Kreuzfahrt- und Fährterminals als Immobilie und Infrastruktur – und ein Test, wann ein Seetor die Fläche rechtfertigt, die es beansprucht, in Ägypten, Saudi-Arabien und den Golfstaaten.
Die Studie in sechs Zahlen
Fährpassagiere je Kreuzfahrtpassagier in EU-Häfen 2024: insgesamt 417,8 Millionen Seepassagiere, davon 17,9 Millionen auf Kreuzfahrten
Ausgaben eines Homeport-Kreuzfahrtpassagiers an Land in Europa im Vergleich zu einem Transitpassagier: 212,67 € gegenüber 70,63 €
36-jährige Terminal-Nutzungsvereinbarung von Royal Caribbean in PortMiami mit 2,1 Millionen garantierten Passagierbewegungen pro Jahr ab dem elften Jahr
Anteil von Kreuzfahrtpassagieren und Besatzung an den angestrebten 25 Millionen Besuchern pro Jahr im Galataport
Passagiere pro Kreuzfahrtanlauf in Ägypten 2023 im Durchschnitt, gegenüber 2.236 in den MedCruise-Mitgliedshäfen 2025
jährliches Wachstum, das die CLIA-Prognose von 40 Millionen Kreuzfahrtpassagieren bis 2030 nach dem Rekord von 37,2 Millionen im Jahr 2025 impliziert
Auf einen Blick
Hafenbehörden am Roten Meer und am Golf beschreiben neue Terminals nach ihrer Jahreskapazität. Häfen, deren Terminals sich rechnen, beschreiben sie nach dem, was verbindlich zugesagt ist: von einer Reederei garantierte Passagierbewegungen, ein von einer Reederei finanziertes Terminal oder ein ganzjähriger Fährfahrplan. Wo nichts zugesagt ist, liegt der Wert eines Seetors in den Flächen dahinter, und das Terminal ist eine öffentliche Ausgabe, die schlank gehalten und bepreist werden sollte.
EU-Häfen fertigten 2024 insgesamt 417,8 Millionen Seepassagiere ab, davon 17,9 Millionen auf Kreuzfahrten. Fähren brauchen Fahrzeugspuren und dichte Takte; Kreuzfahrten brauchen Hotelbetten, Flugverbindungen und eine Halle, die ein großes Schiff an einem Vormittag abfertigen kann.
In Europa gibt ein Homeport-Passagier an Land 212,67 € aus, ein Transitpassagier 70,63 €. Barcelona und Piräus wickeln 58 bis 59 % ihres Aufkommens als Homeport-Bewegungen ab, gegenüber einem MedCruise-Durchschnitt von 27 %.
Royal Caribbean hat für das Terminal G in PortMiami 2,5 Mrd. US-Dollar über 36 Jahre zugesagt, und MSC hat sein 300-Millionen-US-Dollar-Terminal selbst gebaut. Nach unserer Analyse bringen Miamis Vereinbarungen mit den Reedereien dem Hafen rund 14 bis 36 US-Dollar pro Passagierbewegung.
Nach den eigenen Zielen von Galataport machen Kreuzfahrtpassagiere und Besatzung 6 % der erwarteten Besucher aus; die übrigen 94 % tragen den Business Case. Helsinki hat neben seinem Fährhafen ein Quartier von mehr als 100 Hektar entwickelt.
Barcelona investiert 185 Mio. € in ein Programm, das die tägliche Kreuzfahrtkapazität um 16 % senkt, und Abgaben von 5 bis 20 € pro Kopf sind in Europa inzwischen verbreitet. In Ägypten, Saudi-Arabien und den VAE fanden wir keine veröffentlichte Kreuzfahrtabgabe pro Passagier.
Drei 2024 konzessionierte ägyptische Terminals am Roten Meer haben eine angegebene Kapazität von 4,3 Millionen Passagieren pro Jahr, während Ägyptens sechs Kreuzfahrthäfen 2023 insgesamt 198.124 abfertigten. Doha zeigt die Alternative: 56 seiner 87 Anläufe in der Saison 2024/25 waren vollständige oder teilweise Turnarounds.
Was daraus folgt
Nach zugesagtem Verkehrsaufkommen bauen, Turnarounds als Verträge vergeben und Tagesobergrenzen sowie eine Abgabe vor dem ersten Anlauf veröffentlichen.
Wo nichts zugesagt ist, die Flächen hinter dem Kai als eigentliches Asset behandeln und sie gemeinsam mit dem Terminal in einem Gesamtkonzept planen.
Garantien der Reedereien, Turnaround-Anteil und Erlös pro Passagierbewegung prüfen, nicht die angegebene Kapazität.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
Prüfungen im Heirstone-Seetor-Test: zugesagtes Verkehrsaufkommen, Turnaround-Anteil, Erlös pro Bewegung, verfügbare Flächen und Belastungsgrenzen
Typen von Seetoren, vom abgesicherten Tor bis zum reinen Anlaufhafen, im Heirstone-Seetor-Benchmark
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Wenn das Verkehrsaufkommen vor dem Bau zugesagt ist – durch eine Garantie einer Reederei, eine Finanzierung durch die Reederei oder einen ganzjährigen Fährfahrplan. Das Terminal G in PortMiami ist durch eine Nutzungsvereinbarung über 2,5 Mrd. US-Dollar mit 36 Jahren Laufzeit abgesichert.
Sie geben an Land etwa dreimal so viel aus: in Europa 212,67 € gegenüber 70,63 €, weil sie im Hotel übernachten und über die Gateway-Stadt an- und abreisen.
Die Region baut Kapazitäten schneller auf als verbindliche Zusagen: Drei ägyptische Terminals am Roten Meer haben eine angegebene Kapazität von 4,3 Millionen Passagieren pro Jahr, während Ägyptens sechs Kreuzfahrthäfen 2023 insgesamt 198.124 abfertigten. Der Heirstone-Seetor-Test sieht fünf Prüfungen vor einer Investition vor.
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