Perché le coste turistiche si svuotano dopo l'estate, che cosa ha permesso ad alcune di funzionare tutto l'anno e che cosa significa per la Costa Nord egiziana, Ras El Hekma e il Mar Rosso saudita.
Il report in sei numeri
presenze turistiche a Creta ad agosto 2025 rispetto a gennaio; il traffico del suo aeroporto principale ha oscillato di 14,3 volte
abitazioni per residente nel 2023 a La Grande-Motte, località turistica francese costruita ex novo; nel 1975 il dato era 2,47
delle presenze turistiche da novembre a marzo in Algarve nel 2024 riconducibili a ospiti stranieri
residenti stabili di New Alamein nel 2025 secondo una stima di Enterprise, contro obiettivi di lungo periodo da 1,6 a 3 milioni
la popolazione prevista di Ras El Hekma, oltre un milione di persone, rispetto ai 547.700 residenti del governatorato di Matruh nel 2023
al giorno di capacità di dissalazione sulla Costa Nord prevista per il 2028, 2,6 volte la capacità installata nel 2026
In sintesi
Abbiamo misurato la stagionalità in 20 aeroporti turistici e in 12 regioni costiere, e il patrimonio abitativo di 31 località turistiche. Le coste che funzionano tutto l'anno hanno due cose che alle altre mancano: case effettivamente abitate e un mercato invernale che arriva in aereo. La maggior parte ha anche un grande datore di lavoro che resta aperto a febbraio.
Il nostro Indice di stagionalità divide i passeggeri aerei di un anno per quelli del mese di punta: l'anno di Mykonos vale 4,0 mesi di punta, quello di Lanzarote 10,8. Ad agosto 2025 le presenze turistiche a Creta sono state 78,6 volte quelle di gennaio, e i suoi posti letto erano occupati al 94% ad agosto e all'1,2% a gennaio.
Gli ospiti stranieri generano l'80,9% delle presenze in Algarve da novembre a marzo. Tra il 2014 e il 2024 i passeggeri invernali di Faro sono cresciuti del 98,6%, il doppio della crescita estiva, e il traffico di gennaio di Malaga del 128%.
La Grande-Motte contava 2,47 abitazioni per residente nel 1975 e 2,46 nel 2023. Su 11 località turistiche francesi, solo le due inserite in un corridoio urbano hanno una maggioranza di case abitate tutto l'anno.
Grandi università, viaggi invernali finanziati dallo Stato e una grande città raggiungibile in giornata si associano a inverni più vivaci. I 27.875 titolari di permesso per nomadi digitali in Spagna equivalgono a circa un nono dell'afflusso estivo stimato di Marbella.
Al censimento del 2017 Matruh aveva il tasso di abitazioni vuote più alto d'Egitto, il 46,9%. Ras El Hekma è pianificata per oltre un milione di persone, 1,8 volte la popolazione di Matruh, mentre i residenti stabili di New Alamein sono stimati tra 13.000 e 15.000.
Che cosa significa
Fissare nel masterplan il mix abitativo, le prime istituzioni e le fasi di realizzazione delle reti, e pubblicare dati mensili su aeroporti, hotel e utenze.
Comunicare l'occupazione di gennaio insieme alle vendite e aprire ogni fase con hotel, campus o cliniche operativi tutto l'anno.
Basare le valutazioni sulla quota di domanda da novembre a marzo e considerare cicliche la domanda indotta da incentivi e quella legata agli eventi.
Nel report completo
Dataset Heirstone
serie nell'Indice Heirstone di stagionalità: 20 aeroporti più indicatori indiretti per Egitto ed Emirati Arabi Uniti
località e contee turistiche nel Benchmark Heirstone sulla residenzialità stabile delle località turistiche
verifiche del Test di gennaio, applicate alla Costa Nord, a New Alamein, a Ras El Hekma e al Mar Rosso saudita
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Perché la maggior parte è stata costruita per un mercato estivo interno: le case sono seconde case anziché abitazioni principali, e la domanda invernale, che arriva soprattutto dall'estero in aereo, non è mai stata pianificata. Ad agosto 2025 le presenze turistiche a Creta sono state 78,6 volte quelle di gennaio.
Case abitate, un mercato invernale che arriva in aereo e, di solito, un grande datore di lavoro, come un'università o un ospedale, che resta aperto a febbraio. Il mix abitativo con cui nasce una località tende a persistere per decenni.
Vengono costruite su una scala superiore a quella di qualsiasi località del benchmark, puntando su un mercato estivo. Il Test di gennaio di Heirstone fissa cinque verifiche, dal mix abitativo all'accessibilità aerea invernale fino alle istituzioni trainanti, per qualsiasi piano di città costiera.
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