I terminal per crociere e traghetti come asset immobiliari e infrastrutturali, e un test per capire quando una porta sul mare giustifica il suolo che occupa in Egitto, Arabia Saudita e nel Golfo.
Il report in sei numeri
passeggeri di traghetti per ogni crocierista nei porti dell'UE nel 2024: 417,8 milioni di passeggeri marittimi in totale, di cui 17,9 milioni in crociera
quanto spende a terra in Europa un crocierista in homeport rispetto a uno in transito: 212,67 € contro 70,63 €
accordo d'uso del terminal di Royal Caribbean a PortMiami, della durata di 36 anni, con 2,1 milioni di movimenti passeggeri l'anno garantiti a partire dall'undicesimo anno
quota dei 25 milioni di visitatori annui attesi da Galataport costituita da crocieristi o equipaggi
passeggeri medi per scalo crocieristico in Egitto nel 2023, contro 2.236 nei porti aderenti a MedCruise nel 2025
crescita annua implicita nella previsione di CLIA di 40 milioni di crocieristi entro il 2030, dopo il record di 37,2 milioni nel 2025
In sintesi
Le autorità portuali del Mar Rosso e del Golfo descrivono i nuovi terminal in base alla capacità annua. I porti che hanno reso redditizi i terminal li descrivono in base a ciò che è impegnato: movimenti passeggeri garantiti da una compagnia crocieristica, un terminal finanziato da una compagnia o un orario dei traghetti attivo tutto l'anno. Dove nulla è impegnato, il valore di una porta sul mare risiede nel territorio alle sue spalle, e il terminal è un costo pubblico da mantenere leggero e da tariffare.
I porti dell'UE hanno movimentato 417,8 milioni di passeggeri marittimi nel 2024, di cui 17,9 milioni in crociera. I traghetti richiedono corsie per i veicoli e frequenza; le crociere richiedono posti letto alberghieri, voli e un terminal in grado di smaltire una grande nave in una mattinata.
In Europa un passeggero in homeport spende a terra 212,67 €, uno in transito 70,63 €. Barcellona e il Pireo gestiscono il 58-59% del loro traffico come movimenti di homeport, contro una media MedCruise del 27%.
Royal Caribbean ha impegnato 2,5 miliardi di US$ in 36 anni per il Terminal G di PortMiami, e MSC ha costruito in proprio il suo terminal da 300 milioni di US$. Secondo la nostra analisi, gli accordi con le compagnie a Miami fruttano al porto da circa 14 a 36 US$ per movimento passeggero.
Secondo gli stessi obiettivi di Galataport, crocieristi ed equipaggi rappresentano il 6% dei visitatori attesi, per cui è il restante 94% a sostenerne il business case. Helsinki ha costruito un quartiere di oltre 100 ettari accanto al suo porto dei traghetti.
Barcellona sta spendendo 185 milioni di € in un programma che riduce del 16% la capacità crocieristica giornaliera, e prelievi da 5 a 20 € a persona sono ormai diffusi in Europa. Non abbiamo trovato alcuna tassa pubblicata per passeggero crocierista in Egitto, Arabia Saudita o negli Emirati Arabi Uniti.
Tre terminal egiziani sul Mar Rosso dati in concessione nel 2024 hanno una capacità dichiarata di 4,3 milioni di passeggeri l'anno, mentre i sei porti crocieristici egiziani ne hanno movimentati 198.124 nel 2023. Doha mostra l'alternativa: 56 dei suoi 87 scali nel 2024/25 sono stati turnaround totali o parziali.
Che cosa significa
Costruire in base al traffico impegnato, vendere i turnaround come contratti e pubblicare limiti giornalieri e un prelievo prima del primo scalo.
Dove nulla è impegnato, trattare come asset il territorio alle spalle della banchina e pianificarlo in un unico progetto insieme al terminal.
Valutare le garanzie delle compagnie, la quota di turnaround e la spesa intercettata per movimento passeggero, non la capacità dichiarata.
Nel report completo
Dataset Heirstone
verifiche del Test Heirstone della porta sul mare: traffico impegnato, quota di turnaround, spesa intercettata per movimento, terreni in gioco e limiti di carico
tipologie di porta sul mare, dalla porta garantita al semplice scalo, nel Benchmark Heirstone delle porte sul mare
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Quando il traffico è impegnato prima della costruzione, tramite la garanzia di una compagnia crocieristica, il finanziamento da parte di una compagnia o un orario dei traghetti attivo tutto l'anno. Il Terminal G di PortMiami è sostenuto da un accordo d'uso di 36 anni da 2,5 miliardi di US$.
Spendono a terra circa tre volte di più: 212,67 € contro 70,63 € in Europa, perché soggiornano in hotel e arrivano e ripartono in aereo dalla città di imbarco.
La regione aggiunge capacità più rapidamente di quanto crescano gli impegni: tre terminal egiziani sul Mar Rosso hanno una capacità dichiarata di 4,3 milioni di passeggeri l'anno, contro i 198.124 movimentati dai sei porti crocieristici egiziani nel 2023. Il Test Heirstone della porta sul mare fissa cinque verifiche prima di investire.
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