Os terminais de cruzeiros e de ferries enquanto imobiliário e infraestrutura, e um teste para saber quando uma porta marítima justifica o terreno que ocupa no Egito, na Arábia Saudita e no Golfo.
O relatório em seis números
passageiros de ferry por cada passageiro de cruzeiro nos portos da UE em 2024: 417,8 milhões de passageiros marítimos no total, dos quais 17,9 milhões em cruzeiros
o que um passageiro de cruzeiro em porto base gasta em terra na Europa face a um passageiro em trânsito: 212,67 € contra 70,63 €
acordo de utilização de terminal da Royal Caribbean no PortMiami, por 36 anos, com 2,1 milhões de movimentos de passageiros por ano garantidos a partir do 11.º ano
parte dos 25 milhões de visitantes anuais visados pelo Galataport que seriam passageiros ou tripulantes de cruzeiros
média de passageiros por escala de cruzeiro no Egito em 2023, face a 2236 no conjunto dos portos membros da MedCruise em 2025
crescimento anual implícito na previsão da CLIA de 40 milhões de passageiros de cruzeiros até 2030, depois de um recorde de 37,2 milhões em 2025
Em síntese
As autoridades portuárias do mar Vermelho e do Golfo descrevem os novos terminais pela capacidade anual. Os portos que tornaram os terminais rentáveis descrevem-nos pelo que está comprometido: movimentos de passageiros garantidos por uma companhia de cruzeiros, um terminal pago por uma companhia ou um horário de ferries que funciona todo o ano. Onde nada está comprometido, o valor de uma porta marítima reside no terreno por trás dela, e o terminal é um custo público que deve ser mantido leve e ter um preço.
Os portos da UE movimentaram 417,8 milhões de passageiros marítimos em 2024, dos quais 17,9 milhões em cruzeiros. Os ferries precisam de vias para veículos e de frequência; os cruzeiros precisam de camas de hotel, de voos e de um terminal capaz de despachar um grande navio numa manhã.
Na Europa, um passageiro em porto base gasta 212,67 € em terra e um passageiro em trânsito 70,63 €. Barcelona e o Pireu registam 58% a 59% do seu tráfego como movimentos de porto base, face a uma média MedCruise de 27%.
A Royal Caribbean comprometeu US$ 2,5 mil milhões ao longo de 36 anos para o Terminal G do PortMiami, e a MSC construiu ela própria o seu terminal de US$ 300 milhões. Segundo a nossa análise, os acordos com as companhias rendem ao porto de Miami cerca de US$ 14 a US$ 36 por movimento de passageiro.
As próprias metas do Galataport situam os passageiros e tripulantes de cruzeiros em 6% dos visitantes esperados, pelo que os restantes 94% sustentam o seu modelo de negócio. Helsínquia construiu um bairro de mais de 100 hectares junto ao seu porto de ferries.
Barcelona está a investir 185 milhões de euros num programa que reduz em 16% a capacidade diária de cruzeiros, e taxas de 5 a 20 € por pessoa são hoje comuns na Europa. Não encontrámos qualquer taxa por passageiro de cruzeiro publicada no Egito, na Arábia Saudita ou nos Emirados Árabes Unidos.
Três terminais egípcios do mar Vermelho concessionados em 2024 têm uma capacidade declarada de 4,3 milhões de passageiros por ano, enquanto os seis portos de cruzeiros do Egito movimentaram 198 124 em 2023. Doha mostra a alternativa: 56 das suas 87 escalas em 2024/25 foram operações de porto base, totais ou parciais.
O que significa
Construir em função do tráfego comprometido, vender as operações de porto base sob a forma de contratos e publicar limites diários e uma taxa antes da primeira escala.
Onde nada está comprometido, tratar o terreno por trás do cais como o verdadeiro ativo e planeá-lo num único projeto com o terminal.
Avaliar as garantias das companhias, a quota de operações de porto base e a captação por movimento de passageiro, e não a capacidade declarada.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
testes no Teste Heirstone da Porta Marítima: tráfego comprometido, quota de porto base, captação por movimento, terreno disponível e limites de carga
tipos de porta marítima, da porta garantida à simples escala, no Benchmark Heirstone de Portas Marítimas
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Quando o tráfego está comprometido antes da construção, através de uma garantia de uma companhia de cruzeiros, de financiamento pela própria companhia ou de um horário de ferries que funciona todo o ano. O Terminal G do PortMiami assenta num acordo de utilização de 36 anos no valor de US$ 2,5 mil milhões.
Gastam em terra cerca de três vezes mais: 212,67 € contra 70,63 € na Europa, porque ficam em hotéis e chegam e partem de avião pela cidade de acesso.
A região está a acrescentar capacidade mais depressa do que compromissos: três terminais egípcios do mar Vermelho têm uma capacidade declarada de 4,3 milhões de passageiros por ano, face aos 198 124 movimentados pelos seis portos de cruzeiros do Egito em 2023. O Teste Heirstone da Porta Marítima define cinco verificações antes de investir.
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