Sådan frigøres overskydende statslig jord og statslige bygninger uden at forære værdien væk: erfaringer fra 27 navngivne frigivelser og fem nationale ejendomsporteføljer – med læring for Egypten, Saudi-Arabien, De Forenede Arabiske Emirater og Marokko.
Rapporten i seks tal
af porteføljeværdien realiseret ved salg på et år af både den britiske centrale statsportefølje (2024-25) og den nederlandske statslige ejendomsstyrelse (2023). Heirstone-analyse
af driftsudgifterne for den britiske statsportefølje dækket af et helt års salgsprovenu: 367 mio. £ mod 26,6 mia. £ (2024-25)
prisen pr. bolig, som det britiske forsvarsministerium betalte i 2024 for at købe familieboliger tilbage, som det havde solgt og lejet tilbage i 1996
bud på Murray Building i Hongkong, udbudt med en 50-årig grundtildeling, der kun tillod hotelanvendelse og forbød nedrivning (2013)
mobiliseret af Marokko gennem innovativ finansiering fra 2019 til midten af 2024, en stor del af det ved at sælge offentlige bygninger og leje dem tilbage
statsansatte flyttet til Egyptens nye administrative hovedstad inden juli 2023, så ministeriebygninger i det centrale Kairo kunne frigives
Kort fortalt
Vi kalder den senere omkostning den anden pris: husleje for lokaler, staten har solgt, men stadig har brug for, driftsudgifter til bygninger, der står tomme, år uden anvendelse, mens et område venter på en partner eller en tilladelse, og gevinster, der overlades til den næste ejer. I de 27 frigivelser, vi har fulgt, kom de største tab fra disse senere omkostninger, og hver af dem kan estimeres, før vejen vælges.
Den britiske og den nederlandske centrale statsportefølje realiserede hver omkring 0,18 % af deres værdi ved salg på et år. I 2024-25 betalte et års britisk salgsprovenu for omkring fem dages driftsudgifter.
Det britiske forsvarsministerium solgte omkring 55.000 boliger i 1996, betalte i 2024 230 mio. £ om året for at leje dem tilbage og købte derefter 36.347 af dem tilbage til 5,5 gange 1996-prisen pr. bolig. Frankrig solgte Imprimerie nationale for 85 mio. € og købte den tilbage fire år senere for 376,5 mio. €.
I vores register over 27 frigivelser tog det bygningerne tre til seksten år at genåbne efter frigivelsen. Tre af de fire hurtigste havde fået anvendelsen eller investeringen fastlagt ved frigivelsen.
Murray Building i Hongkong tiltrak 18 bud og 4,4 mia. HK$ for en 50-årig grundtildeling, der var begrænset til hotelanvendelse og forbød nedrivning.
Hamburg finansierede omkring halvdelen af HafenCitys offentlige anlæg til 3 mia. € gennem grundsalg; Københavns By & Havn forventer at have tilbagebetalt sin gæld hen mod 2070.
Egypten overfører ministeriebygninger til sin statslige investeringsfond og solgte rettighederne til Ras El Hekma for 24 mia. US$, mens staten beholdt en ejerandel på 35 %. Marokko sælger offentlige bygninger til institutionelle fonde og lejer dem tilbage, Saudi-Arabien omfordeler først internt i staten, og Dubai har børsnoteret en del af en statsejet REIT.
Hvad det betyder
Offentliggør et værdiansat register, og rapportér hvert år beholdningsomkostningerne side om side med provenuet.
Skriv anvendelse, bevaring og en indtægtsdeling ind i tildelingen, og udbyd den derefter åbent.
Vurder brugerens fraflytningsdato og planprocessen lige så nøje som prisen.
Indhold i den fulde rapport
Heirstone-datasæt
navngivne frigivelser i Heirstone-registret over frigivelser, fra Whitehall til Tahrir-pladsen
poster i den anden pris i Heirstone-testen for den anden pris: tilbageleje, beholdning, gennemførelse, merværdi og provenu
Udarbejdet på grundlag af offentlige kilder, der var aktuelle i oktober 2026. Alle tal har kildehenvisning i rapporten, og tal, vi udleder ved at kombinere offentliggjorte tal, er markeret som Heirstone-analyse.
Det er den omkostning, staten bærer efter en frigivelse: husleje for lokaler, den har solgt, men stadig har brug for, driftsudgifter til tomme bygninger, år uden anvendelse, mens et område venter, og gevinster, der overlades til den næste ejer. I de 27 frigivelser, Heirstone har fulgt, forårsagede disse senere omkostninger de største tab.
Kun hvis staten ikke skal bruge lokalerne længe. Ved de afkast på 6,3–7 %, der er rapporteret for den marokkanske stats tilbagelejeaftaler, har lejen betalt salgsprisen tilbage efter 14 til 16 år; det britiske forsvarsministerium endte med at købe boliger tilbage til 5,5 gange 1996-prisen pr. bolig.
Ved at fastlægge anvendelse og betingelser i skødet før udbuddet, vælge frigivelsesmodel med beholdnings- og tilbagelejeomkostningerne estimeret på forhånd og bruge selskaber, der er tålmodige nok til at høste jordværdien over årtier.
Ejendomsstrategi
Tal direkte med en seniorpartner om jeres projekt, aktiv eller program.
Kontakt os
