Atıl kamu arazilerini ve binalarını değerini kaybetmeden elden çıkarmak: adı belli 27 işlem ve beş ulusal taşınmaz portföyünden kanıtlar; Mısır, Suudi Arabistan, BAE ve Fas için dersler.
Altı rakamda rapor
portföy değerinin, Birleşik Krallık merkezi hükümet taşınmaz portföyünde (2024-25) ve Hollanda Devlet Gayrimenkul Ajansı'nda (2023) bir yılda satışlarla nakde çevrilen kısmı. Heirstone analizi
Birleşik Krallık taşınmaz portföyünün işletme giderlerinden bir yıllık elden çıkarma gelirinin karşıladığı kısım: 26,6 milyar £'a karşılık 367 milyon £ (2024-25)
Birleşik Krallık Savunma Bakanlığı'nın 1996'da satıp geri kiraladığı aile konutlarını 2024'te geri alırken ödediği konut başı fiyat
Hong Kong'daki Murray Building için verilen teklif; bina, yalnızca otel kullanımına izin veren ve yıkımı yasaklayan 50 yıllık bir hakla ihaleye çıkarıldı (2013)
Fas'ın 2019'dan 2024 ortasına kadar yenilikçi finansman yoluyla harekete geçirdiği tutar; büyük kısmı kamu binalarının satılıp geri kiralanmasıyla
Temmuz 2023'e kadar Mısır'ın Yeni İdari Başkenti'ne taşınan kamu çalışanı; Kahire merkezindeki bakanlık binaları elden çıkarılmak üzere boşaldı
Özetle
Bu sonraki maliyete ikinci bedel diyoruz: devletin sattığı ama hâlâ ihtiyaç duyduğu alanlar için ödediği kira, boş bırakılan binaların işletme giderleri, bir alanın ortak ya da izin beklerken atıl geçirdiği yıllar ve bir sonraki sahibe bırakılan kazançlar. İncelediğimiz 27 işlemde en büyük kayıplar bu sonraki maliyetlerden kaynaklandı ve her biri, yöntem seçilmeden önce tahmin edilebilir.
Birleşik Krallık ve Hollanda'nın merkezi taşınmaz portföyleri bir yılda değerlerinin yalnızca yaklaşık %0,18'ini satışlarla nakde çevirdi. 2024-25'te Birleşik Krallık'ın bir yıllık elden çıkarma geliri, yaklaşık beş günlük işletme giderini karşıladı.
Birleşik Krallık Savunma Bakanlığı 1996'da yaklaşık 55.000 konut sattı, 2024'e gelindiğinde bunları geri kiralamak için yılda 230 milyon £ ödüyordu; ardından 36.347'sini 1996'daki konut başı fiyatın 5,5 katına geri satın aldı. Fransa, Imprimerie nationale binasını 85 milyon €'ya sattı ve dört yıl sonra 376,5 milyon €'ya geri aldı.
27 işlemlik envanterimizde binaların elden çıkarıldıktan sonra yeniden açılması üç ila on altı yıl sürdü. En hızlı dört örnekten üçünde kullanım amacı ya da yatırım, elden çıkarma anında belirlenmişti.
Hong Kong'daki Murray Building, yalnızca otel kullanımıyla sınırlı ve yıkımın yasak olduğu 50 yıllık bir hak için 18 teklif ve 4,4 milyar HK$ çekti.
Hamburg, HafenCity'nin 3 milyar €'luk kamu yatırımlarının yaklaşık yarısını arazi satışlarıyla finanse etti; Kopenhag'ın By & Havn şirketi borcunu 2070'e doğru ödemeyi öngörüyor.
Mısır, bakanlık binalarını ulusal varlık fonuna devrediyor ve Ras El Hekma'nın haklarını %35 hisseyi elinde tutarak 24 milyar ABD dolarına sattı. Fas, kamu binalarını kurumsal fonlara satıp geri kiralıyor; Suudi Arabistan önce kamu kurumları arasında yeniden tahsis yapıyor; Dubai ise devlete ait bir GYO'nun (REIT) bir kısmını halka arz etti.
Ne anlama geliyor
Değerlemesi yapılmış bir envanter yayımlayın ve her yıl elde tutma maliyetini satış gelirleriyle yan yana raporlayın.
Kullanım amacını, koruma şartlarını ve gelir paylaşımını hak tesisine yazın, ardından açık ihaleye çıkın.
Mevcut kullanıcının tahliye tarihini ve imar sürecini fiyat kadar titizlikle değerlendirin.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Whitehall'dan Tahrir Meydanı'na, Heirstone Elden Çıkarma Envanteri'ndeki adı belli işlem
Heirstone İkinci Bedel Testi'ndeki ikinci bedel kalemi: geri kiralama, elde tutma, teslim, değer artışı ve gelir
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Devletin elden çıkarmanın ardından taşıdığı maliyettir: sattığı ama hâlâ ihtiyaç duyduğu alanlar için ödediği kira, boş binaların işletme giderleri, bir alanın beklerken atıl geçirdiği yıllar ve bir sonraki sahibe bırakılan kazançlar. Heirstone'un incelediği 27 işlemde en büyük kayıplara bu sonraki maliyetler yol açtı.
Yalnızca devlet o alana uzun süre ihtiyaç duymayacaksa. Fas devletinin sat-geri kirala işlemlerinde bildirilen %6,3 ila %7'lik getirilerde kira, satış fiyatını 14 ila 16 yılda geri öder; Birleşik Krallık Savunma Bakanlığı ise sonunda konutları, 1996'daki konut başı fiyatın 5,5 katına geri satın aldı.
İhaleden önce kullanım amacını ve koşulları tapuya işleyerek, elden çıkarma yöntemini elde tutma ve geri kiralama maliyetlerini önceden hesaplayarak seçerek ve arazi değerini on yıllar boyunca yakalayabilecek kadar sabırlı araçlar kullanarak.
Gayrimenkul Stratejisi
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
