Alienar terrenos e edifícios excedentários do Estado sem abdicar do seu valor: evidência de 27 alienações identificadas e de cinco carteiras imobiliárias nacionais, com lições para o Egito, a Arábia Saudita, os Emirados Árabes Unidos e Marrocos.
O relatório em seis números
do valor da carteira realizado com vendas num ano, tanto na carteira central do Reino Unido (2024-25) como na agência de património imobiliário do Estado neerlandês (2023). Análise Heirstone
dos custos de funcionamento da carteira do Reino Unido cobertos por um ano inteiro de receitas de alienação: 367 milhões de libras face a 26,6 mil milhões (2024-25)
o preço por habitação que o Ministério da Defesa britânico pagou em 2024 para recomprar habitações familiares que tinha vendido e arrendado de volta em 1996
propostas para o Murray Building de Hong Kong, oferecido numa concessão de 50 anos que permitia apenas o uso hoteleiro e proibia a demolição (2013)
mobilizados por Marrocos através de financiamento inovador entre 2019 e meados de 2024, em grande parte pela venda de edifícios públicos com arrendamento de retorno
funcionários públicos transferidos para a Nova Capital Administrativa do Egito até julho de 2023, libertando edifícios ministeriais no centro do Cairo para alienação
Em síntese
Chamamos a esse custo posterior o segundo preço: a renda de espaços que o Estado vendeu mas de que ainda precisa, o custo de funcionamento de edifícios deixados vazios, os anos sem uso enquanto um terreno espera por um parceiro ou por uma licença, e as mais-valias entregues ao proprietário seguinte. Nas 27 alienações que analisámos, as maiores perdas resultaram destes custos posteriores, e cada um deles pode ser estimado antes de se escolher a via de alienação.
As carteiras centrais do Reino Unido e dos Países Baixos realizaram cada uma cerca de 0,18% do seu valor com vendas num ano. Em 2024-25, um ano de receitas de alienação no Reino Unido pagou cerca de cinco dias de custos de funcionamento.
O Ministério da Defesa britânico vendeu cerca de 55 000 habitações em 1996, pagava em 2024 230 milhões de libras por ano para as arrendar de volta e recomprou então 36 347 delas a 5,5 vezes o preço por habitação de 1996. A França vendeu a Imprimerie nationale por 85 milhões de euros e recomprou-a quatro anos depois por 376,5 milhões de euros.
No nosso registo de 27 alienações, os edifícios levaram de três a dezasseis anos a reabrir depois de alienados. Três dos quatro mais rápidos tinham o uso ou o investimento fixados no momento da alienação.
O Murray Building de Hong Kong atraiu 18 propostas e 4,4 mil milhões de HK$ por uma concessão de 50 anos limitada ao uso hoteleiro, com a demolição proibida.
Hamburgo pagou cerca de metade dos 3 mil milhões de euros de obras públicas da HafenCity com a venda de terrenos; a By & Havn de Copenhaga prevê reembolsar a sua dívida por volta de 2070.
O Egito transfere edifícios ministeriais para o seu fundo soberano e vendeu os direitos sobre Ras El Hekma por US$ 24 mil milhões, mantendo uma participação de 35%. Marrocos vende edifícios públicos a fundos institucionais e arrenda-os de volta, a Arábia Saudita realoca primeiro dentro da própria administração e o Dubai colocou em bolsa parte de um REIT estatal.
O que significa
Publicar um registo avaliado do património e reportar todos os anos o custo de detenção a par das receitas.
Inscrever na concessão o uso, a conservação e uma partilha de receitas, e lançá-la depois em concurso aberto.
Avaliar a data de saída do ocupante e o percurso de licenciamento com o mesmo rigor que o preço.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
alienações identificadas no Registo Heirstone de Alienações, de Whitehall à Praça Tahrir
componentes do segundo preço no Teste Heirstone do Segundo Preço: arrendamento de retorno, detenção, execução, mais-valia e receitas
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
É o custo que o Estado suporta depois de uma alienação: a renda de espaços que vendeu mas de que ainda precisa, os custos de funcionamento de edifícios vazios, os anos sem uso enquanto um terreno espera e as mais-valias entregues ao proprietário seguinte. Nas 27 alienações analisadas pela Heirstone, estes custos posteriores causaram as maiores perdas.
Só se o Estado não precisar do espaço durante muito tempo. Com as rentabilidades de 6,3% a 7% registadas nas operações de sale-and-leaseback do Estado marroquino, a renda reembolsa o preço de venda em 14 a 16 anos; o Ministério da Defesa britânico acabou por recomprar habitações a 5,5 vezes o preço por habitação de 1996.
Fixando o uso e as condições no título antes do concurso, escolhendo a via de alienação com os custos de detenção e de arrendamento de retorno estimados antecipadamente e recorrendo a veículos suficientemente pacientes para captar o valor do solo ao longo de décadas.
Estratégia imobiliária
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