Warum sich Ferienküsten nach dem Sommer leeren, was einige wenige ganzjährig funktionieren lässt und was das für Ägyptens Nordküste, Ras El Hekma und die saudische Rotmeerküste bedeutet.
Die Studie in sechs Zahlen
touristische Übernachtungen auf Kreta im August 2025 gegenüber Januar; der Hauptflughafen schwankte um das 14,3-Fache
Wohnungen je Einwohner 2023 in La Grande-Motte, einem planmäßig angelegten französischen Ferienort; 1975 lag der Wert bei 2,47
der touristischen Übernachtungen an der Algarve von November bis März 2024 entfielen auf ausländische Gäste
ganzjährige Einwohner von New Alamein 2025 laut einer Schätzung von Enterprise, gegenüber langfristigen Zielen von 1,6 bis 3 Millionen
geplante Einwohnerzahl von Ras El Hekma von über einer Million gegenüber 547.700 Einwohnern des Gouvernements Matruh 2023
tägliche Entsalzungskapazität an der Nordküste, angestrebt für 2028 – das 2,6-Fache der 2026 vorhandenen Kapazität
Auf einen Blick
Wir haben die Saisonalität an 20 Ferienflughäfen und in 12 Küstenregionen sowie den Wohnungsbestand von 31 Ferienorten gemessen. Die Küsten, die ganzjährig funktionieren, haben zwei Dinge, die den anderen fehlen: dauerhaft bewohnte Wohnungen und einen Wintermarkt, der per Flugzeug anreist. Die meisten haben zudem einen großen Arbeitgeber, der auch im Februar geöffnet hat.
Unser Saisonalitätsindex teilt die Fluggastzahl eines Jahres durch die des stärksten Monats: Das Jahr von Mykonos entspricht 4,0 Spitzenmonaten, das von Lanzarote 10,8. Auf Kreta lagen die touristischen Übernachtungen im August 2025 beim 78,6-Fachen des Januarwerts, und die Bettenauslastung betrug im August 94 %, im Januar 1,2 %.
Ausländische Gäste stellen 80,9 % der Übernachtungen an der Algarve von November bis März. Zwischen 2014 und 2024 stiegen die Winterpassagiere in Faro um 98,6 %, doppelt so stark wie im Sommer, und der Januarverkehr in Málaga um 128 %.
La Grande-Motte hatte 1975 2,47 Wohnungen je Einwohner und 2023 2,46. Von elf französischen Ferienorten haben nur die beiden innerhalb eines urbanen Korridors mehrheitlich ganzjährig bewohnte Wohnungen.
Große Universitäten, staatlich geförderte Winterreisen und eine Großstadt in Tagesreichweite gehen mit volleren Wintern einher. Spaniens 27.875 Inhaber eines Visums für digitale Nomaden entsprechen etwa einem Neuntel des geschätzten Sommerzustroms nach Marbella.
Matruh hatte beim Zensus 2017 mit 46,9 % den höchsten Wohnungsleerstand Ägyptens. Ras El Hekma ist für über eine Million Menschen geplant, das 1,8-Fache der Bevölkerung von Matruh, während die Zahl der ganzjährigen Einwohner von New Alamein auf 13.000 bis 15.000 geschätzt wird.
Was daraus folgt
Wohnungsmix, erste Institutionen und die Phasierung der Versorgungsinfrastruktur im Masterplan festlegen und monatliche Daten zu Flughäfen, Hotels und Versorgung veröffentlichen.
Die Januar-Belegung neben den Verkaufszahlen ausweisen und jede Phase mit Hotels, Hochschulen oder Kliniken beginnen, die ganzjährig geöffnet sind.
Auf Basis des Nachfrageanteils von November bis März kalkulieren und anreiz- oder eventgetriebene Nachfrage als zyklisch behandeln.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
Zeitreihen im Heirstone-Saisonalitätsindex: 20 Flughäfen sowie Näherungswerte für Ägypten und die VAE
Ferienorte und Landkreise im Heirstone-Benchmark zur Dauerbewohnung von Ferienorten
Prüfungen im Januar-Test, angewandt auf die Nordküste, New Alamein, Ras El Hekma und die saudische Rotmeerküste
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Weil die meisten für einen inländischen Sommermarkt gebaut wurden: Die Wohnungen sind Zweitwohnungen statt dauerhaft bewohnt, und die Winternachfrage, die vor allem per Flugzeug aus dem Ausland kommt, wurde nie eingeplant. Auf Kreta lagen die touristischen Übernachtungen im August 2025 beim 78,6-Fachen des Januarwerts.
Dauerhaft bewohnte Wohnungen, ein Wintermarkt, der per Flugzeug anreist, und meist ein großer Arbeitgeber wie eine Universität oder ein Krankenhaus, der auch im Februar geöffnet hat. Der Wohnungsmix, mit dem ein Ferienort startet, bleibt oft über Jahrzehnte bestehen.
Sie werden in einem Maßstab gebaut, der jeden Ferienort im Benchmark übersteigt – auf Basis eines Sommermarkts. Der Januar-Test von Heirstone sieht für jede Küstenstadtplanung fünf Prüfungen vor, vom Wohnungsmix über winterliche Flugverbindungen bis zu Ankerinstitutionen.
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