Круизные и паромные терминалы как недвижимость и инфраструктура, а также тест, позволяющий понять, когда морские ворота оправдывают занимаемую ими землю, — на примере Египта, Саудовской Аравии и стран Персидского залива.
Отчёт в шести цифрах
паромных пассажиров на каждого круизного в портах ЕС в 2024 году: всего 417,8 млн морских пассажиров, из них 17,9 млн — на круизах
во столько раз больше тратит на берегу в Европе пассажир, начинающий круиз в порту, по сравнению с транзитным: €212,67 против €70,63
36-летнее соглашение Royal Caribbean об использовании терминала в PortMiami с гарантией 2,1 млн пассажирских перемещений в год начиная с 11-го года
доля круизных пассажиров и членов экипажей в целевых 25 млн посетителей Galataport в год
пассажиров в среднем на один круизный заход в Египте в 2023 году против 2236 по портам — членам MedCruise в 2025 году
ежегодный рост, заложенный в прогноз CLIA о 40 млн круизных пассажиров к 2030 году после рекордных 37,2 млн в 2025 году
Коротко
Портовые власти на Красном море и в Заливе описывают новые терминалы через годовую пропускную способность. Порты, сумевшие сделать терминалы прибыльными, описывают их через обязательства: пассажиропоток, гарантированный круизной линией, терминал, оплаченный самой линией, или паромное расписание, действующее круглый год. Там, где обязательств нет, ценность морских ворот заключена в земле за ними, а терминал — это общественные расходы, которые нужно держать на минимуме и закладывать в цену.
В 2024 году порты ЕС обслужили 417,8 млн морских пассажиров, из них 17,9 млн — на круизах. Паромам нужны полосы для автотранспорта и частота рейсов; круизам — гостиничные номера, авиасообщение и терминал, способный за одно утро пропустить пассажиров большого лайнера.
В Европе пассажир, начинающий круиз в порту, тратит на берегу €212,67, а транзитный — €70,63. В Барселоне и Пирее на посадку и высадку в качестве базового порта приходится 58–59% трафика при среднем по MedCruise показателе 27%.
Royal Caribbean взяла на себя обязательства на $2,5 млрд на 36 лет по Terminal G в PortMiami, а MSC построила свой терминал стоимостью $300 млн самостоятельно. По нашему анализу, соглашения с круизными линиями приносят порту Майами около $14–36 на одно пассажирское перемещение.
Согласно собственным целевым показателям Galataport, круизные пассажиры и экипажи составят 6% ожидаемых посетителей, так что бизнес-модель держится на остальных 94%. Хельсинки построил рядом со своей паромной гаванью район площадью более 100 гектаров.
Барселона тратит €185 млн на программу, которая сокращает суточную круизную пропускную способность на 16%, а сборы в €5–20 с человека стали в Европе обычным делом. Опубликованного подушевого круизного сбора в Египте, Саудовской Аравии или ОАЭ мы не обнаружили.
Заявленная пропускная способность трёх египетских терминалов на Красном море, переданных в концессию в 2024 году, — 4,3 млн пассажиров в год, тогда как шесть круизных портов Египта обслужили в 2023 году 198 124 пассажира. Доха показывает альтернативу: 56 из 87 её заходов в сезоне 2024/25 были полностью или частично связаны со сменой пассажиров.
Что это значит
Строить под гарантированный трафик, продавать смену пассажиров по контрактам и публиковать суточные лимиты и сбор до первого захода судна.
Там, где обязательств нет, рассматривать землю за причалом как основной актив и планировать её единым проектом вместе с терминалом.
Оценивать гарантии круизных линий, долю пассажиров со сменой круиза и доход на одно пассажирское перемещение, а не заявленную пропускную способность.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
проверок в Тесте морских ворот Heirstone: гарантированный трафик, доля смены пассажиров, доход на перемещение, задействованная земля и пределы нагрузки
типов морских ворот — от ворот с гарантированным трафиком до транзитной стоянки — в Бенчмарке морских ворот Heirstone
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
Когда пассажиропоток гарантирован до начала строительства — гарантией круизной линии, её финансированием или круглогодичным паромным расписанием. Terminal G в PortMiami обеспечен соглашением об использовании на $2,5 млрд сроком на 36 лет.
Они тратят на берегу примерно втрое больше: в Европе €212,67 против €70,63, поскольку останавливаются в отелях, прилетают в город-ворота и улетают из него.
Регион наращивает мощности быстрее, чем появляются обязательства: заявленная пропускная способность трёх египетских терминалов на Красном море — 4,3 млн пассажиров в год, тогда как шесть круизных портов Египта обслужили в 2023 году 198 124 пассажира. Тест морских ворот Heirstone задаёт пять проверок, которые нужно пройти до инвестиций.
Специальные проекты
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
