赛事场馆与赛后遗产：规划“第二天”
30 个奥运会、世博会和世界杯场址在人潮散去后境况如何？海湾地区和埃及如今可以为下一批在建场馆提前敲定哪些安排？
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30 个奥运会、世博会和世界杯场址在人潮散去后境况如何？海湾地区和埃及如今可以为下一批在建场馆提前敲定哪些安排？
六个数字读懂本报告
1960 年至 2016 年奥运会的平均实际成本超支幅度；所有有数据可查的奥运会均超出预算
卡塔尔计划从其七座新建世界杯体育场中拆除的座位比例；2025 年 12 月阿拉伯杯决赛在卢赛尔吸引了 84,517 名观众
伦敦水上运动中心奥运座位中保留供日常使用的比例：17,500 个中保留 2,800 个
东京前奥运村 Harumi Flag 的住宅套数，占地约 18 公顷
Expo City Dubai 保留的 2020 年世博会建筑与基础设施比例；该片区在世博会闭幕六个月后重新开放
沙特职业联赛 2025-26 赛季场均观众对一座 46,000 座球场的上座率；2034 年世界杯计划新建十座体育场
要点速览
我们追踪了 30 个奥运会、世博会和世界杯场址从闭幕式到 2026 年 10 月的情况。迅速重新开放的场址，都在活动举办之前就以合同锁定了土地所有者及买家或租户；凡是在活动结束后才落实的，主要再利用耗时三至 22 年，部分场址至今仍在等待。
里斯本世博会场址在博览会闭幕 15 天后即作为城市片区重新开放，Expo City Dubai 在六个月后重新开放，伦敦奥林匹克公园的部分区域则在一年内重新开放。凡是主力租户或开发合作方后来才确定的，主要再利用耗时三至 22 年。
伦敦通过拆除两翼临时看台，保留了水上运动中心 16% 的座位。卡塔尔计划拆除其七座新建体育场 58% 的座位；截至 2025 年 12 月，我们未发现任何经确认的拆除。
运动员村之所以能够顺利转化，是因为赛事结束后公寓依然有买家。巴黎正将其运动员村改造为 2,807 套住宅，东京的 Harumi Flag 有 5,632 套，伦敦则在奥运会开幕前就以 8.25 亿英镑出售了其运动员村。
Sevilla TechPark 报告称，1992 年世博会场址上已有 35,806 个就业岗位，距世博会已过去 33 年。所有有数据可查的奥运会均超出预算，按实际价值计算平均超支 156%。
沙特为 2034 年世界杯新建的十座体育场将新增 508,505 个座位，而沙特职业联赛场均观众仅约 8,000 人。埃及最大的三座体育场已拥有约 255,000 个座位；其“第二天”的任务是为这些场馆找到租户并排定赛事日程。
启示
将“第二天”的所有者、租户和座位数写入主办协议，并公布重新开放日期。
将运动员村和赛事园区视为一个城区的第一期，其余部分按以数十年计的市场消化速度分期开发。
以住户和主力租户租约作为投资评估依据，并将座位收入视为赛事日收入。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone “第二天”对标收录的 17 个国家的场址：12 个奥运会、9 个世博会和 9 个世界杯场址
Heirstone “第二天”准备度评分卡中的检验项，每一项均对应一个对标案例
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
这取决于活动前签订的合同。若土地所有者及买家或租户事先已确定，场址在一年内即重新开放；若在活动结束后才落实，主要再利用需要三至 22 年。
住房。运动员村之所以能够顺利转化，是因为赛事结束后住宅依然有买家：巴黎正将其运动员村改造为 2,807 套住宅，东京的 Harumi Flag 则有 5,632 套。
“第二天”的所有者、租户和座位数，并将其写入主办协议，同时公布重新开放日期。沙特为 2034 年世界杯新建的十座体育场将新增 508,505 个座位，而联赛场均观众仅约 8,000 人。
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