ブランデッドレジデンスのプレミアム調査

6つの数字で見るレポート

19.7%

5.5%のロイヤルティと一般的な管理費の上乗せで完全に相殺される、ドバイの住宅のブランドプレミアム（Heirstone 分析）

56%

Morgan's International Realty が報告した2026年上半期のドバイのブランドプレミアム。Savills が同等物件との比較で算出した値は29%（2020年）

0.2%

ドバイのオフプラン・ブランド物件の平均価格（1平方フィート当たり3,853 AED）と Knight Frank のプライム指数との差（2025年）

5,184

2026年上半期にドバイのストックに加わったブランド住戸数。同期間のブランド住宅の販売戸数は4,648戸

3.6倍

2026年8〜9月に Bugatti Residences で登記された10件の取引における、最安値と最高値の開き

13倍

カイロのブランド物件の計画件数と竣工済み件数の比：26件対2件（Savills）

要旨

ブランドプレミアムは最初の販売時に回収され、長く維持すべき部分を負うのは所有者です。

ブランド付きの住宅は確かに高く売れます。しかし投資判断を行う立場から問うべきは、上乗せ価格のうちどれだけがブランドに帰属するのか、それを誰が受け取るのか、そして所有者が売却する時点でもそれが残っているのか、という点です。公開データを見る限り、ブランドの寄与は見出しの数字が示すよりも小さく、その大半は最初の販売時に事業の外へ流出し、所有者は建物にブランド名を掲げ続けるための費用を払い続けることになります。

見出し上のプレミアムが測っているのは、主に立地
公表されているドバイのプレミアムは、88.6%（Knight Frank、2023年）から56%（Morgan's International Realty、2026年上半期）まで幅がありますが、いずれも立地を含む広範な比較に基づくものです。同等の住宅と比較すると、Savills は2020年に29%、Morgan's はヴィラ・コミュニティで10%未満という結果を得ています。
プレミアムが約20%を下回れば、ブランドは元が取れない
販売価格の5〜6%に当たるロイヤルティは30%のプレミアムの約4分の1を占め、ブランドタワーの管理費は近隣物件の1.2〜3.1倍に達します。当社の基本ケースでは、この2つのコストが19.7%のプレミアムを丸ごと吸収します。
デベロッパーとブランドは契約時に受け取り、残りを負うのは所有者
30%のプレミアムのうち、約24%が一時金としてブランドに、76%がデベロッパーに渡ります。所有者のネット利回りは約4.4%と、ブランドのない住宅の5.3%を下回ります。また、ドバイのブランド物件取引の約80%はオフプランの一次販売です。
その後の取引価格は、建物と立地の価値へと回帰する
2026年8〜9月に Bugatti Residences で登記された10件の取引は、中央値で販売開始時の最高記録を38%下回りました。Armani Beach Residences は2年後も販売開始価格と同水準か、わずかに下回る価格で取引された一方、Bulgari Lighthouse のペントハウスは同プロジェクトの平均を37%上回る価格で売却されました。
供給が実績を先取りしている
2026年6月までの1年間で、ドバイのブランド物件ストックは34%増加した一方、ブランド物件の販売は21%減少しました。カイロでは26件のブランド物件が計画中であるのに対し竣工済みは2件、ラス・アル・ハイマでは24件に対し竣工済みはゼロです。

示唆

対象者別の提言

土地管理機関・規制当局

ブランド物件の再販データを公開し、販売時にブランド契約の期間、解約権、管理費予算の開示を義務づけるべきです。

デベロッパー

同等の住宅との比較で確認された水準である約30%のプレミアムを前提に、20%の基準線に照らして事業性を検証すべきです。事業規模は小さく抑え、住宅の供給はホテルの開業に合わせて段階的に進めるべきです。

投資家・金融機関

登記された取引価格とネット利回りで評価し、ブランド名が外れる可能性も価格に織り込むべきです。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた30ページ

プレミアムは比較対象次第
契約時に支払われる対価
Heirstone ローンチ価格・取引価格台帳
プレミアムの流出先
持続するブランドを見極める6つのテスト
UAE、エジプト、サウジアラビアでブランドがもたらすもの
各当事者が取るべき行動

Heirstone のデータセット

Heirstone ブランデッドレジデンス台帳に物件名とともに収録したブランド物件（マラケシュからマスカットまで）

Heirstone ローンチ価格・取引価格台帳に収録したドバイのプロジェクト

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

ドバイのブランデッドレジデンスはプレミアム価格で売れるのですか？

はい。ただし、見出しの数字ほどではありません。広範な比較ではドバイのプレミアムは56%〜88.6%とされますが、同等の住宅と比べると、Savills は2020年に29%、Morgan's はヴィラ・コミュニティで10%未満と算出しています。見出し上の差の多くは、ブランドではなく立地を反映したものです。