国有闲置资产：第二重价格
如何盘活国有闲置土地和房产而不让价值白白流失：基于 27 个具名出让案例和五个国家公共资产组合的实证，为埃及、沙特阿拉伯、阿联酋和摩洛哥提供借鉴。
28 页 · PDF · 英文 · 免费
如何盘活国有闲置土地和房产而不让价值白白流失：基于 27 个具名出让案例和五个国家公共资产组合的实证，为埃及、沙特阿拉伯、阿联酋和摩洛哥提供借鉴。
六个数字读懂本报告
英国中央政府资产组合（2024-25 年）和荷兰国家不动产管理局（2023 年）每年通过出售实现的资产价值占比。Heirstone 分析
英国全年资产处置收入可覆盖的资产运营成本：3.67 亿英镑对 266 亿英镑（2024-25 年）
2024 年英国国防部回购其于 1996 年售后回租的家庭住宅时，每套支付价格相当于当初售价的倍数
香港美利大厦收到的标书数量；该项目以 50 年期批地推出，仅准作酒店用途并禁止拆卸（2013 年）
2019 年至 2024 年年中，摩洛哥通过创新融资筹集的资金，其中大部分来自出售公共楼宇后再回租
截至 2023 年 7 月迁往埃及新行政首都的政府雇员人数，开罗市中心的部委大楼由此腾出、可供出让
要点速览
我们把这种后续成本称为“第二重价格”：国家已出售却仍需使用的空间所支付的租金、闲置楼宇的运营成本、场地等待合作方或审批而荒废的岁月，以及拱手让给下一任业主的增值收益。在我们追踪的 27 个出让案例中，最大的损失都来自这些后续成本，而每一项都可以在选择出让路径之前进行估算。
英国和荷兰的中央政府资产组合每年通过出售实现的价值均仅约为其总值的 0.18%。2024-25 年，英国全年的资产处置收入仅够支付约五天的运营成本。
英国国防部于 1996 年出售了约 55,000 套住宅，到 2024 年每年需支付 2.3 亿英镑回租，随后以每套为 1996 年售价 5.5 倍的价格回购了其中 36,347 套。法国以 8,500 万欧元出售了法国国家印刷局大楼，四年后又以 3.765 亿欧元买回。
在我们收录 27 个出让案例的登记库中，楼宇出让后需要三至十六年才能重新启用。最快的四个案例中，有三个在出让时就已确定用途或投资。
香港美利大厦以仅限酒店用途、禁止拆卸的 50 年期批地推出，吸引了 18 份标书，成交价达 44 亿港元。
汉堡以土地出让收入支付了 HafenCity 30 亿欧元公共工程中的约一半；哥本哈根的 By & Havn 预计将在 2070 年前后还清债务。
埃及将部委大楼注入其主权基金，并以 240 亿美元出售了拉斯赫克马的开发权，同时保留 35% 的股份。摩洛哥将公共楼宇出售给机构基金后再回租，沙特阿拉伯优先在政府内部调配，迪拜则将一只国有房地产投资信托基金（REIT）的部分股份上市。
启示
公布经估值的资产登记册，并每年将持有成本与出让收入并列披露。
将用途、保护要求和收益分成写入批地条件，然后公开招标。
像审视价格一样审慎评估现使用方的迁出日期和规划审批路径。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 出让案例登记库收录的具名出让案例，从白厅到解放广场
Heirstone 第二重价格检验中的成本项：回租、持有、交付、增值与出让收入
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
是国家在资产出让后承担的成本：为已出售却仍需使用的空间支付的租金、闲置楼宇的运营成本、场地等待期间的空置岁月，以及让渡给下一任业主的增值收益。在 Heirstone 追踪的 27 个出让案例中，这些后续成本造成了最大的损失。
只有在国家不会长期需要这些空间时才能。按摩洛哥国有资产回租所报告的 6.3% 至 7% 的回报率计算，租金将在 14 至 16 年内抵消售价；英国国防部最终以每套为 1996 年售价 5.5 倍的价格回购了住宅。
在招标前将用途和条件写入产权，在选择出让路径时预先估算持有成本和回租成本，并借助足够有耐心的载体，在数十年间实现土地增值捕获。
Heirstone Consulting 研究
与资深合伙人直接沟通您的项目、资产或计划。
联系我们
