季节性滨海城市：为八月而建
为何度假海岸一过夏季便人去楼空？少数海岸凭什么实现全年运营？这对埃及北海岸、拉斯赫克马和沙特红海又意味着什么？
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为何度假海岸一过夏季便人去楼空？少数海岸凭什么实现全年运营？这对埃及北海岸、拉斯赫克马和沙特红海又意味着什么？
六个数字读懂本报告
2025 年 8 月克里特岛旅游过夜数与 1 月之比；其主要机场的淡旺季波动达 14.3 倍
2023 年法国专门规划建设的度假城镇拉格朗德默特人均住宅套数；1975 年该数字为 2.47
2024 年阿尔加维 11 月至次年 3 月旅游过夜数中来自外国游客的比例
据 Enterprise 估算，2025 年新阿拉曼的常住居民人数，而长期目标为 160 万至 300 万人
拉斯赫克马规划人口逾百万，相当于 2023 年马特鲁省 547,700 名居民的倍数
北海岸计划于 2028 年实现的日海水淡化能力，为 2026 年现有能力的 2.6 倍
要点速览
我们测算了 20 个度假地机场和 12 个滨海地区的季节性，并考察了 31 个度假城镇的住房状况。全年运转良好的海岸拥有其他海岸所缺少的两样东西：有人常住的住宅，以及乘飞机而来的冬季客源市场。其中多数还拥有一家在二月照常运营的大型用人单位。
我们的季节性指数以全年航空旅客量除以最繁忙月份的旅客量：米科诺斯的一年相当于 4.0 个旺季月，兰萨罗特则为 10.8 个。2025 年 8 月克里特岛的旅游过夜数是 1 月的 78.6 倍，床位利用率 8 月为 94%，1 月仅为 1.2%。
阿尔加维 11 月至次年 3 月 80.9% 的过夜数来自外国游客。2014 年至 2024 年间，法鲁冬季旅客量增长 98.6%，是夏季增幅的两倍；马拉加 1 月客流增长 128%。
拉格朗德默特 1975 年人均住宅为 2.47 套，2023 年为 2.46 套。在 11 个法国度假地中，只有位于城市走廊内的两个，多数住宅为全年常住。
大型大学、政府资助的冬季旅游，以及一日往返范围内的大城市，往往对应着更充实的冬季。西班牙 27,875 名数字游民签证持有者，仅相当于马贝拉夏季估计涌入人数的约九分之一。
在 2017 年人口普查中，马特鲁省的住房空置率为全埃及最高，达 46.9%。拉斯赫克马规划人口逾百万，是马特鲁省人口的 1.8 倍，而新阿拉曼的常住居民估计仅有 13,000 至 15,000 人。
启示
在总体规划中确定住房结构、首批机构和市政设施的分期，并按月公布机场、酒店和市政设施数据。
在公布销售业绩的同时公布 1 月入住率，并让每一期开发都由全年运营的酒店、校园或诊所先行带动。
以 11 月至次年 3 月的需求占比作为投资评估依据，并将激励驱动和赛事驱动的需求视为周期性需求。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 季节性指数中的数据序列：20 个机场，以及埃及和阿联酋的替代指标
Heirstone 度假地常住化对标收录的度假城镇和郡县
一月检验中的核查项，已应用于北海岸、新阿拉曼、拉斯赫克马和沙特红海
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
因为大多数海岸是为国内夏季市场而建：住宅多为第二居所而非常住，而主要依靠境外航空客源的冬季需求从未被纳入规划。2025 年 8 月克里特岛的旅游过夜数是 1 月的 78.6 倍。
需要有人常住的住宅、乘飞机而来的冬季客源市场，通常还需要一家在二月照常运营的大型用人单位，如大学或医院。度假地起步时的住房结构往往会延续数十年。
它们正以超过对标中任何度假地的规模、依托夏季市场进行建设。Heirstone 一月检验为任何滨海城市规划设定了五项核查，涵盖从住房结构到冬季航空可达性和主力机构等方面。
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