Terminal kapal pesiar dan feri sebagai properti dan infrastruktur, serta uji untuk menentukan kapan sebuah gerbang laut sepadan dengan lahan yang dipakainya di Mesir, Arab Saudi, dan Kawasan Teluk.
Laporan ini dalam enam angka
penumpang feri untuk setiap penumpang kapal pesiar di pelabuhan-pelabuhan UE pada 2024: total 417,8 juta penumpang laut, 17,9 juta di antaranya penumpang kapal pesiar
belanja di darat penumpang kapal pesiar di pelabuhan pangkalan (homeport) di Eropa dibandingkan penumpang transit: €212,67 berbanding €70,63
perjanjian penggunaan terminal Royal Caribbean selama 36 tahun di PortMiami, dengan jaminan 2,1 juta pergerakan penumpang per tahun mulai tahun ke-11
porsi penumpang kapal pesiar atau awak kapal dari target 25 juta pengunjung tahunan Galataport
pertumbuhan penumpang kapal pesiar Aleksandria pada tahun fiskal 2025/26, menjadi lebih dari 82.000; AROYA menjadwalkan delapan persinggahan embarkasi-debarkasi di sana pada 2026
pertumbuhan tahunan yang tersirat dari proyeksi CLIA sebesar 40 juta penumpang kapal pesiar pada 2030, setelah rekor 37,2 juta pada 2025
Ringkasan
Kapasitas tahunan menunjukkan seberapa banyak yang dapat ditangani terminal kapal pesiar atau feri, sedangkan komitmen menunjukkan berapa yang akan dihasilkannya. Heirstone melakukan benchmarking terhadap 31 gerbang laut, dari PortMiami dan Helsinki hingga Doha, Jeddah, dan Aleksandria, dan menemukan bahwa terminal yang menguntungkan ditopang oleh pergerakan penumpang yang dijamin perusahaan pelayaran pesiar, terminal yang dibiayai perusahaan pelayaran, atau jadwal feri yang beroperasi sepanjang tahun. Jika tidak ada komitmen, nilai gerbang laut terletak pada lahan di belakangnya, dan terminal merupakan biaya publik yang harus dijaga tetap ramping dan dikenai tarif.
Pelabuhan-pelabuhan UE melayani 417,8 juta penumpang laut pada 2024, 17,9 juta di antaranya penumpang kapal pesiar. Feri di Selat Messina mengangkut 11,4 juta orang pada 2024, hampir tiga kali lipat 3,99 juta penumpang kapal pesiar Barcelona pada 2025.
Di Eropa, penumpang homeport membelanjakan €212,67 di darat dan penumpang transit €70,63. Dengan angka tersebut, satu persinggahan embarkasi-debarkasi kapal kelas Icon bernilai sekitar €1,2 juta di darat. Barcelona dan Piraeus menangani 58 hingga 59% lalu lintasnya sebagai pergerakan homeport, dibandingkan rata-rata MedCruise sebesar 27%.
Royal Caribbean berkomitmen sebesar US$2,5 miliar selama 36 tahun untuk Terminal G PortMiami, dengan jaminan 2,1 juta pergerakan penumpang per tahun mulai tahun ke-11, dan MSC membangun sendiri terminalnya senilai US$300 juta. Menurut analisis kami, perjanjian dengan perusahaan pelayaran di Miami memberikan pemasukan bagi pelabuhan sekitar US$14 hingga US$36 per pergerakan penumpang.
Target Galataport sendiri menempatkan penumpang kapal pesiar dan awak kapal pada 6% dari 25 juta pengunjung yang diperkirakan setiap tahun, sehingga 94% sisanya yang menopang kelayakan bisnisnya. Helsinki memindahkan kegiatan peti kemasnya pada 2008, membangun kawasan seluas lebih dari 100 hektare di samping pelabuhan ferinya, dan memberikan hak membangun seluas 37.000 m² kepada terminal barunya.
Barcelona membelanjakan €185 juta untuk program yang memangkas kapasitas harian kapal pesiarnya sebesar 16%, dan Venesia menganggarkan €157 juta untuk tambatan sementara setelah larangan pada 2021. Pungutan sebesar €5 hingga €20 per orang kini lazim di Eropa. Belum ada gerbang di Mesir, Arab Saudi, atau Kawasan Teluk yang memublikasikan pungutan kapal pesiar per penumpang.
Jumlah penumpang kapal pesiar Aleksandria naik lebih dari 70% pada 2025/26, dan AROYA menjadwalkan delapan persinggahan embarkasi-debarkasi di sana pada 2026. Doha mencatat embarkasi-debarkasi penuh atau sebagian pada 56 dari 87 persinggahan kapal pada 2024/25. Tiga terminal Laut Merah milik Mesir, yang dikonsesikan pada 2024, berkapasitas 4,3 juta penumpang per tahun, dan Cruise Saudi menargetkan 1,3 juta penumpang kapal pesiar per tahun pada 2035.
Apa artinya
Tenderkan hak terminal dengan syarat jaminan minimum pergerakan penumpang, publikasikan total penumpang transit dan embarkasi-debarkasi per pelabuhan, serta tetapkan pungutan dan batas muatan harian sebelum persinggahan pertama.
Jika tidak ada komitmen, buat model untuk pengunjung non-kapal pesiar, kantor, dan hotel yang menopang kelayakan proyek, serta tempatkan kamar hotel dan akses cepat ke bandara di dekat setiap gerbang yang ingin menjadi pelabuhan pangkalan.
Berikan pinjaman berdasarkan kontrak yang dihargai per pergerakan penumpang, sesuaikan besaran utang dengan pendapatan properti jika tidak ada jaminan, dan lakukan uji ketahanan (stress test) permintaan dengan asumsi pertumbuhan sekitar 1,5% per tahun.
Tawarkan jaminan volume atau pendanaan terminal sebagai imbalan atas tambatan prioritas dan lahan di sekitarnya, mengikuti model Royal Caribbean dan MSC di Miami.
Isi laporan lengkap
Kumpulan data Heirstone
gerbang kapal pesiar dan feri dalam Tolok Ukur Gerbang Laut Heirstone, dari PortMiami hingga Aleksandria, ditambah total nasional Mesir
uji dalam Uji Gerbang Laut Heirstone: lalu lintas yang dijamin, porsi embarkasi-debarkasi, penangkapan belanja per pergerakan, lahan yang dapat dikembangkan, dan batas muatan
gerbang yang dinilai dengan Uji Gerbang Laut dan dikelompokkan ke dalam lima tipe, dari gerbang berjaminan hingga titik singgah biasa
Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.
Ketika lalu lintas sudah dijamin sebelum konstruksi, seperti di Terminal G PortMiami, yang ditopang perjanjian penggunaan senilai US$2,5 miliar selama 36 tahun. Komitmen itu dapat berupa jaminan dari perusahaan pelayaran pesiar, pendanaan dari perusahaan pelayaran, atau jadwal feri yang beroperasi sepanjang tahun.
Mereka membelanjakan sekitar tiga kali lipat di darat: €212,67 dibandingkan €70,63 di Eropa. Sebagian besar dari mereka menginap di hotel serta terbang masuk dan keluar melalui kota gerbang, dan 58% penumpang homeport di Eropa menginap di destinasi sebelum atau sesudah pelayaran.
Kawasan ini sedang membangun lalu lintas embarkasi-debarkasi (turnaround), dengan jumlah penumpang kapal pesiar Aleksandria naik lebih dari 70% pada 2025/26, tetapi belum ada gerbang di kawasan ini yang memublikasikan jaminan perusahaan pelayaran atau pungutan per penumpang. Uji Gerbang Laut Heirstone menetapkan lima pemeriksaan yang perlu diterapkan sebelum berinvestasi pada terminal baru.
Proyek Khusus
Riset Heirstone Consulting
Bicarakan langsung proyek, aset, atau program Anda dengan partner senior.
Hubungi Kami
