Melepas tanah dan bangunan negara yang menganggur tanpa menyerahkan nilainya begitu saja: bukti dari 27 pelepasan aset yang teridentifikasi secara spesifik dan lima portofolio aset properti negara, serta jalur yang kini digunakan di Mesir, Arab Saudi, UEA, dan Maroko.
Laporan ini dalam enam angka
dari nilai aset yang direalisasikan melalui penjualan dalam setahun, baik oleh aset properti pemerintah pusat Inggris (2024-25) maupun badan properti Negara Belanda (2023), dengan basis valuasi yang berbeda. Analisis Heirstone
biaya operasional aset properti Inggris yang tertutup oleh hasil pelepasan aset selama setahun penuh: £367 juta dibandingkan £26,6 miliar (2024-25)
harga per rumah yang dibayar Kementerian Pertahanan Inggris pada 2024 untuk membeli kembali rumah keluarga yang dijual dan disewa kembalinya pada 1996
penawaran tender untuk Murray Building di Hong Kong, yang ditawarkan dengan hak 50 tahun yang hanya mengizinkan penggunaan hotel dan melarang pembongkaran (2013)
dihimpun Maroko melalui pembiayaan inovatif dari 2019 hingga pertengahan 2024, menurut Boursenews, sebagian besar dengan menjual gedung publik lalu menyewanya kembali
pegawai pemerintah pindah ke Ibu Kota Administratif Baru Mesir hingga Juli 2023, meninggalkan gedung-gedung kementerian di pusat Kairo untuk dilepas melalui Sovereign Fund
Ringkasan
Kami menyebut biaya belakangan itu sebagai harga kedua: sewa atas ruang yang telah dijual negara tetapi masih dibutuhkannya, biaya operasional bangunan yang dibiarkan kosong, tahun-tahun tanpa pemanfaatan selama sebuah lahan menunggu mitra atau izin, dan keuntungan yang diserahkan kepada pemilik berikutnya. Dalam 27 pelepasan aset yang kami telusuri, kerugian terbesar berasal dari biaya-biaya belakangan ini, dan masing-masing dapat diperkirakan sebelum jalur pelepasan dipilih.
Aset properti pemerintah pusat Inggris dan Belanda masing-masing merealisasikan sekitar 0,18% dari nilainya melalui penjualan dalam setahun. Pada 2024-25, Inggris memperoleh £367 juta dari 320 pelepasan aset, sementara membelanjakan £26,6 miliar untuk mengoperasikan aset properti dengan nilai hak milik sebesar £208,4 miliar. Hasil penjualan setahun membiayai sekitar lima hari biaya operasional.
Kementerian Pertahanan menjual sekitar 55.000 rumah seharga £1,66 miliar pada 1996, pada 2024 membayar £230 juta per tahun untuk menyewanya kembali, lalu membeli kembali 36.347 di antaranya seharga £5,99 miliar, 5,5 kali lipat harga per rumah pada 1996. Prancis menjual Imprimerie nationale seharga €85 juta pada 2003 dan membelinya kembali pada 2007 seharga €376,5 juta.
Dalam daftar kami yang berisi 27 pelepasan aset, bangunan memerlukan tiga hingga enam belas tahun untuk dibuka kembali setelah dilepas. Bandara Ellinikon di Athena ditutup pada 2001 dan penjualannya mencapai penutupan finansial (financial close) pada 2021. Tiga dari empat yang tercepat telah menetapkan peruntukan atau investasinya pada saat pelepasan.
Murray Building di Hong Kong menarik 18 penawaran tender dan HK$4,4 miliar untuk hak 50 tahun yang terbatas pada penggunaan hotel, dengan larangan pembongkaran. Penjualan di bawah harga pasar untuk perumahan sosial membuat Prancis dan Jerman kehilangan sekitar €22.000 hingga €24.000 penerimaan per unit hunian sosial.
Hamburg membiayai sekitar separuh dari €3 miliar pekerjaan umum HafenCity dari penjualan lahan, dan By & Havn di Kopenhagen memperkirakan akan melunasi utangnya menjelang 2070. Premi tanah Hong Kong turun dari HK$143 miliar menjadi HK$13,5 miliar dalam tiga tahun, sementara Singapura membukukan hasil penjualan lahan ke dalam cadangan negaranya.
Mesir menyerahkan gedung-gedung kementerian kepada dana kekayaan negaranya, dan menjual hak atas Ras El Hekma seharga US$24 miliar dengan tetap memegang saham 35%. Maroko menjual gedung publik kepada dana institusional dan menyewanya kembali. Arab Saudi lebih dulu merealokasi aset di dalam pemerintahan, dan Dubai telah mencatatkan sebagian saham DIRE (REIT) milik negara di bursa.
Apa artinya
Publikasikan daftar aset yang telah dinilai, dan laporkan rasio realisasi, biaya menahan aset, dan lama waktu hingga pembukaan kembali bersama penerimaan setiap tahun.
Cantumkan peruntukan, konservasi, dan bagi hasil pendapatan dalam pemberian hak, lalu tenderkan secara terbuka dan publikasikan daftar penawar.
Lakukan underwriting atas tanggal keluarnya penghuni dan jalur perizinan perencanaan secermat harga, dan diskontokan harga cicilan ke nilai kini.
Terlibatlah sejak tahap tender, ketika syarat peruntukan ditulis. Sepuluh dari 27 pelepasan aset dalam daftar ini telah menjadi, atau direncanakan menjadi, hotel.
Isi laporan lengkap
Kumpulan data Heirstone
pelepasan aset yang disebut namanya dalam Daftar Pelepasan Aset Heirstone, dari Whitehall hingga Lapangan Tahrir
pos harga kedua dalam Uji Harga Kedua Heirstone: sewa kembali, biaya menahan aset, realisasi, potensi kenaikan nilai, dan hasil penjualan
jalur pelepasan aset yang dinilai dalam Matriks Jalur Pelepasan Aset Heirstone, dari penjualan hak milik hingga mempertahankan dan memanfaatkan kembali
Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.
Harga kedua adalah biaya yang ditanggung negara setelah pelepasan aset: sewa atas ruang yang telah dijualnya tetapi masih dibutuhkan, biaya operasional bangunan kosong, tahun-tahun tanpa pemanfaatan selama lahan menunggu, dan keuntungan yang diserahkan kepada pemilik berikutnya. Dalam 27 pelepasan aset yang ditelusuri Heirstone, biaya-biaya belakangan inilah yang menimbulkan kerugian terbesar.
Hanya jika negara tidak membutuhkan ruang itu dalam jangka panjang. Dengan imbal hasil 6,3 hingga 7% yang dilaporkan untuk sewa kembali aset Negara Maroko, sewa akan melunasi harga jual dalam 14 hingga 16 tahun, dan Kementerian Pertahanan Inggris akhirnya membeli kembali rumah-rumahnya dengan harga 5,5 kali lipat harga per rumah pada 1996.
Melalui dana kekayaan negaranya. Undang-Undang No. 177 Tahun 2018 memungkinkan aset negara yang tidak terpakai dialihkan ke Sovereign Fund of Egypt, yang memegang Mogamma dan bekas gedung Kementerian Dalam Negeri di Lazoghly, tempat kontrak sewa 25 tahun membayar sewa tetap ditambah bagi hasil pendapatan. Hingga Juli 2023, 40.000 pegawai pemerintah telah pindah ke Ibu Kota Administratif Baru.
Strategi Properti
Riset Heirstone Consulting
Bicarakan langsung proyek, aset, atau program Anda dengan partner senior.
Hubungi Kami
