Pourquoi les littoraux balnéaires se vident après l'été, ce qui a permis à quelques-uns de vivre toute l'année, et ce que cela implique pour la côte Nord égyptienne, Ras El Hekma et la mer Rouge saoudienne.
Le rapport en six chiffres
nuitées touristiques en Crète en août 2025 par rapport à janvier ; l'écart de trafic de son principal aéroport était de 14,3 fois
logements par habitant à La Grande-Motte en 2023, station française créée de toutes pièces ; en 1975, le chiffre était de 2,47
des nuitées touristiques de novembre à mars 2024 en Algarve générées par la clientèle étrangère
habitants permanents à New Alamein en 2025 selon une estimation d'Enterprise, contre des objectifs à long terme de 1,6 à 3 millions
la population prévue de Ras El Hekma, plus d'un million d'habitants, rapportée aux 547 700 habitants du gouvernorat de Matrouh en 2023
par jour de capacité de dessalement visée sur la côte Nord pour 2028, soit 2,6 fois la capacité en service en 2026
En bref
Nous avons mesuré la saisonnalité dans 20 aéroports de destinations balnéaires et dans 12 régions côtières, ainsi que le parc de logements de 31 stations. Les littoraux qui vivent toute l'année réunissent deux atouts qui manquent aux autres : des logements réellement habités et une clientèle hivernale qui arrive par avion. La plupart comptent aussi un grand employeur qui reste ouvert en février.
Notre indice de saisonnalité divise le trafic aérien annuel par celui du mois le plus chargé : l'année de Mykonos vaut 4,0 mois de pointe et celle de Lanzarote 10,8. En Crète, les nuitées touristiques d'août 2025 représentaient 78,6 fois celles de janvier, et les lits étaient occupés à 94 % en août contre 1,2 % en janvier.
La clientèle étrangère assure 80,9 % des nuitées de novembre à mars en Algarve. Entre 2014 et 2024, le trafic hivernal de Faro a progressé de 98,6 %, deux fois plus que celui de l'été, et le trafic de janvier de Malaga de 128 %.
La Grande-Motte comptait 2,47 logements par habitant en 1975 et 2,46 en 2023. Sur 11 stations françaises, seules les deux situées dans un corridor urbain ont une majorité de logements habités à l'année.
Les grandes universités, les séjours hivernaux subventionnés par l'État et la proximité quotidienne d'une grande ville vont de pair avec des hivers plus animés. Les 27 875 titulaires d'un visa de nomade numérique en Espagne équivalent à environ un neuvième de l'afflux estival estimé de Marbella.
Matrouh affichait le taux de vacance des logements le plus élevé d'Égypte au recensement de 2017, soit 46,9 %. Ras El Hekma est prévue pour plus d'un million d'habitants, 1,8 fois la population de Matrouh, tandis que les habitants permanents de New Alamein sont estimés entre 13 000 et 15 000.
Ce que cela implique
Fixer dans le plan directeur la composition du parc de logements, les premières institutions et le phasage des réseaux, et publier des données mensuelles sur les aéroports, les hôtels et les réseaux.
Publier le taux d'occupation de janvier aux côtés des ventes et ouvrir chaque phase avec des hôtels, des campus ou des cliniques ouverts toute l'année.
Fonder l'analyse sur la part de la demande de novembre à mars et traiter la demande portée par les incitations ou les événements comme cyclique.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
séries dans l'Indice Heirstone de saisonnalité : 20 aéroports, plus des indicateurs indirects pour l'Égypte et les Émirats arabes unis
stations et communes balnéaires dans le Benchmark Heirstone de permanence des stations
vérifications dans le Test de janvier, appliquées à la côte Nord, à New Alamein, à Ras El Hekma et à la mer Rouge saoudienne
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Parce que la plupart ont été conçus pour une clientèle estivale nationale : les logements sont des résidences secondaires plutôt que des résidences principales, et la demande hivernale, qui vient surtout de l'étranger par avion, n'a jamais été planifiée. En Crète, les nuitées touristiques d'août 2025 représentaient 78,6 fois celles de janvier.
Des logements réellement habités, une clientèle hivernale qui arrive par avion et, le plus souvent, un grand employeur, comme une université ou un hôpital, qui reste ouvert en février. La composition du parc de logements d'une station au départ tend à perdurer pendant des décennies.
Elles sont construites à une échelle qui dépasse celle de toutes les stations du benchmark, sur un marché estival. Le Test de janvier de Heirstone fixe cinq vérifications, de la composition du parc de logements à la desserte aérienne hivernale et aux institutions d'ancrage, pour tout plan de ville côtière.
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