan di tambatan

Superyacht, marina, dan ekonomi kawasan tepi air yacht, dengan sudut pandang dari Kawasan Teluk, Laut Merah, dan Mesir, berdasarkan tolok ukur 37 marina dari Tangier hingga Muskat.

6.022 superyacht berukuran 30 m atau lebih yang beroperasi pada akhir 2024, naik dari 917 pada 1987

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Kota Pesisir Musiman: Melampaui Agustus”
Kota Pesisir Musiman

Melampaui Agustus

Apa yang mengubah pesisir resor menjadi kota yang hidup sepanjang tahun, diukur di 31 kota resor, dan apa artinya bagi Pesisir Utara Mesir, Ras El Hekma, dan Laut Merah Arab Saudi.

38,2% dari penumpang udara antara UE dan Mesir terbang pada November hingga Maret 2025, porsi musim dingin yang lebih besar daripada bandara Mediterania mana pun dalam indeks Heirstone

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Destinasi Warisan Budaya: Gerbang dan malam”
Destinasi Warisan Budaya

Gerbang dan malam

Mengapa situs warisan budaya menarik jumlah pengunjung yang memecahkan rekor, sementara lahan di sekitarnya hanya menangkap sebagian kecil belanja pengunjung, serta apa yang semestinya ada di lahan tersebut, dengan sudut pandang dari Mesir, Arab Saudi, dan kawasan sekitarnya.

3% harga tiket dewasa asing ke Grand Egyptian Museum, sekitar US$30, sebagai persentase dari US$975 yang dibelanjakan rata-rata wisatawan internasional di Mesir pada 2024

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Terminal Kapal Pesiar dan Feri: Pelayaran Terjamin”
Terminal Kapal Pesiar dan Feri

Pelayaran Terjamin

Terminal kapal pesiar dan feri sebagai properti dan infrastruktur, serta uji untuk menentukan kapan sebuah gerbang laut sepadan dengan lahan yang dipakainya di Mesir, Arab Saudi, dan Kawasan Teluk.

22:1 penumpang feri untuk setiap penumpang kapal pesiar di pelabuhan-pelabuhan UE pada 2024: total 417,8 juta penumpang laut, 17,9 juta di antaranya penumpang kapal pesiar

Baca ringkasannya
Sampul laporan Riset Heirstone Consulting “Venue Ajang dan Warisannya: Merencanakan hari kedua”
Venue Ajang dan Warisannya

Merencanakan hari kedua

Nasib 30 situs Olimpiade, Expo, dan Piala Dunia setelah keramaian usai, dan apa yang dapat dituntaskan Kawasan Teluk dan Mesir sekarang untuk venue yang akan mereka bangun berikutnya.

156% rata-rata pembengkakan biaya riil Olimpiade dari 1960 hingga 2016; setiap Olimpiade yang datanya tersedia melampaui anggarannya

Baca ringkasannya

Diskusikan Penugasan Anda

Bicarakan langsung proyek, aset, atau program Anda dengan partner senior.

Hubungi Kami

Riset Heirstone Consulting

Dapatkan laporan lengkap

Isi data Anda dan kami akan mengirimkan tautan unduhan pribadi melalui surel. Gunakan alamat yang dapat Anda buka: laporan hanya dikirim ke kotak masuk tersebut.