Entbehrliche staatliche Grundstücke und Gebäude verwerten, ohne ihren Wert zu verschenken: Erkenntnisse aus 27 dokumentierten Verwertungen und fünf nationalen Immobilienbeständen, mit Lehren für Ägypten, Saudi-Arabien, die VAE und Marokko.
Die Studie in sechs Zahlen
des Immobilienwerts, der jährlich durch Verkäufe realisiert wird – sowohl beim zentralen Immobilienbestand Großbritanniens (2024/25) als auch bei der niederländischen staatlichen Immobilienagentur (2023). Heirstone-Analyse
Betriebskosten des britischen Staatsimmobilienbestands, gedeckt durch ein volles Jahr an Veräußerungserlösen: 367 Mio. £ gegenüber 26,6 Mrd. £ (2024/25)
des Preises je Wohnung von 1996 zahlte das britische Verteidigungsministerium 2024 für den Rückkauf von Familienwohnungen, die es 1996 verkauft und zurückgemietet hatte
Gebote für das Murray Building in Hongkong, angeboten als 50-jähriges Nutzungsrecht, das ausschließlich eine Hotelnutzung zuließ und den Abriss untersagte (2013)
mobilisierte Marokko von 2019 bis Mitte 2024 über innovative Finanzierungen, großenteils durch den Verkauf öffentlicher Gebäude mit anschließender Rückmietung
Regierungsangestellte waren bis Juli 2023 in Ägyptens Neue Verwaltungshauptstadt umgezogen, sodass Ministeriumsgebäude im Zentrum Kairos zur Verwertung frei werden
Auf einen Blick
Diese späteren Kosten nennen wir den zweiten Preis: Miete für Flächen, die der Staat verkauft hat, aber weiterhin benötigt, Betriebskosten leerstehender Gebäude, Jahre ohne Nutzung, während ein Standort auf einen Partner oder eine Genehmigung wartet, und Wertsteigerungen, die dem nächsten Eigentümer zufallen. Bei den 27 Verwertungen, die wir nachverfolgt haben, entstanden die größten Verluste durch diese späteren Kosten – und jeder dieser Posten lässt sich abschätzen, bevor der Verwertungsweg gewählt wird.
Die zentralen Immobilienbestände Großbritanniens und der Niederlande realisierten jeweils rund 0,18 % ihres Werts pro Jahr durch Verkäufe. 2024/25 deckten die Veräußerungserlöse eines Jahres in Großbritannien rund fünf Tage Betriebskosten.
Das britische Verteidigungsministerium verkaufte 1996 rund 55.000 Wohnungen, zahlte bis 2024 jährlich 230 Mio. £ Miete dafür und kaufte dann 36.347 davon zum 5,5-Fachen des Preises je Wohnung von 1996 zurück. Frankreich verkaufte die Imprimerie nationale für 85 Mio. € und kaufte sie vier Jahre später für 376,5 Mio. € zurück.
In unserem Register von 27 Verwertungen dauerte es nach der Freigabe drei bis sechzehn Jahre, bis die Gebäude wieder genutzt wurden. Bei drei der vier schnellsten Fälle waren Nutzung oder Investition bei der Verwertung festgelegt.
Das Murray Building in Hongkong erhielt 18 Gebote und erzielte 4,4 Mrd. HK$ für ein 50-jähriges Nutzungsrecht, das auf Hotelnutzung beschränkt war und den Abriss untersagte.
Hamburg finanzierte rund die Hälfte der öffentlichen Investitionen von 3 Mrd. € in der HafenCity aus Grundstücksverkäufen; die Kopenhagener By & Havn rechnet damit, ihre Schulden bis gegen 2070 zu tilgen.
Ägypten überträgt Ministeriumsgebäude an seinen Staatsfonds und verkaufte die Rechte an Ras El Hekma für 24 Mrd. US-Dollar bei einer verbleibenden Beteiligung von 35 %. Marokko verkauft öffentliche Gebäude an institutionelle Fonds und mietet sie zurück, Saudi-Arabien verteilt Flächen zunächst innerhalb der Regierung um, und Dubai hat einen Teil eines staatseigenen REIT an die Börse gebracht.
Was daraus folgt
Ein bewertetes Liegenschaftsregister veröffentlichen und jährlich die Haltekosten neben den Erlösen ausweisen.
Nutzung, Denkmalschutzauflagen und eine Erlösbeteiligung im Nutzungsrecht festschreiben und es dann offen ausschreiben.
Den Auszugstermin des Nutzers und den Planungsweg ebenso genau prüfen wie den Preis.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
dokumentierte Verwertungen im Heirstone-Verwertungsregister, von Whitehall bis zum Tahrir-Platz
Posten des zweiten Preises im Heirstone-Test „Zweiter Preis“: Rückmiete, Halten, Realisierung, Wertsteigerung und Erlöse
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Es sind die Kosten, die der Staat nach einer Verwertung trägt: Miete für Flächen, die er verkauft hat, aber weiterhin benötigt, Betriebskosten leerstehender Gebäude, Jahre ohne Nutzung, während ein Standort wartet, und Wertsteigerungen, die dem nächsten Eigentümer zufallen. Bei den 27 von Heirstone nachverfolgten Verwertungen verursachten diese späteren Kosten die größten Verluste.
Nur, wenn der Staat die Flächen nicht lange benötigt. Bei den für marokkanische Staats-Leasebacks gemeldeten Renditen von 6,3 bis 7 % zahlt die Miete den Verkaufspreis in 14 bis 16 Jahren zurück; das britische Verteidigungsministerium kaufte Wohnungen schließlich zum 5,5-Fachen ihres Preises je Wohnung von 1996 zurück.
Indem sie Nutzung und Auflagen vor der Ausschreibung im Eigentumstitel festlegen, den Verwertungsweg erst nach vorheriger Schätzung der Halte- und Rückmietkosten wählen und Vehikel einsetzen, die geduldig genug sind, um Bodenwertsteigerungen über Jahrzehnte abzuschöpfen.
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