Hvad et brand tilfører en bolig, når honorarer og driftsomkostninger er betalt, og hvor brandede projekter kommer til kort – med perspektiv på De Forenede Arabiske Emirater, Egypten og Saudi-Arabien.
Rapporten i seks tal
merpris på en bolig i Dubai, som en royalty på 5,5 % og et typisk tillæg i fællesudgifterne ville opbruge fuldt ud (Heirstone-analyse)
merpris for brandede boliger i Dubai i 1. halvår 2026 ifølge Morgan's International Realty; Savills' estimat målt mod sammenlignelige boliger var 29 % (2020)
forskel mellem Dubais gennemsnitlige pris for brandede boliger solgt på tegning, 3.853 AED pr. kvadratfod, og Knight Franks Prime Index (2025)
brandede enheder tilført Dubais boligmasse i 1. halvår 2026 mod 4.648 solgte brandede boliger
spænd mellem den billigste og den dyreste af ti tinglyste handler i Bugatti Residences, august og september 2026
Kairos pipeline af brandede projekter over for de færdigopførte: 26 mod 2 (Savills)
Kort fortalt
Brandede boliger sælges ganske rigtigt dyrere. For den, der skal regne på en investering, er de relevante spørgsmål, hvor stor en del af merprisen der skyldes brandet, hvem der får den, og om den stadig er der, når ejeren sælger. Ud fra de offentligt tilgængelige data er brandets andel mindre, end overskrifterne antyder, og det meste af den forlader projektet ved førstesalget, mens ejeren betaler for at beholde navnet på bygningen.
Offentliggjorte merpriser i Dubai spænder fra 88,6 % (Knight Frank, 2023) til 56 % (Morgan's International Realty, 1. halvår 2026) i brede sammenligninger, der også omfatter beliggenhed. Målt mod sammenlignelige boliger fandt Savills 29 % i 2020, og Morgan's fandt under 10 % i villakvarterer.
En royalty på 5–6 % af salgsprisen tager omkring en fjerdedel af en merpris på 30 %, og fællesudgifterne i brandede tårne ligger 1,2 til 3,1 gange over naboernes. I vores basisscenarie opsluger disse to omkostninger hele en merpris på 19,7 %.
Af en merpris på 30 % går omkring 24 % til brandet som engangshonorar og 76 % til developeren. Ejeren opnår et nettoafkast på omkring 4,4 % mod 5,3 % for en bolig uden brand, og omkring 80 % af Dubais handler med brandede boliger er førstesalg på tegning.
Ti tinglyste handler i Bugatti Residences i august og september 2026 lå med en median 38 % under lanceringsrekorden. Armani Beach Residences blev handlet til eller lige under lanceringsprisen to år senere, mens en penthouse i Bulgari Lighthouse blev solgt 37 % over projektets gennemsnit.
Dubais bestand af brandede boliger voksede 34 % i året frem til juni 2026, mens salget af brandede boliger faldt 21 %. Kairo har 26 brandede projekter i pipelinen mod 2 færdigopførte, og Ras Al Khaimah 24 mod ingen.
Hvad det betyder
Offentliggør data om videresalg af brandede boliger, og kræv, at brandaftalens løbetid, opsigelsesrettigheder og budgettet for fællesudgifter oplyses ved salget.
Regn med en merpris på omkring 30 % – det niveau, der er fundet målt mod sammenlignelige boliger – og hold den op mod grænsen på 20 %; hold projekterne små, og etapeopdel boligerne i takt med hotellets færdiggørelse.
Værdiansæt ud fra tinglyste handler og nettoafkast, og prisfastsæt risikoen for, at navnet forsvinder.
Indhold i den fulde rapport
Heirstone-datasæt
navngivne brandede projekter i Heirstone-registret over branded residences, fra Marrakech til Muscat
projekter i Dubai i Heirstone-registret fra lancering til handel
Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.
Ja, men mindre end overskrifterne antyder. Brede sammenligninger sætter merprisen i Dubai til 56 % til 88,6 %; målt mod sammenlignelige boliger fandt Savills 29 % i 2020 og Morgan's under 10 % i villakvarterer. Meget af forskellen i overskrifterne afspejler beliggenhed snarere end brandet.
I Heirstones basisscenarie omkring 20 %. En royalty på 5–6 % og de højere fællesudgifter i brandede tårne opsluger hele en merpris på 19,7 %, så projekter bør regnes igennem med en merpris på omkring 30 %.
Primært developeren og brandet – ved underskrivelsen: Af en merpris på 30 % går omkring 24 % til brandet som honorar og 76 % til developeren. Ejeren tjener omkring 1,5 % om året på den ekstra kapital og opnår et lavere nettoafkast end ved en bolig uden brand.
Ejendomsstrategi
Tal direkte med en seniorpartner om jeres projekt, aktiv eller program.
Kontakt os
