Ce qu'une marque ajoute réellement à un logement une fois déduits ses redevances et ses coûts d'exploitation, et les points faibles des projets de marque, avec un éclairage sur les Émirats arabes unis, l'Égypte et l'Arabie saoudite.
Le rapport en six chiffres
de prime de marque sur un logement à Dubaï qu'une redevance de 5,5 % et une hausse habituelle des charges absorberaient intégralement (analyse Heirstone)
de prime des branded residences à Dubaï au premier semestre 2026 selon Morgan's International Realty ; l'estimation de Savills à logement comparable était de 29 % (2020)
d'écart entre le prix moyen sur plan des branded residences à Dubaï, 3 853 AED par pied carré, et le Prime Index de Knight Frank (2025)
logements de marque ajoutés au parc de Dubaï au premier semestre 2026, contre 4 648 logements de marque vendus
d'écart entre la moins chère et la plus chère de dix transactions enregistrées aux Bugatti Residences, en août et septembre 2026
le portefeuille de projets de marque du Caire rapporté à ses projets livrés : 26 contre 2 (Savills)
En bref
Les logements de marque se vendent effectivement plus cher. Pour quiconque en évalue un, les questions utiles sont les suivantes : quelle part du surcoût revient réellement à la marque, qui la perçoit, et subsiste-t-elle lorsque le propriétaire revend ? Au vu des données publiques, la part de la marque est plus faible que ne le suggèrent les chiffres affichés, et l'essentiel quitte le projet dès la première vente, tandis que le propriétaire paie pour conserver le nom sur l'immeuble.
Les primes publiées pour Dubaï vont de 88,6 % (Knight Frank, 2023) à 56 % (Morgan's International Realty, premier semestre 2026), sur des comparaisons globales qui intègrent l'emplacement. À logement comparable, Savills trouvait 29 % en 2020, et Morgan's moins de 10 % dans les communautés de villas.
Une redevance de 5 à 6 % du prix de vente absorbe environ un quart d'une prime de 30 %, et les charges des tours de marque atteignent 1,2 à 3,1 fois celles des immeubles voisins. Dans notre scénario central, ces deux coûts absorbent la totalité d'une prime de 19,7 %.
Sur une prime de 30 %, environ 24 % reviennent à la marque sous forme de redevance unique et 76 % au promoteur. Le propriétaire obtient un rendement net d'environ 4,4 %, contre 5,3 % pour un logement sans marque, et près de 80 % des transactions de marque à Dubaï sont des premières ventes sur plan.
Dix transactions enregistrées aux Bugatti Residences en août et septembre 2026 se situaient, en médiane, 38 % sous le record de lancement. Les Armani Beach Residences se sont échangées à leur prix de lancement ou juste en dessous deux ans plus tard, tandis qu'un penthouse du Bulgari Lighthouse s'est vendu 37 % au-dessus de la moyenne du projet.
Le parc de marque de Dubaï a augmenté de 34 % sur l'année close en juin 2026, tandis que les ventes de marque reculaient de 21 %. Le Caire compte 26 projets de marque en préparation contre 2 livrés, et Ras el Khaïmah 24 contre aucun.
Ce que cela implique
Publier les données de revente des logements de marque et imposer, lors de la vente, la communication de la durée du contrat de marque, des droits de résiliation et du budget de charges.
Fonder le business plan sur une prime d'environ 30 %, niveau constaté face à des logements comparables, au regard du seuil de 20 % ; privilégier des projets de taille modeste et caler le phasage des logements sur la livraison de l'hôtel.
Évaluer sur la base des transactions enregistrées et du rendement net, et intégrer dans le prix le risque que la marque se retire.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
projets de marque identifiés dans le Registre Heirstone des branded residences, de Marrakech à Mascate
projets à Dubaï dans le Registre Heirstone lancement-revente
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Oui, mais moins que ne le suggèrent les chiffres affichés. Les comparaisons globales situent la prime à Dubaï entre 56 % et 88,6 % ; face à des logements comparables, Savills mesurait 29 % en 2020 et Morgan's moins de 10 % dans les communautés de villas. Une grande partie de l'écart affiché tient à l'emplacement plutôt qu'à la marque.
Dans le scénario central de Heirstone, environ 20 %. Une redevance de 5 à 6 % et les charges plus élevées des tours de marque absorbent la totalité d'une prime de 19,7 % ; les projets devraient donc être évalués sur la base d'une prime d'environ 30 %.
Principalement le promoteur et la marque, dès la signature : sur une prime de 30 %, environ 24 % reviennent à la marque sous forme de redevance et 76 % au promoteur. Le propriétaire perçoit environ 1,5 % par an sur le capital supplémentaire et obtient un rendement net inférieur à celui d'un logement sans marque.
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