Cedere terreni e immobili pubblici in eccedenza senza svenderne il valore: evidenze da 27 dismissioni documentate e cinque patrimoni nazionali, con lezioni per Egitto, Arabia Saudita, Emirati Arabi Uniti e Marocco.
Il report in sei numeri
del valore del patrimonio realizzato con le vendite in un anno sia dal patrimonio centrale britannico (2024-25) sia dall'agenzia immobiliare dello Stato olandese (2023). Analisi Heirstone
di costi di gestione del patrimonio britannico coperti da un intero anno di proventi da dismissioni: 367 mln £ contro 26,6 mld £ (2024-25)
il prezzo per abitazione pagato nel 2024 dal ministero della Difesa britannico per riacquistare le case per famiglie vendute e riprese in locazione nel 1996
offerte per il Murray Building di Hong Kong, proposto con una concessione di 50 anni che consentiva solo l'uso alberghiero e vietava la demolizione (2013)
mobilitati dal Marocco con strumenti di finanza innovativa tra il 2019 e la metà del 2024, in gran parte vendendo edifici pubblici e riprendendoli in locazione
dipendenti pubblici trasferiti nella Nuova Capitale Amministrativa egiziana entro luglio 2023, liberando per la dismissione gli edifici ministeriali del centro del Cairo
In sintesi
Chiamiamo questo costo successivo il secondo prezzo: l'affitto di spazi che lo Stato ha venduto ma di cui ha ancora bisogno, i costi di gestione degli edifici rimasti vuoti, gli anni di inutilizzo mentre un sito attende un partner o un'autorizzazione, e le plusvalenze cedute al proprietario successivo. Nelle 27 dismissioni che abbiamo ricostruito, le perdite maggiori sono derivate da questi costi successivi, e ciascuno di essi può essere stimato prima di scegliere la modalità di cessione.
I patrimoni centrali britannico e olandese hanno realizzato ciascuno circa lo 0,18% del proprio valore con le vendite in un anno. Nel 2024-25 un anno di proventi da dismissioni nel Regno Unito ha coperto circa cinque giorni di costi di gestione.
Nel 1996 il ministero della Difesa britannico ha venduto circa 55.000 abitazioni, arrivando a pagare nel 2024 230 milioni di £ l'anno per riaffittarle, e ne ha poi riacquistate 36.347 a 5,5 volte il prezzo unitario del 1996. La Francia ha venduto l'Imprimerie nationale per 85 milioni di € e l'ha ricomprata quattro anni dopo per 376,5 milioni di €.
Nel nostro registro di 27 dismissioni, gli edifici hanno impiegato da tre a sedici anni per riaprire dopo la cessione. Tre dei quattro casi più rapidi avevano destinazione d'uso o investimento fissati al momento della cessione.
Il Murray Building di Hong Kong ha raccolto 18 offerte e 4,4 miliardi di HK$ per una concessione di 50 anni limitata all'uso alberghiero, con divieto di demolizione.
Amburgo ha finanziato con la vendita di terreni circa metà dei 3 miliardi di € di opere pubbliche di HafenCity; By & Havn di Copenaghen prevede di ripagare il proprio debito verso il 2070.
L'Egitto conferisce gli edifici ministeriali al proprio fondo sovrano e ha ceduto i diritti su Ras El Hekma per 24 miliardi di US$ mantenendo una quota del 35%. Il Marocco vende edifici pubblici a fondi istituzionali e li riprende in locazione, l'Arabia Saudita riassegna prima gli immobili all'interno della pubblica amministrazione e Dubai ha quotato in borsa parte di un REIT pubblico.
Che cosa significa
Pubblicare un registro valorizzato e rendicontare ogni anno i costi di detenzione accanto agli incassi.
Inserire nella concessione destinazione d'uso, tutela e una quota dei ricavi, e poi metterla a gara in modo aperto.
Valutare la data di uscita dell'occupante e l'iter urbanistico con la stessa attenzione riservata al prezzo.
Nel report completo
Dataset Heirstone
dismissioni documentate nel Registro Heirstone delle dismissioni, da Whitehall a piazza Tahrir
voci del secondo prezzo nel Test Heirstone del secondo prezzo: riaffitto, detenzione, realizzazione, plusvalenza e proventi
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
È il costo che lo Stato sostiene dopo una dismissione: l'affitto di spazi venduti ma ancora necessari, i costi di gestione degli edifici vuoti, gli anni di inutilizzo mentre un sito resta in attesa e le plusvalenze cedute al proprietario successivo. Nelle 27 dismissioni ricostruite da Heirstone, questi costi successivi hanno causato le perdite maggiori.
Solo se lo Stato non avrà bisogno degli spazi a lungo. Con i rendimenti del 6,3-7% riportati per i leaseback dello Stato marocchino, l'affitto ripaga il prezzo di vendita in 14-16 anni; il ministero della Difesa britannico ha finito per riacquistare abitazioni a 5,5 volte il prezzo unitario del 1996.
Fissando destinazione d'uso e condizioni nel titolo prima della gara, scegliendo la modalità di cessione dopo averne stimato in anticipo i costi di detenzione e di riaffitto, e utilizzando veicoli abbastanza pazienti da catturare il valore fondiario nell'arco di decenni.
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