Les terminaux de croisière et de ferries en tant qu'actifs immobiliers et d'infrastructure, et un test pour savoir quand une porte maritime justifie son foncier en Égypte, en Arabie saoudite et dans le Golfe.
Le rapport en six chiffres
passagers de ferries pour chaque croisiériste dans les ports de l'UE en 2024 : 417,8 millions de passagers maritimes au total, dont 17,9 millions en croisière
ce qu'un croisiériste en tête de ligne dépense à terre en Europe par rapport à un passager en transit : 212,67 € contre 70,63 €
l'accord d'utilisation de terminal de 36 ans conclu par Royal Caribbean à PortMiami, avec 2,1 millions de mouvements de passagers par an garantis à partir de la onzième année
part des 25 millions de visiteurs annuels visés par Galataport qui seraient des croisiéristes ou des membres d'équipage
passagers en moyenne par escale de croisière en Égypte en 2023, contre 2 236 dans les ports membres de MedCruise en 2025
croissance annuelle implicite dans les perspectives de la CLIA de 40 millions de croisiéristes d'ici 2030, après un record de 37,2 millions en 2025
En bref
Les autorités portuaires de la mer Rouge et du Golfe présentent leurs nouveaux terminaux par leur capacité annuelle. Les ports qui ont rendu leurs terminaux rentables les présentent par ce qui est engagé : des mouvements de passagers garantis par une compagnie de croisière, un terminal financé par une compagnie, ou des horaires de ferries assurés toute l'année. Lorsque rien n'est engagé, la valeur d'une porte maritime réside dans le foncier qui l'entoure, et le terminal est un coût public à maintenir léger et à tarifer.
Les ports de l'UE ont traité 417,8 millions de passagers maritimes en 2024, dont 17,9 millions en croisière. Les ferries exigent des voies pour véhicules et de la fréquence ; la croisière exige des lits hôteliers, des vols et une gare maritime capable de débarquer un grand navire en une matinée.
En Europe, un passager en tête de ligne dépense 212,67 € à terre et un passager en transit 70,63 €. À Barcelone et au Pirée, 58 à 59 % du trafic correspond à des mouvements en tête de ligne, contre une moyenne MedCruise de 27 %.
Royal Caribbean s'est engagée à hauteur de 2,5 milliards de dollars sur 36 ans pour le Terminal G de PortMiami, et MSC a construit elle-même son terminal de 300 millions de dollars. Selon notre analyse, les accords conclus par Miami avec les compagnies rapportent au port environ 14 à 36 dollars par mouvement de passager.
Selon les propres objectifs de Galataport, croisiéristes et équipages représentent 6 % des visiteurs attendus : ce sont donc les 94 % restants qui portent son modèle économique. Helsinki a bâti un quartier de plus de 100 hectares à côté de son port de ferries.
Barcelone consacre 185 millions d'euros à un programme qui réduit de 16 % sa capacité quotidienne de croisière, et des taxes de 5 à 20 € par personne sont désormais courantes en Europe. Nous n'avons trouvé aucune taxe publiée par croisiériste en Égypte, en Arabie saoudite ou aux Émirats arabes unis.
Trois terminaux égyptiens de la mer Rouge concédés en 2024 affichent une capacité de 4,3 millions de passagers par an, alors que les six ports de croisière égyptiens en ont traité 198 124 en 2023. Doha illustre l'alternative : 56 de ses 87 escales en 2024/25 étaient des escales tête de ligne complètes ou partielles.
Ce que cela implique
Construire en fonction du trafic engagé, vendre les escales tête de ligne sous forme de contrats, et publier des plafonds quotidiens ainsi qu'une taxe avant la première escale.
Lorsque rien n'est engagé, considérer le foncier situé derrière le quai comme l'actif et le planifier dans un projet unique avec le terminal.
Fonder l'analyse sur les garanties des compagnies, la part des escales tête de ligne et la captation par mouvement de passager, et non sur la capacité affichée.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
tests dans le Test Heirstone des portes maritimes : trafic engagé, part des escales tête de ligne, captation par mouvement, foncier mobilisable et limites de charge
types de portes maritimes, de la porte garantie à la simple escale, dans le Benchmark Heirstone des portes maritimes
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Lorsque le trafic est engagé avant la construction, au moyen d'une garantie de compagnie de croisière, d'un financement par la compagnie ou d'horaires de ferries assurés toute l'année. Le Terminal G de PortMiami est adossé à un accord d'utilisation de 2,5 milliards de dollars sur 36 ans.
Ils dépensent environ trois fois plus à terre : 212,67 € contre 70,63 € en Europe, car ils séjournent à l'hôtel et arrivent et repartent en avion par la ville d'accès.
La région ajoute de la capacité plus vite qu'elle n'obtient d'engagements : trois terminaux égyptiens de la mer Rouge affichent une capacité de 4,3 millions de passagers par an, contre 198 124 passagers traités par les six ports de croisière égyptiens en 2023. Le Test Heirstone des portes maritimes fixe cinq vérifications avant d'investir.
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