Valorificarea terenurilor și clădirilor de stat excedentare fără a renunța la valoarea lor: dovezi din 27 de operațiuni documentate nominal și cinci patrimonii imobiliare naționale, cu lecții pentru Egipt, Arabia Saudită, Emiratele Arabe Unite și Maroc.
Raportul în șase cifre
din valoarea patrimoniului imobiliar realizată din vânzări într-un an atât de patrimoniul central al Regatului Unit (2024-25), cât și de agenția olandeză pentru proprietățile statului (2023). Analiză Heirstone
din costurile de exploatare ale patrimoniului imobiliar al Regatului Unit acoperite de încasările din cesiuni pe un an întreg: 367 mil. £ față de 26,6 mld. £ (2024-25)
prețul per locuință plătit în 2024 de Ministerul Apărării din Regatul Unit pentru a răscumpăra locuințele de familie vândute și reînchiriate în 1996
oferte pentru Murray Building din Hong Kong, scos la licitație cu un drept de folosință pe 50 de ani care permitea doar utilizarea hotelieră și interzicea demolarea (2013)
mobilizate de Maroc prin finanțare inovatoare din 2019 până la jumătatea lui 2024, în mare parte prin vânzarea unor clădiri publice și reînchirierea lor
angajați guvernamentali mutați în Noua Capitală Administrativă a Egiptului până în iulie 2023, eliberând pentru valorificare clădirile ministerelor din centrul Cairoului
Pe scurt
Numim acest cost ulterior „al doilea preț”: chiria pentru spații pe care statul le-a vândut, dar de care încă are nevoie, costurile de exploatare ale clădirilor lăsate goale, anii fără utilizare în care un sit așteaptă un partener sau o autorizație și câștigurile cedate următorului proprietar. În cele 27 de operațiuni pe care le-am urmărit, cele mai mari pierderi au provenit din aceste costuri ulterioare, iar fiecare dintre ele poate fi estimat înainte de alegerea modalității de valorificare.
Patrimoniile centrale ale Regatului Unit și ale Țărilor de Jos au realizat fiecare din vânzări, într-un an, circa 0,18% din valoarea lor. În 2024-25, încasările din cesiuni ale Regatului Unit pe un an au acoperit costurile de exploatare pentru circa cinci zile.
Ministerul Apărării din Regatul Unit a vândut circa 55.000 de locuințe în 1996, plătea până în 2024 câte 230 de milioane £ pe an pentru a le reînchiria, apoi a răscumpărat 36.347 dintre ele la un preț per locuință de 5,5 ori mai mare decât în 1996. Franța a vândut Imprimerie nationale cu 85 de milioane € și a răscumpărat-o patru ani mai târziu cu 376,5 milioane €.
În registrul nostru de 27 de operațiuni, clădirile au avut nevoie de trei până la șaisprezece ani pentru a se redeschide după valorificare. Trei dintre cele mai rapide patru aveau utilizarea sau investiția stabilite în momentul valorificării.
Murray Building din Hong Kong a atras 18 oferte și 4,4 mld. HK$ pentru un drept de folosință pe 50 de ani limitat la utilizarea hotelieră, cu demolarea interzisă.
Hamburg a finanțat circa jumătate din cele 3 mld. € de lucrări publice din HafenCity din vânzări de terenuri; By & Havn din Copenhaga se așteaptă să-și ramburseze datoria spre 2070.
Egiptul transferă clădirile ministerelor fondului său suveran și a vândut drepturile asupra Ras El Hekma pentru 24 mld. USD, păstrând o participație de 35%. Marocul vinde clădiri publice unor fonduri instituționale și le reînchiriază, Arabia Saudită realocă mai întâi spațiile în interiorul administrației, iar Dubaiul a listat la bursă o parte dintr-un REIT deținut de stat.
Ce înseamnă
Publicați un registru evaluat și raportați anual costul de deținere alături de încasări.
Înscrieți în actul de atribuire utilizarea, obligațiile de conservare și o cotă din venituri, apoi scoateți-l la licitație deschisă.
Evaluați data de plecare a ocupantului și parcursul de autorizare urbanistică la fel de atent ca prețul.
În raportul complet
Seturi de date Heirstone
operațiuni documentate nominal în Registrul Heirstone al valorificărilor, de la Whitehall la Piața Tahrir
componente ale celui de-al doilea preț în Testul Heirstone al celui de-al doilea preț: reînchiriere, deținere, livrare, potențial de câștig și încasări
Realizat pe baza unor surse publice actualizate în octombrie 2026. Fiecare cifră are trimitere în raport, iar cifrele obținute prin combinarea unor date publicate sunt marcate drept analiză Heirstone.
Este costul pe care statul îl suportă după o valorificare: chiria pentru spații pe care le-a vândut, dar de care încă are nevoie, costurile de exploatare ale clădirilor goale, anii fără utilizare în care un sit așteaptă și câștigurile cedate următorului proprietar. În cele 27 de operațiuni urmărite de Heirstone, aceste costuri ulterioare au cauzat cele mai mari pierderi.
Doar dacă statul nu va avea nevoie de spații pentru mult timp. La randamentele de 6,3–7% raportate pentru reînchirierile statului marocan, chiria rambursează prețul de vânzare în 14–16 ani; Ministerul Apărării din Regatul Unit a ajuns să răscumpere locuințe la un preț per locuință de 5,5 ori mai mare decât în 1996.
Stabilind utilizarea și condițiile în titlul de proprietate înainte de licitație, alegând modalitatea de valorificare după estimarea prealabilă a costurilor de deținere și de reînchiriere și folosind vehicule suficient de răbdătoare pentru a capta valoarea terenului de-a lungul deceniilor.
Strategie imobiliară
Cercetare Heirstone Consulting
Discutați direct cu un partener senior despre proiectul, activul sau programul dumneavoastră.
Contactați-ne
